[摘要] “中小开发商的融资环境更为严峻。”戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如在接受21世纪经济报道记者独家采访时指出，国内融资环境在进一步分化：上市公司的企业融资放开了；此前1-2年较大规模拿地甚至于拿了地王的房企，资金压力会持续增加，将更倚重于社会融资、信托等等。
融资渠道是房企的另一个重要角力场。
“中小开发商的融资环境更为严峻。”戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如在接受记者采访时指出，国内融资环境在进一步分化：上市公司的企业融资放开了；此前1-2年较大规模拿地甚至于拿了地王的房企，资金压力会持续增加，将更倚重于社会融资、信托等等。
这直接导致了房企境外融资的积极性扩大。据戴德梁行估价及顾问服务部统计，2014年1-4月，房企海外融资额达198.23亿美元，同比增加8%。进入5月份以来继续上升，从4月的26.18亿美元，又迅速反弹到5月份（截至5月26日）的45.9亿美元。2014年以来大部分房企美元债利率区间为7.25%-11.25%。
记者综合港交所公告信息统计称，2013年下半年，绿地发债利率为4.75％，万达4.88％，恒大8.75％，万科4.28％，招商4.02％，旭辉8.88％，禹州地产8.63％，花样年10.63％，的是五洲国际，达到13.75%。
顾悦如透露，今年1-5月总体的境外融资额比去年同期增加5%，平均利率在8%。房企境外发债绝大部分是5年期。大部分中小企业融资利率在9%左右。
此前有媒体统计，向银行贷款及发行信托等产品仍然是中国房地产企业主要融资手段。前4月，房企通过银行贷款和债券融资比例达72%。
一些年销售200亿左右规模的房企，尤以闽系房企为代表，则更倾向于通过基金、信托等渠道融资。正如顾悦如所言，由于闽系房企在前两年大规模拿地，在目前低迷的市场环境下，资金压力将巨大，因此对融资有着迫切的要求。
据21世纪经济报道记者不完全统计，以旭辉地产、阳光城、泰禾等为主的多家闽系房企，今年1-5月融资规模已超过300亿元。
以旭辉地产为例，今年前4个月，旭辉地产融资大约32.4亿元以及80亿元银行授信，总额大约112.4亿元。据公告披露，这112.4亿元包括：今年1月，发行2亿美元5年期美元债券，票面利息率降至8.875%；今年1月，与绿地合资企业的4.84亿美元双币种贷款；4月4日，获得中国建设银行总行50亿人民币授信额度，为期一年；4月15日，获得上海农商银行30亿元授信。
今年初，旭辉地产董事长接受记者采访时指出，当下最关键的是现金为王，以高周转为手段保持精准营运，并采取多元化融资，一般借贷周期多选取5年为一期，以保证这一周期内的发展资金的充足。
再以阳光城为例。截至目前，阳光城的信托贷款、委托贷款、信托计划以及基金投资计划存量金额123.9亿元，期限大多处于12至24个月。尤其是今年一季度融资44.1亿元资金中，有19亿元期限在18个月以下。这些负债将于2014年年底至2015年集中到期，其中2015年有99.24亿元到期，仅一季度便有31亿元到期。不难推断出，阳光城借新债还旧债几乎是必然的选择。
记者第三方销售机构获得资料称，2013年三季度以来，正荣集团旗下各项目公司，通过股权让渡的模式实际融资至少超过60亿元。据该公司财务部门回应称，今年负债率控制在65%左右，融资方面用于开发贷为主，上半年拿地量较少。
顾悦如还提及地方债放开对于房企融资的影响，包括上海在内多个试点城市地方债自发自还，对于城镇化融资有积极意义，“地方政府债券是一个不可或缺的融资方式，短期来看，地方政府债券难以满足其需求，从管理上短期还不会失控，长期来看，有利于地方政府进行审慎的扩张。”顾悦如认为说，以前地方政府通过城投推动新城建设的模式将得以改变，在地方政府整体良性循环的考量下，可持续发展的项目将替代无序的新城建设。
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楼市进入调整期 开发商普遍加大推盘力度
楼市成交持续下滑，房企压力日益增大，如何把房子尽快卖出去成为目前房企头等大事。近期房企为卖房这件事可谓“煞费苦心”。5月27日，华远地产名下密云项目华远·澜悦举办开放日活动，这是一周内华远两度发力促销推广项目。为销售回款，有的房企甚至不惜花重金请明星大腕前来助阵。yc.soufun.com
5月24日，华远·好天地(北京铭悦)与迪卡侬签约仪式暨通州区高端商业发展论坛在京举行，作为本次活动的大重头戏，华远与法国知名品牌迪卡侬两大实力品牌签约，后者在华远·好天地打造8000多平方米的北京旗舰店，为该项目所在商圈聚集人气起到了一定推动作用。
三天之后，华远·澜悦开放日活动紧接着举办，该项目是华远进军密云项目，主推“舒适型品质”社区，因而颇受关注。
同样也在最近，方兴地产也加大了项目推广促销力度，不仅广渠·金茂府动作频频，而且多盘联动，亦庄·金茂悦更是推出了首付10%的活动，对5月31日前在亦庄·金茂悦买房的购房者给予特殊政策。
在这之前，同样位于亦庄区域的珠江四季悦城更是在北京推出“零首付”优惠促销政策，博得了很多眼球。
而5月24日，由金地集团和水电地产共同开发的西山艺境项目，则以纪念梅兰芳诞辰120周年世界巡演落子西山艺境站和梅氏臻品展形式，邀请到梅葆玖先生，并由他亲自挂帅，集合当今最的梅派传人为人们奉献了一场京剧盛宴。
随着楼市进入调整期，近期各种促销优惠活动密集出现，种种事实表明，开发商普遍加大了推盘力度，且节奏明显加快。
根据链家地产市场研究部统计数据显示，截至5月25日，北京市新建商品住宅的库存量为75067套，回到2013年1月份的水平。
链家地产分析，由于前期拿地和开发量大，当前市场中供应处于持续释放的阶段，而市场交易长期低迷，新房市场库存压力持续攀升，开发商面临一定程度的销售和回款压力。yc.soufun.com
从重点城市看，据中指研究院实时发布的《中国主要城市房地产市场交易情报》显示，上周(5月19日-5月25日)，42个监测城市中，17个主要城市库存再度创下新高。数据显示，42个城市中，21个城市累计成交面积同比降幅11%，同比下降城市达到34个。
业内人士认为，面对高企的库存压力，开发商当前基本策略是力求快速周转的销售策略，“以价换量”的现象因此开始出现，如“零首付”、“特价房”、低价开盘、团购与打折优惠等，这表明了当前开发商为赢取客户已经开始变相“降价”，虽然幅度不是很大，但是已经说明当前的市场格局已经发生变化，客户的主导地位将逐渐显现。
至于北京楼市究竟何去何从？专家分析认为，在三四线城市房地产市场陷入供过于求的僵局背景下，房企对于北京房地产市场的信心并未改变，目前加速推盘，一方面是为了冲刺上半年业绩目标，另一方面也是为了积蓄资金抄底土地市场、布局未来。
不过，也有专家表示，对于北京的房企来说，今年的销售目标比较高，很多化房企都把北京作为销售的重要板块，北京市场的房企依然需要加快库存的去化，所以在二季度的入市节奏会逐渐加快。作为楼市风向标的北京市场走势仍值得密切关注。
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