[摘要] 以50万元20年商业贷款为例，若采取的是等额本息还款方式，今年月还款额为3698元，明年月还款额为3891元，净增193元。贷款额度越大，明年月供净增额也就越多。
“您好，因央行利率调整，2012年1月1日起您的个人住住房贷款利率将相应调整，请您在扣款账户上保持足够的金额，以免给您带来不必要的麻烦。”临近年底，不少按揭还贷的购房者，都收到了这条银行短信。
经过今年3次加息之后，五年期以上贷款基准利率将从6.40%增至7.05%，五年期以上公积金利率则从4.30%增至4.90%。以50万元20年商业贷款为例，若采取的是等额本息还款方式，今年月还款额为3698元，明年月还款额为3891元，净增193元。贷款额度越大，明年月供净增额也就越多。
由于大多数银行都是在次年1月份，调整实时的贷款利率，因此今年三次加息，所增加的利息成本，要到明年1月份还款时才会体现。同样的道理，如果是降息，省下的利息成本，也要到次年1月份才能体现。
提早还贷潮未涌现
杭州市民高先生，2010年上半年以组合贷款的方式，购买了市中心的一套二手房，总贷款额为70万元，分20年还贷。前几天他向银行查询得知，明年月还款额将增加200多元。于是，高先生萌生了提早还贷的想法：“现在的利率这么高，能多还一点，就可以少付不少利息。”
不过记者了解到，像高先生这样想法的人很多，但是年底前真正选择提早还贷的购房者，少之又少。“2008年之前，每次加息都会有一些客户提早还贷。但是这次的情况不同，提早还贷潮并没有涌现。”民生银行杭州分行个贷管理中心的工作人员如是说。
对此，有人分析认为，经过前几次加息之后，明年银行利率不太可能会继续上调，不会造成客户心理恐慌。
三种情形不宜早还
由于目前银行资金总体仍然偏紧，因此大多数银行都欢迎客户提早还贷，无须支付违约金。但是，最终决定提早还贷之前一定要仔细算上一笔账，看看是否划算。如果有以下三种情形，专家建议还是不要提早还贷。
享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必提早还贷。实时的五年期以上公积金利率为4.90%，五年期以上商业贷款利率为7.05%，享受七折优惠之后就是4.935%，而五年期存款利率为5.5%。也就是说，提早还贷倒不如存5年定期，存款利息弥补贷款利息之后还有结余。
如果等额本金还款已 过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款的话，还款部分以本金为主。这种情况下提早还贷，对客户来说并不划算。
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