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房企拓境外融资 融资是房企另一个重要角力场

21世纪经济报道   2014-05-30 00:00

[摘要] “中小开发商的融资环境更为严峻。”戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如在接受21世纪经济报道记者独家采访时指出,国内融资环境在进一步分化:上市公司的企业融资放开了;此前1-2年较大规模拿地甚至于拿了地王的房企,资金压力会持续增加,将更倚重于社会融资、信托等等。

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融资渠道是房企的另一个重要角力场。

“中小开发商的融资环境更为严峻。”戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如在接受记者采访时指出,国内融资环境在进一步分化:上市公司的企业融资放开了;此前1-2年较大规模拿地甚至于拿了地王的房企,资金压力会持续增加,将更倚重于社会融资、信托等等。

这直接导致了房企境外融资的积极性扩大。据戴德梁行估价及顾问服务部统计,2014年1-4月,房企海外融资额达198.23亿美元,同比增加8%。进入5月份以来继续上升,从4月的26.18亿美元,又迅速反弹到5月份(截至5月26日)的45.9亿美元。2014年以来大部分房企美元债利率区间为7.25%-11.25%。

记者综合港交所公告信息统计称,2013年下半年,绿地发债利率为4.75%,万达4.88%,恒大8.75%,万科4.28%,招商4.02%,旭辉8.88%,禹州地产8.63%,花样年10.63%,的是五洲国际,达到13.75%。

顾悦如透露,今年1-5月总体的境外融资额比去年同期增加5%,平均利率在8%。房企境外发债绝大部分是5年期。大部分中小企业融资利率在9%左右。

此前有媒体统计,向银行贷款及发行信托等产品仍然是中国房地产企业主要融资手段。前4月,房企通过银行贷款和债券融资比例达72%。

一些年销售200亿左右规模的房企,尤以闽系房企为代表,则更倾向于通过基金、信托等渠道融资。正如顾悦如所言,由于闽系房企在前两年大规模拿地,在目前低迷的市场环境下,资金压力将巨大,因此对融资有着迫切的要求。

据21世纪经济报道记者不完全统计,以旭辉地产、阳光城、泰禾等为主的多家闽系房企,今年1-5月融资规模已超过300亿元。

以旭辉地产为例,今年前4个月,旭辉地产融资大约32.4亿元以及80亿元银行授信,总额大约112.4亿元。据公告披露,这112.4亿元包括:今年1月,发行2亿美元5年期美元债券,票面利息率降至8.875%;今年1月,与绿地合资企业的4.84亿美元双币种贷款;4月4日,获得中国建设银行总行50亿人民币授信额度,为期一年;4月15日,获得上海农商银行30亿元授信。

今年初,旭辉地产董事长接受记者采访时指出,当下最关键的是现金为王,以高周转为手段保持精准营运,并采取多元化融资,一般借贷周期多选取5年为一期,以保证这一周期内的发展资金的充足。

再以阳光城为例。截至目前,阳光城的信托贷款、委托贷款、信托计划以及基金投资计划存量金额123.9亿元,期限大多处于12至24个月。尤其是今年一季度融资44.1亿元资金中,有19亿元期限在18个月以下。这些负债将于2014年年底至2015年集中到期,其中2015年有99.24亿元到期,仅一季度便有31亿元到期。不难推断出,阳光城借新债还旧债几乎是必然的选择。

记者第三方销售机构获得资料称,2013年三季度以来,正荣集团旗下各项目公司,通过股权让渡的模式实际融资至少超过60亿元。据该公司财务部门回应称,今年负债率控制在65%左右,融资方面用于开发贷为主,上半年拿地量较少。

顾悦如还提及地方债放开对于房企融资的影响,包括上海在内多个试点城市地方债自发自还,对于城镇化融资有积极意义,“地方政府债券是一个不可或缺的融资方式,短期来看,地方政府债券难以满足其需求,从管理上短期还不会失控,长期来看,有利于地方政府进行审慎的扩张。”顾悦如认为说,以前地方政府通过城投推动新城建设的模式将得以改变,在地方政府整体良性循环的考量下,可持续发展的项目将替代无序的新城建设。

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