[摘要] 从去年初以来，二三线城市的楼市风险从争议不断到一片唱衰。今年春节期间，北京商报记者分三路走访沈阳、海口和银川三地发现，目前上述城市均出现了由于集中供应量过大、需求不足导致的消化不良，价值限购令的严格执行以及销售价格上涨预期减弱，返乡投资热也褪去，开发商扎堆上述区域面临着销售难的风险。
从去年初以来，二三线城市的楼市风险从争议不断到一片唱衰。今年春节期间，北京商报记者分三路走访沈阳、海口和银川三地发现，目前上述城市均出现了由于集中供应量过大、需求不足导致的消化不良，价值限购令的严格执行以及销售价格上涨预期减弱，返乡投资热也褪去，开发商扎堆上述区域面临着销售难的风险。
大盘开发四处空城
在沈阳，浑南地区是目前单个区域品牌开发商最集中的区域，包括万科、金地、绿城、恒大等诸多龙头房企均在此有项目。
“由于挨着浑河，这个地方原来的社区非常少，大概四五年前开发商一下子就进来了，房价眼看就从2000多元打滚似的往上涨，卖到1万元/平方米的项目比比皆是，后来突然就不行了。”在该区有两家中介门店的李女士告诉北京商报记者，从去年初起，陆续有客户在自己的店里同时挂出两三套的房源，且价格远低于市场均价，一看就是在抛售。万科集团副总裁毛大庆此前在预警二三线城市危急时特别提及沈阳，称目前诸如鄂尔多斯危机的情况并非个例，沈阳、合肥等地楼市也均存在较大风险。
需求不足产品不适预期落空
在2008-2011年间，二三线城市的房价经历了迅速上涨的阶段。但近两三年间，房价却大有按兵不动之势。
“一涨价就卖不动，别说涨价，不降价就不错。”有开发商对北京商报的记者表示，目前在二三线城市，大型开发商全面占据，中型房企很难与之抗衡。一方面，高端项目往往无法撬动市场；另一方面，由于投资需求渐去，刚需盘低价策略也并不被消费者接受，开发商们两头不讨好。
在沈阳城市核心的地段，一个名为万科春河里的项目从拿地开始便赫赫有名，项目紧邻地铁位置优越，且周边教育、医疗、商业配套一应俱全，但近两年的销售却并不顺利。“定位太高端，物业费接近5元/平方米/月，户型却不合理，不但是塔楼，只有180平方米的户型才能做到通透，这完全不符合东北特别是沈阳人的购房需求。”原本计划购买该项目的罗先生透露，尽管该项目已经比当初销售人员透露的2.2万元/平方米左右的预期售价低了不少，但只有沿街的高层和商铺销售情况还行，而中间的大户型无人问津。
返乡置业潮消退
除了本地的需求以外，在上述城市有一个共同之处在于，今年春节返乡人群的置业热情远远不如去年了。有购房者表示，今年春节，许多楼盘打出“不打烊招待返乡置业”的招牌，大年初一就开业，但生意普遍冷清。
在海口，去年热闹的返乡置业景象今年大变模样，春节期间大多数项目以旅游人群为主要客群。某项目楼盘的销售人员表示，今年返乡置业的情况不乐观，而且周边的竞争楼盘众多，竞争压力大。购房者这种观望态度，实际上延续了去年以来的走势。由于目前还没有春节期间的数据，据北京中原地产对2014年1月54个重点城市新房的检测，上述城市总成交22万套，比去年12月降15%，比去年同期降19.6%；其中，二线城市的跌幅最为明显，从去年初的近10万套，下跌到6万套。
业内人士指出，部分二三线城市前几年卖地过快，这两年在调控的高压下，投资性购房需求逐渐萎缩，刚需又不足，完全无法消化过剩的供应，部分项目可能因资金链断裂而带来危机，如果这种现象频发，则会造成整个城市的楼市危机。
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冯仑撰述:未来房地产发展还有10到20年好光景
冯仑：我已经到了登峰最后一个营地，视野很大了
冯仑，生于1950年代
生于1959年，陕西西安人，是文革后第二届正式大学生。20岁时候，冯仑成为中共的一员。自1991年开始，领导并参与了万通集团的全过程创建及发展工作。1993年，领导创立了北京万通实业股份有限公司。
亲笔撰述：冯仑
关于黄金十年
未来十年，是中国民营企业，特别是有规模、有品牌、努力奋斗、一心向上的民营企业的发展时期。
2014年来到了。我现在心情是，我觉得中国现在处于一个的发展时期，未来十年，是民营企业发展的黄金十年。为什么这样讲？大家知道，最近一年多来，政府在强力推导市场化的改革方面，给我们创造了非常好的条件，政府简化行政审批，扩大民营企业的准入，使我们得到的市场空间越来越大，政府的手往回缩，我们市场就会变大。
第二点，我们知道，国企也在进行调整，整个国企现在也不像前十年那样，比如在房地产行业不断地长驱直入，现在实际上国企也越来越市场化，把过去十年的那个长驱直入的状态有所改变，所以也腾出了一些地方。另外，反腐败不断地深入，使权力资本实际上也有大幅的后退，我们可以有更大的市场空间。还有，一部分外资也给我们腾地了，欧洲、美国有他们的事情要忙。
总之，大家看，市场空间腾出来了。原来这个舞台上有四个演员，外资、央企、政府，还有一些特殊背景的人，还有我们民营企业。现在已有人离开了，至少是准备离开了，或者是已经抬起屁股向后转了，我们的空间就大了。所以，在未来十年，是中国民营企业，特别是有规模、有品牌、努力奋斗、一心向上的民营企业的发展时期。
关于梦想
整个2013年我一共飞行226次，大概将近一半与创新业务有关，还有另外一半与公益有关，对传统业务的关注相对较少
在过去一年中，我变得更沉住气了，因为岁数大了。转眼间，我就55岁了，真的感觉已经人过中年。《三国演义》开篇说的，“惯看秋月春风”，真有这个感觉。20岁时是挺身而出、拔剑而斗，而我现在有点“惯看秋月春风，古今多少事，都付笑谈中”。所以，我很淡然，对自己未来要做的事情有更清晰的把握。
这几年，万通在尝试转型，房地产开发面积没有多大增长，就像之前联想转型，大家都盯着杨元庆，而老柳(柳传志)把农业、金融等都做了起来。现在万通也快变成这样了，我们有工业地产、基金管理、资产管理等业务，我们还有创新的立体城市等产品。
在转型上，我们有几个事非常坚定：，扮演的社会角色非常坚定；第二，没超出房地产这个圈；第三，着力于发展未来房地产，在服务与金融方面加大了创新节奏，使万通的房地产业务风险更低。另外，作为万通主要创始人，我不会选择离开，这也很坚定。
整个2013年我一共飞行226次，大概将近一半与创新业务有关，还有另外一半与公益有关，对传统业务的关注相对较少。当然，立体城市也是大万通事业的一部分，是一个全新的发展模式，要花的精力多一些。
我曾多次将立体城市形容为“中年得子”，之前所有人都怀疑、打击、嘲讽，而三四月份时，成都项目更是遇到了地方政府换届等难题，所以我们做了一个艰难的决定：把成都放缓，加速西安与温州。尤其是西安，我们全力以赴地推进，使其成为立体城市的“标杆”。
到2013年底，西安不仅全面提速，更重要的是已开工后续的产业安排，其他微型城市的功能都已迅速到位。这就像是登峰，虽然没有爬到山顶，但我已经到了最后一个营地——离冲刺已经很近了。其实不管是立体城市，还是台湾项目以及纽约的中国中心，它们既是我们的创新业务，是地产商的社会责任，也是我个人的梦想。
关于压力
历史是管长度的，从过去到未来；哲学是管宽度的，关注普遍性。把这两件事情都弄明白了，心就非常大，看透了所有的必然性。
我希望立体城市能真正创造一种商业模式，能够让人们感觉到新兴城镇化带来的生命力、便利性，以及社会管理与人的尊严的提升。这样多好，生意做了，客观上也帮助一个地区城镇化的发展。立体城市相当于社区俱乐部，在里面取得业主和就业资格，就相当于取得了俱乐部会员的资格，会有很多照顾。城镇化要摆脱过去由政府代办、操办、包办的模式，而是由政府划跑道，我们当运动员，发挥政府与市场两种积极性，而且是由企业全面主导。
由于这些都是创新，会带来很大压力。实际上，在面对这些压力时，我并没有太多好的方法，我现在就是坚持，“惯看秋月春风”，对这个事情的必然性看得非常清楚。别人看不懂时，我能理解，理解了就没有压力了。
如果不理解的话，就睡不着觉，很多时候是因不理解而把压力加大了。所以要熟知历史，历史是管长度的，从过去到未来；哲学是管宽度的，关注普遍性。把这两件事情都弄明白了，心就非常大，看透了所有的必然性。
努力奋起的人，即使失败了，他也不会埋怨任何人。社会没有理由为你一人定制成功，等待你去享受，失败了也是社会给你的正常回报，所以才有那么多英雄人物还常湿泪襟。英雄成功是一种标志，失败也是一种标志，你看看项羽，失败了也是英雄。
我都理解了，就没压力，压力到我这来都被我卸掉了。最近习近平主席在说学哲学，其实哲学就是你对待世界的一种方法。具体解压方法也比较简单，压力大时我就一个人待着，找一些犄角旮旯的怪书看。公司里的人知道，我更多是在公司的书房待着，看各种稀奇古怪的书，比如关于殡葬的书，弄清楚什么是殡，什么是葬。在殡葬产业里，最赚钱的不是葬，葬指的是埋、烧，这是制造业，不赚钱；殡是葬之前的事情，这个是真赚钱。你看我把这个犄角旮旯、没人注意的事研究清楚了，我觉得挺好。
2014年，房地产仍是一个健康发展的趋势。以前房地产就等于住宅，就相当于人类在3岁以前不分男女一样，可现在房地产发展到了青春期，人到了青春期就开始有性意识，房地产也开始分为住宅与非住宅。未来，政府对住宅的政策非常清晰：政府管保障，市场满足多层次需求。而随着城镇化的发展，物流、医疗、公共物业、商业物业、酒店物业等非住宅会越来越多释放出来。所以，未来房地产还有10到20年好光景，只不过是从住宅转到非住宅。目前为止，我们没有办法改变这样一个事实：人类80%的时间都是在人造空间里生存与发展。只要这个基本事实不改变，房地产的发展就不会停滞，这个行业一定是个朝阳行业。
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