[摘要] 《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》12月1日施行。今后，北京市商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专用账户，严禁开发商直接收存预售金。对一直抱有博弈念头的开发商来说，这一办法无疑是重量级调控砝码。
评论：商品房预售金监管须协同
（来源：京华时报）《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》12月1日施行。今后，北京市商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专用账户，严禁开发商直接收存预售金。对一直抱有博弈念头的开发商来说，这一办法无疑是重量级调控砝码。
过去几年，商品房预售资金一直是开发商的保镖。这笔钱本来不该滥用，却经常被用于炒地、囤地，而新获得的地块，又成为贷款抵押品。由此产生的问题是，工程款可能突然中断，导致工程质量下降甚至成为烂尾楼，危害购房者利益。而被挪用的资金投入市场后，成为地王频出的重要抬轿者，刺激购房者的心理预期和房价的非理性飞涨。
将商品房预售资金存入专用账户，在限制开发商资金违规流转的同时，削弱了开发商的资金实力，降低了开发商凭恃丰沛资金与调控政策博弈的本钱。新措施无疑将提高开发商配合调控政策的主观能动性。
此外，政府对于预售资金的有效管理，丰富了政府的调控手段。此前，尽管政策三令五申，但开发商在销售环节仍然敢于上下其手大做文章，原因就在于监管乏力。预售资金管理强化后，开发商必须考虑一旦违规预售资金可能被扣罚、或停止网签等风险。违规成本的大大抬高，实际上提高了调控政策的落地机会。
可以预期，预售资金管理新政将迫使开发商作出应对。在银行贷款从紧和预售资金不能挪用这两道绳索下，目前仍在观望市况、期待风向转变的开发商们，无法再坐得住，如想回笼资金，就必须加快销售，囤楼惜售难以延续。
在多重政策压力下，商品房预售金监管的强化，可能会成为压低房价的那一根稻草。
但是，不同的开发商对新政的抗压性不同。相对而言，实力较弱的开发商，将被迫采取与调控政策方向趋同的应对方式，而大规模的开发企业由于资金调用，仍可作出规避动作。比如，可以调用没有实施预售金监管的地方分公司应急，以继续保持与调控政策博弈的能力，寻求更高利润的获取机会。
从这个角度说，北京市商品房预售资金全部存入商品房预售资金监管专用账户的政策，只能取得有限效果。即使中小开发商被迫调整战略，房价低头也难成趋势。从最终调控目标来说，类似政策只有协同执行，才有望尽早达到目标。
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（来源：凤凰博客）12月1日，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》将正式施行，许多网友在相关门户网站留言表示支持，认为此举既可以打压房价又能够保证楼盘不烂尾。由于该政策的制订是从房地产市场的微观主体入手，而不是从房地产市场整体运行的角度出发。因此，这个政策有助于防范楼盘烂尾不假，但寄希望于其平抑房价，则很可能是要让人失望的。
有利于防止楼盘烂尾
北京市预售资金监管办法，是对住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房号）文件精神的落实，该文件明确要求各地完善预售资金监管机制。
北京并非“独行者”。从11月1日起，浙江已开始实行《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》。而在此之前，广州、石家庄、南京、郑州等地都已陆续出台并实施类似政策了。
根据预售资金监管办法，商品住房预售资金必须“专款专用”，用于商品住房项目工程建设，确保建设工程的竣工交付。相对于西方发达国家来说，不论是商品住房预售资金监管，还是商品房预售管理，我国都较西方发达国家，有着中国特色之严格。
按照《城市商品房预售管理办法》规定，我国商品房预售，不但需要取得土地使用权证书，持有建设工程规划许可证和施工许可证，投入开发建设的资金还须达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
许多国家的住房预售条件，远没有中国这般苛刻。如美国、英国、日本等国，只要项目获得合法的建筑许可，不管是否开工都可以预售。如据美国人口普查局（ACB，American Census Bureau）资料显示，近年美国的新房市场中，75％是期房预售，现房销售比例只有25％；而在期房预售中，一半以上未开工就已经完成预售。
另外，在美国，不论是联邦还是各州，对于预售行为都没有任何法律限制，也没有统一的监管规定。只是各州的房地产委员会有一些规定，如开发商收取保证金后，需存放在一个第三方监管帐户或者银行托管帐户内，直至房屋建成。但是，由于美国属普通法体系，如果购房者与开发商的合同约定，有别于上述规定，则遵从合同约定。
当然，美国的住房预售许可制度的宽松，并不意味着他们对预售行为的放任不管，他们也存在着监管，只是这种监管更多的是侧重于合同履行的监管。不同的出售商和购房者达成的预售合同往往差异化很大，这主要是双方的信用情况对预售合同的签订有重要影响。
我国商品房预售的条件，比起国外许多国家来说，尽管严格得多了。但就是在这样严格的条件下，还是屡屡发生了预售款被无良开发商挪用的情况。
如据媒体报导，今年年初，在武汉，就有“天瑞国际”“大智公寓”“雅琪公寓”等三个楼盘，超过4亿元预售款被开发商挪用，去向不明，导致拖欠工程款、相关税费，开发、验收手续无法办理。
在这种情况下，出台预售资金监管办法，要求商品住房预售资金全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，以确保预售资金“专款专用”，保证建设工程的竣工交付，这似乎成了一种顺利成章的最优选择。
预售资金“专款专用”，由监管机构全程负责监管，过去那种在建工程烂尾，购房者欲哭无泪的惨状，应该是可以避免了。跑得了和尚跑不了庙，房地产企业可以倒闭，开发商可以逃跑，监管机构总不可能凭空消失吧。
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无助于抑制住房价格
我国房价屡调屡高，症结在于在高速城市化进程下，住房的供不应求，再加人民币连续多年的长期超发，房地产成了货币泡沫的宣泄口。至于我国住房问题，渐渐由经济问题转化为社会问题，关键在于两极分化社会背景下，由于我国缺乏健全的社会保障体系（包括保障性住房），中低收入者因无助而产生的绝望。房地产的投机炒作，加剧了这种无助和绝望。
这次商品房预售资金监管办法，与此前的信贷政策、交易环节税收政策，针对的都是房地产开发、销售的过程环节，而对于我国房价屡调屡高的症结，都没怎么触及。因此，仅就商品房预售资金的监管来说，对于调控房价是不可能收到多大效果的。
而且由于预售资金监管办法的制订，是从房地产市场的微观主体入手，而不是从房地产市场整体运行的角度出发，其虽然对防范单个在建工程的烂尾有效，但其对于房地产市场运行的效率却是有损的。从总体上讲，预售资金监管不但无助于抑制住房价格，相反却有可能起到抬升房价的作用。
有人认为预售资金监管后，对开发商的约束明显增强，开发商“七个锅盖盖九口锅”的时代将不复存在。这对资金实力不足的中小房地产企业资金链是一个巨大冲击，这些房地产企业会迫于资金链压力而降价出售。然而，在房地产企业资金链受到威胁时，开发商会不会如这些人所预期的这样实行住房的降价供应？现实的市场表现是，在不断加压的调控背景下，真正降价销售的寥若晨星；历史的经验教训是，携款潜逃或股权转让的倒是屡见不鲜。中小企业一旦退出房地产市场，减少的是房地产市场供应者的竞争，最终不利的是购房者。
而对于许多房地产企业集团，现在早已是多元经营了，甚至是连养猪的事情都干了，更不用说是建筑施工了。更何况有些原本是由建筑施工企业多元经营发展而来的。预售资金从房地产公司到建筑施工企业，再从建筑施工企业返回到房地产公司。货币额头上没有刻字，其流向岂有那么好管的？
现在，大型企业集团内部，一般都设有结算中心等资金归集平台，这个相当于一个企业的“资金池”。这个“资金池”不仅来源较多，金额较大，而且进出频繁，流向活跃，这给贷款银行监控资金的真实流向和最终去向增加了很大的难度。贷款银行连自己的贷款去向都难以很好监控，其对托管的商品房预售资金的用途，就那么容易监管得清清楚楚？
当然，办法也是有的，那就是增加监管人员，往极端说，可给每个房地产企业选派一个财务人员，还怕管不住？然而，银行是商业银行，其愿意做赔本的买卖吗？政府监管也是需要监管成本的，首先是管制本身需要大量成本。另外，政府管制与腐败问题是如影相伴的，又需要反腐败成本。还有，管制太多消灭信誉机制后，需要靠不断强化管制，来维持市场运行。因此，管制成本会呈现几何级数式的扩大。天上不会掉馅饼，政府不会“下金蛋”，羊毛出在羊身上，管制成本的最终承担者，还不是购房者？
政府在房地产市场的职责，归根到底是两个：一是保证人们住有所居；二是保证市场公平公正。做市场公平公正的裁判，政府需要的是与市场保持一定的距离，而不是参与其中。对商品房预售市场的监管，侧重于合同履行的监管，相较于注重预售款如何使用，效果可能会更好一点。
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