[摘要] 新“国五条”楼市调控政策自3月1日晚出台，到现在已有近两周的时间，南通市场整体表现也颇不平静。从市场的反馈情况，不难看出此次新政给市民带来的恐慌心理。究竟该不该仓促卖房或买房？买卖需提前做足哪些功课？如何能更省交易成本？房产原值又该如何界定和计算？
新“国五条”楼市调控政策自3月1日晚出台，到现在已有半个多月的时间，徐州市场整体表现也颇不平静。受“二手房出让转让征收20%的税费”政策影响，近日徐州二手房过户量比正常时增加数倍。除了在二手房交易市场上激起轩然大波外，此次细则对银行房贷也产生了不小影响，据银行反映，自上周以来，到银行办理提前还贷的客户也出现集体爆满的现象……
从市场的反馈情况，不难看出此次新政给市民带来的恐慌心理。许多原本就有意向的买卖双方抢搭末班车，急着抢在细则执行前交易；房产中介也推波助澜催着客户加急过户，以规避增加的税费。那么究竟该不该仓促卖房或买房？房产原值又该如何界定和计算？买卖需提前做足哪些功课？如何能更省交易成本？
二手房20%个税如何征收
“新国五条”细则引起震动的地方，在于它规定“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。目前有关二手房20%个税如何征收网上流传多种猜想：
1、严格算法：一套房多交14%的首付
按照中介目前最严格的估计，如果买一套200万元的房子，该房原值是50万元，差额的20%相当于30万元，此前按照1%的个税仅交2万元，相当于多花了28万元。且交税都是要交现金，国内卖方税费一贯转嫁给买家的情况，最终相当于买家要多出14%的首付款。
2、房东打折法：买房也要多花10万元
目前，多数房产经纪人给买房人的乐观算法是，即使个税上调，房主够意思降价，买房也要多支出成本。以目前一套180万元的在售老房子为例，即使房主降价10万元变成170万，按照新政，20%的差额个税也至少在20万，因此买房人仅房款和个税两项还需要支出190万元，也就是说新政落实后买房比现在至少多花10万元。
3、模糊算法：成本增加应刨除其他成本
多位业内人士认为重申个税是在提高买房门槛，增加购房成本。但在细则没出来前，不应该先入为主影响政府对细则的制定。知名地产商任志强认为20%的个税，应该刨除包括买房人此前的装修等多项成本，更有资深媒体人表示个税征收应该考虑到原房产的贷款利息，这些卖房人在持有房产过程中并没有增值。
4、减法：或许比1%个税还少
在地税局，正在等待交税的徐先生认为现在市场听闻新政有点失去理性。在他看来，按照差额征收个税首先要有一套完善体制能公平证明“原房值”。以自己刚买的房子为例，这次网签价格和原房产价格差距甚小，“结果发现，如果按照差额20%交个税的话，比我现在按照总价1%还低。”
5、减免法：或许不用交个税
中原地产市场总监张大伟认为，细则可能会有部分豁免。理由是之前实行的是针对个人一套住宅超过5年出让的，减免所得税。他判断这次在细则中可能继续延续。所以政策对正常改善人群的影响不大，也就不存在误伤之说。反而从第二套房的认定上看，他认为应该是只看房不看贷款次数，更合理。
5年以上征免时限如何界定
对于五年以上住房的时限，徐州地税部门明确，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，作为其购买房屋的时间。如果这两个时间不一致，具体操作时采取“孰先原则”。即房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，哪个在前面就从那时算起。年限的确定就是上述时点至出售日的时间间隔，而非房屋年龄。
针对二手房交易发生爆棚现象，地税部门提醒，根据1999年财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字号）规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。这一政策并未作废，如果是个人转让自用5年以上、并且是家庭生活用房的，不必匆忙交易。
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