[摘要] 2013年8月15日，《胡润财富报告》称，2012年拥有1000万元以上资产的个人（资产包括可投资资产、未上市公司股权、自住房产和艺术品收藏），全国31个省、市、自治区有105万人，比上一年增长3%（3万人）；其中亿万富豪人数为6.45万人，增幅2%（1000人）。
（一）中国出现105万千万富豪
复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授
2013年8月15日，《胡润财富报告》称，2012年拥有1000万元以上资产的个人（资产包括可投资资产、未上市公司股权、自住房产和艺术品收藏），31个省、市、自治区有105万人，比上一年增长3%（3万人）；其中亿万富豪人数为6.45万人，增幅2%（1000人）。
目前每1300人中有1人是千万富豪，每2万人中有1人是亿万富豪。报纸称：其中投资房地产并拥有数套房产的人占千万富豪的15%，约有16万人；投资性房产占其所有资产的50%，同时他们还拥有400万以上的自住房产和70万的汽车。但这是5年来涨幅。
在这105万人中，北京、广东、上海、浙江、江苏、福建、山东共计占了74.9万，为71.3%；而北京、上海、广州、深圳四大一线城市的为50.3万，占47.9%，约为一半。其他富人约集中在杭州、宁波、厦门、福州、青岛、济南等地。
（二）很多人糊里糊涂成了千万富豪
《胡润财富报告》的数据应是可参考的，但其分析有漏洞。首先千万富翁并不是一个很丢脸的词，它不是解放以前剥削来的千万富翁，也不是贪污腐败得来的千万富翁，它是改革开放三十四年以后出现的千万富翁。其次，有些人是糊里糊涂、靠着城市的发展、经济的景气，糊里糊涂成了千万富翁。
以房地产今日币价为依据，则上海很多人家里有2～3套房。他们有的是新买的房，有的是旧房，如在徐家汇、静安寺、黄浦区（南京路、淮海路）一带的旧房。他们是从爷爷奶奶、外公外婆那里继承的，又是独生子女，这些旧房价格有的比内环线外的新房还贵，他们从没买过新房，随着房价上涨，不知不觉就成了千万富豪。在那些好地段，一套房500万以上的是很常见的，但他们能叫炒房者吗？
房价是会波动的。上世纪九十年代时，上海房子卖不掉，曾经鼓励人们以个人所得税顶房款，提供蓝印户口（小孩考上海大学可低100分）来鼓励买房。那时的房价仅现在的八分之一、十分之一价。此外，温州市近两年房价因金融危机泡沫破裂而大跌，从3.5万跌到2.5万（旧房仅1.8～2万），胡润财富报告对温州的千万富豪又怎么界定？
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（三）持有3年以上的买房就不能叫“炒房”
有媒体把投资房地产的16万人称为“炒房者”，这很不严谨。它称这16万人有自住房400万，加70万的汽车，（即470万）；另外有50%为投资性住房，实际上另外还有470万房子，（这加起来仅940万啊！）。这在上海、北京、广州，相当一部分人因房地产自然增值而会碰到，只要有2～3套房就会达到，有老人住，有个等结婚的儿子、女儿要留一套房，就可达到1000万了。
把普通老百姓的买1～2套房行为，称为“炒房者”是否合适？所谓“炒”是指短线买进卖出。过去我带同学搞过一个自然科学基金研究项目《土地增值税的国际比较》，发现有相当一些国家对居民拥有房产达三年以上就可免征“土地增值税”（即“房产增值税”）。因为它认为你是自己正常用房，不是炒房了。
中国短线炒房者是有，但比例不大。多数都是买房3～5年，不动的。怎么叫“炒房”？那拥有古董几代的称为炒古董者？拥有黄金50年的称为炒黄金者？岂不荒唐？
（四）中国老百姓买房大多为了躲防通胀
通货膨胀一般发生在CPI（居民消费品价格指数）中。因为各国把房地产作为投资品，但房地产实际也是百姓生活必需品。房地产大涨，老百姓买不起，就会节衣缩食，影响其整体生活水平。因此，人们对它非常敏感。它实际上是另一种变相的、隐性的通胀。
而当一国M2（货币与准货币）在短时间内大量增加，货币迅速投放时，特别是在多数商品（95%以上）供过于求时，就不会什么都涨（深圳饮食店老板说，他们的食品已10年没涨价了），而会集中在大中城市房地产上、车位上、还有明清家具和古董等不可再生的，人们又必须拥有的商品中。它们会离开其他商品而单独大涨。
面对中央银行公布的M2数据及人们的切身感受（整个经济及物价都很热），人人内心都有一种惶恐之感。担心物价上涨，担心货币贬值。怎么办？买黄金？买房产？买玉石？买什么能使辛辛苦苦挣来的血汗钱保值呢？其实上述商品都能保值，但既有使用价值又有保值功能的只有不能再生，人人渴望的京、沪、深、广等大城市的房地产。
很多人没什么存款，是付了首付（20%）后，借银行的钱去买房的。谁也不知道它会涨到什么价格，反正拿着钱心慌，买成房，心就定了。
那时，复旦大学北区盖了很多新的学生公寓，一群群上海居民蜂拥而入，要买这些新房，被保安们一次次劝走。但他们有人还是不相信，认为是哪家房地产公司在囤房、等高房价再开盘。2001～2003年，复旦老师们碰面后，在交流好之后，都会关切地问：“你们家买房了吗？快买啊，还得涨”。
根本无人认为这是炒房，都怕不买，涨上去，孩子以后结婚无房怎么办？光阴如驹，10年过去了，这10年中无人认为2001～2003年的买房是炒房。反而感到了一种庆幸与后怕，如果当时50万不买一套房，现在涨到300万～400万了，只能买个卫生间，全被贬掉了。
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（五）其实当时买房是可以不花钱的
很多人从M2飞快增长中算出，房价会迅速上涨。于是从银行贷款后，以30万资金买了三套（每套50万，首付20%为10万），结果几年后50万涨到100万～200万了，他们卖掉一套得到100万～200万后，还掉全部银行贷款，另外捡了两套房。
这种事情上海比比皆是。当时不限购，又完全合理合法。你骂什么呢。反而是财政部、央行、城建部的一次次表态，“房价一定会跌到人们能接受的价格”，成为人们饭余茶后的笑谈。
我相信那些口是心非的城建部、财政部、央行的高官们，一边在正襟危坐地让人们不要炒房，一边则在偷偷地买房。如果当时不买下一套房的，现在看着一日千套房售罄的北京房产市场及成年未婚的子女，多少个日子会彻夜后悔——不要怪老百姓去抢着买房，实在是你们的货币发得太多、太快了。难道只容许央行大发货币，不容许老百姓正当防卫吗？什么炒房不炒房？
（六）买房就要买好地段的
做股票的条原则就是不输钱，第二条原则就是记住条原则。买房子的条原则就是地段，第二条原则还是地段。
2005年8月，有友人在北京华清嘉园（五道口）以90万买了一套90m2的房。他打电话给上海老同学，劝他也来买。他说，这里离著名的北京大学自行车10，离清华大学自行车5，旁边还有一所中关村重点小学，我的儿子要上这小学啊！你也来买一套吧。
上海朋友利用暑假马上去华清嘉园附近住了一周，专门找小户型看。他发现，即使买下来，租出去的租金收入也可达到7%～9%，比央行利率要高得多，这就是属于投资居住两相宜了。
但中介公司竟提出每看一次房，不管买不买，都要100元看房费。上海朋友当时质问他：“你们这里是动物园吗？”“不管，看的人多，买的人少。”他想了想，心里一亮，可能就是这100元给我们留了两套房。好，100就100！
结果，2套40.75m2的房，以1万元/m2买了下来。他花了三天略作装修，就以3000元一月租给了韩国、香港留学生。
这些位于风暴中心的房产，价格已达到8万元了。当时陪上海朋友来的北大学生（上海交大附中考来的）开心地说：老师，开心吧，2005年才1万元啊！当时交大附近已2.5万元啦！现在，他还在出租此房，租金涨到5000元了，全是中介公司涨的。
（七）对房地产调控的几点建议
尽管我们很多朋友5～10年前买房问题上做出了正确的抉择。一切都是央行快发货币惹的祸。我们也希望房产市场回到朱镕基总理前中期的情况；“管住货币、稳住价格”。朱总理领导中国经济13年（含前期当副总理的5年），房价基本不涨，管得何等好！他半夜11点半会打的去经济学家吴敬琏家请教如何管好宏观经济。
此外还建议：
科学合理地调控房地产市场；再增加3000万亩土地供应（加上容积率，约为660亿平方米）；搞好中小城市建设。政策向中小城市倾斜，鼓励资金、人才向中小城市流动；
逐步放开限购，减少极多的“假离婚”事件（各地抢房很多是假离婚者）；增加经济适用房、廉租房的供应；最重要的是央行把住货币印发总开关；逐步改变“土地财政”格局。（但这很难，是一个很大的系统工程。）
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（来源：上海证券报）央行调统司司长盛松成在实时一期《中国金融》杂志撰文指出：“有人说高房价是印出来的，这是不准确的。与其说高房价是"印出来的"，确实还不如说是"炒出来的"。”
他认为，房地产价格的过快上涨主要源于其供需失衡。这也使盛松成成为首位公开回应“货币超发论”的官员。
房价上涨不决定于货币供应量
盛松成认为，从全球范围看，货币与房价的上涨并不总保持一致。首先，两者的涨幅差异很大。他指出，近十年，我国M2和房价都保持了较快增长速度，但由于我国住房商品化时间还不长，还未经历一个完整的房地产周期，因此不能从表象判断我国房价上涨由M2高增长导致。而事实上，我国M2与房价也会出现背离。
“我国房价上涨最快时期，并不是M2增速的时期。从房屋销售价格指数看，我国房价涨幅超过10%的年份是2004年（10.3%）和2007年（10.4%）。而2004年M2增长14.6%，比上年回落5个百分点；2007年M2增长16.7%，比上年回落0.2个百分点”，盛松成说。
此外，范围内货币完全自由流通，但各个区域房价涨幅不尽相同。近年来，我国大部分中小城市房价平稳，而部分大城市（并非全部大城市）房价涨幅较大。而同样是大城市，房价涨幅也可能相差很大。他举例说，北京和上海的房价在(大陆31个省市)排名前两位，但两者的上涨周期不完全相同。北京房价涨幅较高的年份是2005、2006、2007和2010年，上海房价则在2003和2009年涨幅较高。上海房价上涨的年份，我国M2增速较高，而北京房价上涨的年份恰好是M2增速小幅回落的年份。
再者，各区域的房价涨幅与区域存款增长的速度也不完全一致。2005-2011年，我国本外币存款年均增速排名前三位省区是青海（24.7%）、内蒙古（24.6%）、西藏（24.3%），而同期这三个省区的房价上涨幅度在处于偏低水平。而同期，我国房价上涨幅度的三个省市分别是海南（20.6%）、北京（18.8%）、浙江（17.9%），而同期这三个省市存款的年均增速分别为21.4%、17.7%、19.3%，处于中等水平。
盛松成指出：“这些都表明，房价并不决定于货币的供应量，而决定于房地产供求关系。”因此，我国货币政策同时考虑经济增长与稳定物价，而针对房价采取的是结构性信贷政策。2010-2012年，央行运用了相同的结构性信贷政策调控房价，但由于这几年的物价和经济运行情况有所不同，因此货币政策的取向也不相同。
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货币政策目标仍是稳定价格总水平
除房地产价格外，市场中广为流传“货币超发论”将包括石油、黄金等很多商品价格的大幅上涨，都归因于货币供应的增加。盛松成指出，这种观点的错误在于混淆了单一商品价格与价格总水平的决定因素。单一商品的价格取决于该商品的供需状况，而货币供给影响的是价格总水平。他称，可以把单一商品价格上涨的原因大致分为两个部分：与通胀率相等的是货币因素，而超出通胀率的部分则是非货币因素。当某一商品价格的涨幅远高于通胀率时，货币总量的调节对该商品价格的影响是有限的。
盛松成称，2007年末全球性金融危机爆发后，中央银行视野已不再局限于通胀率，央行开始监测房地产、股票等资产价格。货币政策也更强调与宏观审慎措施相协调。从近年来央行实践看，各国货币政策对资产价格更多的是“关注”，货币政策更重要的目标依然是价格总水平。
他坦言，货币是商品计价、交易手段，名义货币供应量的增加可能引起商品的货币价格上升，也就是价格总水平的上涨。“货币本身并不产生投机，而只是投机活动使用的交易工具。稳定的货币供给可能会抑制投机的发展，但不能避免投机的产生。”盛松成强调。
他指出，衡量货币供应量是否合适主要标准是经济增长与物价水平，而不是任何一种特定商品价格的高低。“当物价总水平并不很高而某一商品价格的涨幅较大时，紧缩货币未必能抑制该商品的价格，反而可能导致通货紧缩、伤害实体经济，因为紧缩货币会抑制总需求，而不能直接抑制对某一商品的需求。结果可能是，该商品的需求并未减少，而总需求却下降了。”
他同时解释说，我国的货币供应尽管保持较高的增速，但与社会交易需求是基本一致的。我国的社会交易需求迅速扩大，主要原因在于，我国经济持续高增长、货币化进程加快、住宅商品化、资本市场从无到有等导致我国商品交易量增加。同时，由于我国国民储蓄率高、直接融资占比低、金融资产结构单一等原因，货币的周转效率下降，即货币的交易流通速度降低，于是相同的名义商品交易量，需要更多的货币。
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