[摘要] 11月21日，《徐州市市区商品房预售款监管办法》正式在我市实施。商品房预售监管制度，是指购房者买房所缴纳的款项不再直接交给开发商，而是存入由开发商、监管银行、房管部门共同管理的账号，开发商需要施工费用，必须申请才能使用资金。
11月21日，《徐州市市区商品房预售款监管办法》正式在我市实施。商品房预售监管制度，是指购房者买房所缴纳的款项不再直接交给开发商，而是存入由开发商、监管银行、房管部门共同管理的账号，开发商需要施工费用，必须申请才能使用资金。12月1日，我市建立住宅质量保修金管理制度，采取分段收取的方式，保证购房者的利益。
新政策的实施在业内外引发了很大震动。特别是在我市限购政策调整完善之后，接连两条房产新政让不少开发商“措手不及”。那么，商品房预售款监管究竟会对徐州楼市造成怎样的影响？近日，部分业内人士针对新政发表了自己的看法。
保障购房者的合法权益 约束和规范房地产行业
商品房预售款监管的影响在哪里？业内对此观点不一，但多数人认为政策的出台是从规范市场的角度出发，在一定程度上保障了购房者的合法权益。
多数地产机构和开发企业表示，商品房预售资金监管，将在保障购房人权益，避免开发商囤地、捂盘惜售，增加房源供给、平抑房价等方面起到积极作用。
“商品房预售款监管是对老百姓负责，对购房者利益的保障”。徐州国华置业有限公司副总经理、高级工程师盛如崇认为，新政至少在三个方面是有益的：是保障了购房者的权益。新政出台以后，购房者将不再把买房的预付款直接交给开发商，而是存入由开发商、监管银行、房管部门共同管理的账户，开发商不能随意挪用。这样一来，保证了楼盘在建设过程中资金的充裕。第二是预售款的专款专用，能够保证工程的顺利完成并达到建设标准，烂尾楼、延期上房等情况将大大减少。第三是施工单位的工程款将得到保障，过去由于开发商将工程款压得太低，导致豆腐渣工程的情况不会再出现。
“对开发企业来说，预售款监管资金实际上是一种保证金，它反而保证了项目的顺利开发。”盛如崇说，承建商的施工款得到保证，也保证了楼盘按期上房。
“十一月份，徐州对商品房预售资金监管这一块开始了规划，从商品房预售资金监管来讲，是对房地产开发企业的一种制约，这是站在购房者的角度去考虑问题的，保证了开发商的资金对整个项目的运转，这是《办法》的中心思想。”徐州天智源机构执行董事丁国良说，《办法》会对开发商的动作有所规范，这对市场发展是有好处的。
丁国良分析称，资金监管办法当中对资金的实施过程有个底线控制，开发商在房款收到以后，必须保留一部分项目建设所需的资金，这部分资金比率，房管局和银行会根据整个项目的体量去设置，这个办法在苏锡常早就实行了，但是在徐州市场还是刚刚开始。
打击房企捂盘惜售行为 新政缩短房产开发周期
相关数据显示，11月份我市新增可售房源16031套，环比上升86.31%。如此巨大的上市量，给市场带来了相当的压力。也正基于新政的压力，11月底，很多项目都拿到了不止一个预售证，周末开盘量有增无减，在原本处于淡季的徐州楼市掀起了阵阵涟漪。
新政的出台推动了开发企业的销售进度，“打乱”了市场原本的节奏。一些业内人士表示，房产开发周期或将比以往更加缩短。
“新政出台会造成一些企业的资金使用后置，他们在拿地的时候就会很慎重。对于这些企业来讲，必须精打细算或者寻求融资渠道。”盛如崇分析，为了尽快回笼资金，很多企业会选择加快推盘，以缩短楼盘开发周期。一些手上有多个地块的大型房企，也会加快保有土地的开发，房企捂盘惜售的情况会大大减少。
“新政比较合理，它能够保证开发商的房子建起来，对徐州房产市场的提振有重要意义。”徐州国华置业有限公司营销部长王振刚认为，在新政出台以后，很多开发公司会在资金安排上有所控制，同时对销售的要求也更加严格。比如在预售证的办理上，房企要卖哪几栋楼，就办理哪几栋楼的预售许可证。毕竟在监管之下，资金的使用受限，只有多卖房子才能实现盈利。
江苏新景祥房地产经纪股份有限公司副总裁吴峰表示，新政对开发商预售资金的抽取，导致企业现金流的急剧减少，在没有外来资金支持的前提下，必然造成企业资金链紧张。
“中小型企业开发的楼盘，特别是单项目的楼盘，它们只能选择加速卖房。”吴峰说，为了加速卖房，有的企业甚至会选择低价销售，拉低市场价格。这些企业在拿地上会显得更加慎重，但是不拿地又会被市场所淘汰。
江苏师范大学淮海发展研究院产业研究所所长蒋昭侠则表达了对监管执行力度的担忧。他说商品房预售监管政策是把双刃剑，在新政之下，购房者的利益得到了保障，防止了企业捂盘囤地的行为，但企业也可能会有应对之策。用行政化的手段收紧企业的资金链，实际效果仍有待观察。
“目前各地都在出台监管政策，虽然细节不同，但模式大同小异。”蒋昭侠教授提出，传统的房地产开发模式正面临危机，开发商必须思变转型，其既有资金链至少要提高十来个百分点，否则很有可能被市场所抛弃。
大牌房企加速布局徐州 中小房企面临严峻考验
最近一两个月，徐州楼市新政不断，但土地市场也掀起了成交热潮。包括华润集团、华厦集团、徐工集团纷纷摘下新地块。一些资金链雄厚的一线房企正蓄势待发，寻求进入徐州市场的时机。
特别是各区加强招商引资力度以后，包括绿地集团、太平洋百货、中国海外、中海地产、碧桂园、海尔地产、宝龙集团、红星美凯龙、圆融集团、苏宁集团、绿城集团、九龙仓、香港恒隆集团、香港新恒基兆业、万象集团、恒大地产等知名企业近期频繁考察各区地块。此外，雨润新城、万科淮西项目、铜山万达广场明年正式启动，徐州楼市的面貌将焕然一新。
“《徐州市市区商品房预售款监管办法》对资金雄厚的房企来讲未必是坏事。”江苏新景祥房地产经纪股份有限公司副总裁吴峰分析，从眼下看，正是一线房企进行战略性储地的时机。和中小企业比，他们不缺乏资金，预售款监管政策对他们影响不大，而徐州正处于快速城镇化的阶段，很多一线房企在进行考察后都认为徐州非常适合进行房地产开发。这也是为什么众多一线房企加速布局徐州的原因。
“徐州楼市经历了三个阶段，个阶段是本土房企开发的市场，第二个阶段是区域性较有名公司进入徐州，第三个阶段是国内一线房企进驻徐州。一线房企有充足的资金，他们有实力抢占更多的土地，这些公司的产品性价比较高，更值得购买。”吴峰说，他很看好北二环板块和淮海西路沿线，今明两年，将有大量的知名房企布局于此，几大巨头的同时进驻，是未来两三年内徐州市场的看点。
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