[摘要] 3月6日，由住房和城乡建设部政策研究中心、中指研究院联合主办，房天下与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的第十四届中国房地产发展年会在北京索菲特大饭店隆重举行。首创集团董事长刘晓光先生做出精彩演讲。
如果说2013年对于房地产市场有什么重要意义的话，恐怕不得不被提及的就是“长效机制”。在经历了三年的深度调控后，房地产行业逐渐觉醒——长效调控机制才能根本解决房地产市场的诸多隐患。觉醒就意味着进步，随着包括房产税、土地流转等长效调控机制的不断酝酿和吹风，我们似乎已经看到了2014年，中国房地产市场将可能出现的大动作。春江水暖，抢时抢势。政策和市场的博弈终于过渡到一个崭新的篇章。3月6日，由住房和城乡建设部政策研究中心、中指研究院联合主办，房天下与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的第十四届中国房地产发展年会在北京索菲特大饭店隆重举行。首创集团董事长刘晓光先生做出精彩演讲。
首创集团董事长 刘晓光先生
主题演讲：“双向调控下房企的秉持与创新”
过去的一年，大家看到房地产市场实际上是一轮新的繁荣，百城的房价连续21个月出现了上升，各类土地价格实际上也是量价齐升，北上广持续走强。今年年后出现了杭州等城市房价出现局部的下滑，一时间楼市将要崩溃的舆论，也开始出现。
面对这种风云变幻，房地产政策走向还不明朗的情况下，我们到底怎么来看今年，我在微博上写了一段，我没有发，我先把我的看法在会上简单说一说。我想我的看法就是今年的楼市，总体的趋势应该是平稳和略有上升，大概是7%到9%，绝不会有大起大落。去年的拿地情况来看，大家还是看好今年的楼市，第二个是刚性自住性的需求，刚性改善性需求还是很大，只是由于限价和限购抑制了这种需求。第三个，今年的资金肯定是偏紧的，资金的紧缩会减少供给，有些地方的市场还会出现偏紧的状态。第四个，城市来看，一线城市还是会稳步上升，二三线城市有升有降，三四线城市差不多一样。第五个，人民币的价格贬值，可能还会持续存在。在这种情况下来讲，造成了地产上升最主要的因素还是存在。第六个，在媒体上发表了楼市要大降，楼市要崩溃的说法，我觉得偏激，应该是没有依据的。有人说，今年要崩溃，我觉得都应该不是那么回事。
个问题，我简单说一说保障与市场相结合，双轨制调控代替了一刀切。近日来讲，住建部的部长在回答媒体的时候，首次透露了所谓的双向调控，这四个关键词，我想如果我们来进行理解，讲清楚了今年的楼市调控的重大方向，一方面高房价的增长区域可能要坚持宏观调控行政手段，维持市场稳定和良性发展。另一个方向，加强对保障房、自住房、商品房的供应，满足大众的住房需求。
双向调控可能给了我们三个信号，一个信号就是更加注重所谓的分类指导，探索发展共有产权和强化市场监管。具体来讲，所谓的差异化和分类指导，同时在这个阶段，继续强调了保障房的工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，通过双轨制来解决城市城镇化的后顾之忧。所以我们看到所谓双向的调控，包括长期和短期的双向调控涵盖了多层的意思，比如，坚持房产税，坚持不动产的登记，农村土地入市长效机制稳固的推进和落地，并在短期内仍然坚持限购和限价，没有放松。
此外，在供应和需求方面，实际上保障与市场层面不同类型的城市层面都存在着双向调控的空间和合理性。坚持保障与市场相结合的调控方向，这是主流的东西，在政策上来讲，实际上也是体现了它的差异性。在市场政策的指导下，作为我们开发商，我们要有我们的策略，在2014年从我们自身来讲，我们一个是大力参与北京自住型的商品房建设，我们都要积极参与，一方面适应了调控的形势，一方面承担了社会责任。目前我们自身的三个大方面的产品，都是要继续地走下去。我们三条线，住宅线、住宅加奥特莱斯城市综合体这样的线，同时还要适应市场形势的变化，加快对刚性需求以及快速周转产品的投资开发，投资重点应该在核心城市上进一步下大力气，主要是北京、上海要深耕细作。
第二方面，后黄金时代房地产企业的转型与创新。大家知道，每一轮房地产调控的到来都会引发出房地产企业转型出路的思考。我想我们的黄金时代， 已经告别了快速开发的黄金时代，但是我并不认为这个行业的衰落期已经到来，相反，我认为还是有机遇，这种机遇一个是在城市化之后，一些配套性的服务，新城镇化以后的机遇，跨界资源整合。在金融、教育、医疗、地产生活配套方面，还需要完善，这就是地产发展还有很大的空间。其二，新型城镇化是房企这一领域，也是我们发展很大的空间和动力。其三，我们可以嫁接其他产业的价值，市场中体现出来。
在20多年的发展过程当中，模式创新一直是我们战略重点，从业务模式、产品模式等等，下一步来讲竞争的优势可能都要体现在这些方面，这是我们要在宏观调控的变化过程中不断转换我们的模式，赢得我们的竞争优势。
最后一个问题，我简单说说关于互联网时代跟我们的房企之间的趋势问题。大家知道，最近很多人在讨论，冯仑他们在讨论小米地产，我们前一段开了投资公司的会，我们也发现了一些问题，这些大投资公司，大家的反映，我们发现我们下一步要投什么，不太清楚；第二个，我们发现，我们用过去的模型来管投资可能也有问题；第三个，我们要讨论互联网新经济对我们现在的传统产业的影响到底有多大？
我们最近刚做了一次讨论，小米家居地产它的概念，讨论过程中，我们感到还没有太理解新经济对我们地产业，对我们的传统行业有多么深的影响。如果说砍掉拿地以后的这些中间利润，比地产商便宜30%到40%，我觉得不太可能，特别是拿地这个环节，拿地过程中不是因为你有小米的新思维或者有新的网络经济的思维，你就能够躲开土地的政策，这个环节还不行，但是在销售平台，在数据库的利用，在各种服务的延伸上，肯定是有价值的。所以我就想，除去房地产，我们自身的模式创新之外，我们不可忽视的是互联网对我们的影响，我们看到了余额宝引起银行的不安，我们也应该看到将来下一步对于零售业、电信业、教育业，房地产的影响也会不可避免。但是我觉得对每个行业的影响，它的深度不一样。
我们的观点，我们应该主动去拥抱新经济，拥抱互联网，因为互联网的精神实质是一种开放的精神，一个点延伸到无处的触角，还可以降低我们的商业成本。我们这些企业跟互联网能够结合起来，跟新经济结合起来，我们可能有一个前提，还得把传统的产业老老实实地做好，如果我们没有好的产品，只有好的网络，将来也有很大的问题。
我们看到不可忽视的是另一股力量，大数据的时代到来，谁拥有的数据越大，谁就能精准的定位客户，谁就能在数据的蕴含中进行价值判断和洞察。所以说大量的数据对客户的运行行为的信息有着很大的重要性，这个对我们传统的企业来讲，应该是非常重要的。强有力的数据基础，可能会给我们房地产企业带来一些数据的研究和竞争，通过研究和竞争我们可能对新经济的把握，对传统行业的判断和把握更加精细。新经济对于我们地产业或者对于基础设施业，对零售业完全颠覆，还需要看一看，我们没有研究透，还有些模糊的认识。那些在讨论小米地产的概念，最重要的是讲到了可以缩减地价，可以集中大家的钱，可以先进行投资，拿别人钱进行建设，可以砍掉很多利润，它的价格比我们便宜很多，在地价方面做不到，涉及到国家的土地政策，涉及到了你要不要竞标，涉及到其他一系列的问题。我们觉得在服务程度上，服务的价值上面，对我们地产业来讲会有很大的帮助。总的判断，今年的房地产不会有大起大落，应该是比较平稳的状态，但是今年的资金状况可能会偏紧，对我们会有影响。地产界应该顺应双向调控的形势，有自己的战略和策略坚持，进行创新，在2014年我们能够进一步的发展壮大我们自己。
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