[摘要] “目前我手头只有两个项目，都是一级市场项目，就是做土地整理。市场大环境不好，房子基本上是看的多、买的少，我们已经有一年多没有新开楼盘了。”王凡（化名）笑称自己整天都在“锄地”，为他人做“嫁衣”，更是为了“活下去”。
“目前我手头只有两个项目，都是一级市场项目，就是做土地整理。市场大环境不好，房子基本上是看的多、买的少，我们已经有一年多没有新开楼盘了。”王凡（化名）笑称自己整天都在“锄地”，为他人做“嫁衣”，更是为了“活下去”。
王凡是南方某著名旅游城市S市一家小房地产开发企业的项目经理。他表示，由于房地产调控政策持续发酵，不少资金不够、实力较弱的中小房企为扛过楼市“寒冬”，绞尽脑汁地多面出击，转做一级市场项目成为许多中小房企的“求生”选择。王凡所说的一级市场项目即土地一级开发，对土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿和市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”等建设条件。他介绍，房企一般和政府合作，在土地出让后获得一定利润。
王凡表示，改做“锄地”实属迫不得已。一级市场业务并不是什么新鲜事，也不是只有S市独有。一级市场其实也属于房企的业务范围，以往受利润驱动，房企更乐于做利润更丰厚的二级市场开发。一级市场的项目利润率不超过20%，项目一般由地方政府主导，房企比较被动，面临政策、违约等风险。
“房地产开发商通常都是拿地、开发，属于二级开发，利润更高，主动性更强。”王凡介绍，S市虽然只是一个二三线城市，但上世纪90年代以来，凭借独特的自然环境和资源优势，房地产市场迅猛发展，出现大量中小房企。“在楼市行情好的时候，大家都有钱赚，但目前可以说是有价无市，大家只能自求多福。”
分析人士表示，楼市寒冬的确难熬。一方面，楼盘销售不振，资金难以为继，不少中小房企只能通过转让项目或土地来支撑现金流，甚至被兼并收购或退出市场；另一方面，即使暂时没有大的资金问题，不少中小房企也没有足够的资金开发手中的土地，只能延迟或暂停楼盘的开发。
S市国土局工作人员郑夏（化名）证实，虽然楼市销售不振，但S市的土地出让并未明显下滑。一是不少房企对楼市仍持长期乐观态度，二是目前大房企“手中有钱、心里不慌”，认为在市场低谷购置土地的成本较低。实力雄厚的大房企不断囤积土地资源，以便未来楼市情况转暖后能立即推出楼盘。
业内人士称，不卖房卖股权、不卖房改“锄地”、延迟开盘等毕竟只是权宜之计。无论是大房企还是中小房企，都应尽快转变经营思路，挥别以往暴利时代的发展模式。
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房地产政策有控有扶 保障房大戏梯次推进
（来源：证券日报）房地产调控至今已经运行两年有余，已经进入深水区。限贷限购等短期措施没有放松的迹象，房产税试点地区扩大也在讨论中，改变住房供给格局的保障房，更是开年就获得政策大力支持，保障房建设弥补了商品房建设增速的放缓部分。资金难题有望解决，而建造分配流转上，部分城市也提出了新思路。
首先，多部门联合支持保障房融资。2月6日，财政部提出，各地要拓宽资金来源渠道，加大保障性安居工程投入力度，确保不留资金缺口。2012年增加的地方政府债券收入优先用于保障性安居工程；个人住房房产税征收试点地区取得的房产税收入专项用于保障性安居工程；从城市维护建设税等收入中安排资金用于保障性安居工程小区外配套基础设施建设。
对于确保保障房资金来源，地方也积极努力，以江西省为例，目前形成了多渠道、多层次的保障房财政投入机制，土地出让收入计提不低于10%，住房公积金增值安排资金，以及出售转让廉租住房、经济适用房的收入等，均纳入保障性住房建设资金筹措来源。
银行则在信贷方面，向保障房进行适度倾斜。在日前召开的中国人民银行金融市场工作座谈会上，央行提出将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次售房家庭的贷款需求”。不过，央行的“差别化住房信贷政策”是信贷资源有保有压的具体体现，并不意味着房地产信贷的全面松动。
其次，地方提出保障房分配流转新思路。2月1日，北京市出台《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见》，首次明确经济适用房出售由政府回购，并提出大力发展公共租赁住房，推动住房保障方式向“以租为主”转变。
天津滨海新区2012年在首次推出“订单式”限价商品房6770套，通过“量体裁衣”和“量身定制”，满足低收入人群和外来务工人员的住房需求。
对于企业投资保障房，深圳市住建局局长李荣强表示，目前，深圳正在探索一套社会化的管理体系，针对企业自建的保障房，由政府统一监管、统一制定政策标准，可以由社会，包括企业或专业的管理机构对今后大量的保障性住房进行管理。
最后，保障房分配受监管部门监督。与保障性安居工程开工驴一样，对保障房的分配能否实现基本公平的问题在新年开始也收受到了高度重视，并进入决策层的议事日程。
住建部筹划联合监察部共同对各地方政府的保障性安居工程的分配开展督察工作。
在此之前，住建部已经联合监察部对地方政府落实房地产调控政策的力度进行了联合督察，取得了较为良好的成效。
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