[摘要] 同为河南人创办的地产企业，恒大和建业正在选择两种不同的发展路径。
同为河南人创办的地产企业，恒大和建业正在选择两种不同的发展路径。
当许家印的恒大集团（03333.HK）正在大规模转战一线城市时，他的河南老乡胡葆森却宣称，虽然很多人对三四线城市的房地产行业不看好，认为泡沫严重，但建业地产仍将继续深耕城镇化。
“地产如同股市，当大家都不看好的时候，正说明机会很大。别人越不看好（三四线城市），我越坚定，能在大家都不看好的三四线城市继续成长才厉害。”建业地产（00832.HK）董事长胡葆森接受《财经日报》等媒体采访时说。
之前的3月16日，中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划（2014～2020年）》（下称《规划》），将新型城镇化上升到顶层设计的战略层面。国家发改委的数据显示，作为新型城镇化的主战场，三四线城市共有180多个地级市、1万多个城镇，将可能拉动逾40万亿元的投资。
但目前在多个三四线城市，新盘不断入市，供给严重过剩，包括恒大在内的多家地产商开始有选择地撤离。
而中国房地产开发集团理事长孟晓苏最近却在一次会议上说，房企应研究如何将地产与城镇化产业相结合，在这一轮城镇化过程中寻机扩张。
胡葆森表示，过去20多年中，中国的城镇化重点主要在大中城市，在接下来的20年，城镇化的主战场应该在县级城市，因此，抓住县级城市的城镇化机遇，对房地产企业特别是中小房企而言，将是一个新的机遇。
胡葆森说，作为国内地产百强企业中在省会、市、县、镇都有产品的企业，建业属于比较“接地气”的。之前建业曾提出“省域化”战略。
以河南为例，胡葆森说，在该省的100个县级城市中，目前城区人口平均为5万~10万人，按照《规划》来发展，2020年～2025年，河南县级城市的人口要翻1倍，这样，一个县城的人口将增至10万~20万人，相应新增人口需要的住房面积约为300万平方米，“只要这个县城里有1/3或1/6的新增人口购买建业的房子，我们在县城就可能有很好的发展。”
国泰君安研究员侯丽科之前表示，《规划》的出台符合预期，庞大的农村转移人口的住房需求以及棚户区、城中村改造将使房地产行业大幅受益。
不过，胡葆森警告说，城镇化虽会让中小房企受益，但需要弄清楚的是，一个地区的城镇化速度不可能脱离这个区域的经济发展速度，以及居民收入的增速，因此并不是所有的县级城市都适合立即城镇化。
胡葆森表示，一个地产企业如果抱着暴富的心态，想在一个县域内取得超常规的发展乃至连续高速度的增长，是不可能的，“你在一个区域内保持20%以上的速度是有可能的，但是想保持40%以上的速度几乎不可能，因为它严重脱离了当地的经济发展速度。”
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三四线楼市加速"挤泡沫"一二线城市楼盘降价
（来源：上海证券报）就在三四线城市楼市近期加速“挤泡沫”的同时，被各界一直看好的一二线城市，这些天也出现了楼盘降价的案例。总结媒体的报道和笔者的实地调查，近期从杭州开始，已有包括北京、杭州、南京、成都和广州等多个重点一二线城市楼盘降价。据中原地产研究中心对主要54个城市新建商品住宅签约套数的统计，2月销售量同比下降13.8%，环比1月下降35%左右。据国家统计局此前发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况数据，今年1月北京二手房价格20个月以来首次环比下跌。近日公布的70个大中城市房价指数显示，各主要城市房价不仅同环比上涨幅度下降，而且房价上涨的城市也已从去年以来的60多个降到了50多个，楼价停涨的城市数也在增加。
那么，这是否意味着，楼市降价将从三四线城市扩延至一二线城市，并由此形成范围的降价潮呢？这需要深入具体分析。
以笔者调研所获得数据和资料看，一二线城市楼市降价多为夸大和不实报道。
一二线城市楼盘降价确有其事，但有的是属于策略性的尾盘降价，以达到开发商清盘的目的，如杭州的某些楼盘降价；有的是拿出少量（20至30套）房子做“特价房优惠”，以求开盘蓄客，为未来销售做准备，如南京和成都的某些楼盘降价；有的则属于装修房改毛坯房，并不存在降价的事实，如北京的某楼盘。除了杭州因库存比较大（8万套），个别楼盘尾盘降价促销引发了其他几个楼盘也采取拿少量特价房做优惠外，其他城市降价也仅仅是个别开发商、个别楼盘的市场行为，并不具有普遍性，也并非是开发商整体“以价换量”销售策略的应用，不值得过分炒作。另外，部分楼盘降价后确实起到了较好的效果，比如杭州3月上半月的销售较2月有很大起色，广州降价楼盘是年度销售，北京传言的降价楼盘被购房者“疯抢”，而且重点城市3月库存水平也的确有所下降。
再细细探究一下，一二线城市出现个别楼盘降价，首先就在于去年楼市过于旺盛，透支了部分需求，特别是重点一二线城市去年二手住房销售同比增幅在40%以上，创下2009年以来的新高；其次是重点城市2月底的库存较去年同期增长了12%，库存量达到了2011年以来的水平；还有，每年一季度是传统的楼市淡季，开发商推盘和购房都不会踊跃；再次，按揭贷款紧缩趋势在今年以来没有得到像往常一样的季节性改善，特别是二手住房销售受到比较大的影响，对于需求释放也产生了一些负面影响；最后，一部分中小开发商在此轮上涨周期中比较激进，特别是在融资上借助成本较高的信托，不排除出于缓解资金压力而降价。
但是，眼下开发商整体不存在降价的压力和需要。
前面说过，当下楼市正处于淡季，单个开发商大面积降价（旗下的几个楼盘或一个楼盘全部降价）不仅会恶化市场预期，无助于解决去化和资金问题，而且会引来老业主的维权，并对周边开发项目带来难以估量的负面冲击，费力不讨好；此外还有非常关键的一点，楼市正处于转折关口，但开发商的资金链整体却处于历史上的时期之一，并没有要通过降价来缓解资金链的压力。去年，商品房销售面积同比增长17.3%，是2009年以来的水平，销售金额同比增长26.3%，足足比销售面积增幅多了近10个百分点，这意味着楼价上涨超过了销售量增长，有效改善了开发商的整体资金状况。同时，2012年以来开发商对土地购置和新开工一直比较谨慎，2012年两个指标都处于负增长状态，2013年两项指标在低基数的基础上增幅在10%左右，整体资金支出增长并不大。去年，开发商到位资金同比增长近三成，销售回款占比接近50%。因此，目前开发商的资金状况甚至好于2008年和2011年两波降价潮时期。
从库存看，据中指研究院的监测，重点城市总体库存较上年末增长约10%左右，43个重点城市中，除了北京（2.5%）、宁波和厦门有增加，上海持平外，其他39个城市均在下降，消化周期普遍在10个月以内（杭州需要超过12个月来消化），远低于2009年和2012年楼市两次调整时期的库存消化周期。
以笔者的观察，整体而言，目前我国楼市依旧处于2012年下半年以来的中周期回升阶段。策略性降价起到了很好的效果，3月的销售会有明显回升，只是未来走势不确定性很大。在市场供应端，4月以后推盘会增加，但下半年以后高地价楼盘会逐步上市对去化和库存是不容小觑的压力；在市场需求端，整体需求仍比较旺盛，但资金面紧缩，特别按揭资金紧缩（二手房按揭依旧不见起色、按揭贷款成本上升、贷款周期被延长到2至3个月）也是很大的不确定性因素。同时，二季度是今年信托资金集中到期的时间点，对部分中小开发商来说是会有不小的资金压力。4月中旬将会披露一季度宏观经济数据，这是一个较为关键的时间节点，在相当程度上或将决定未来的市场和政策走向。
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