[摘要] 《徐州市住宅专项维修资金管理办法》(征求意见稿)已经编制完毕。为了保障立法质量，现将《徐州市住宅专项维修资金管理办法》（征求意见稿）予以公布，请公民、法人或者其他组织提出修改意见，并于2014年8月25日前将修改意见反馈至市政府法制办。
《徐州市住宅专项维修资金管理办法》(征求意见稿)已经编制完毕。为了保障立法质量，现将《徐州市住宅专项维修资金管理办法》（征求意见稿）予以公布，请公民、法人或者其他组织提出修改意见，并于2014年8月25日前将修改意见反馈至市政府法制办。
征集意见截止日期：2014年8月25日
联系电话：0516-83710539、0516-83757146
地址：徐州市新城区昆仑大道1号行政中心西三区209房间
邮编：221018
电子邮箱：xzfzbfgc@163.com
徐州市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）
章总则
条为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内的住宅(含商品住宅、保障性住房)专项维修资金的交存、使用、管理和监督。本办法所称住宅专项维修资金(以下简称维修资金)，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的更新和维修、改造的资金。
第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条市、县（市）、铜山区、贾汪区房产管理部门是维修资金管理工作的行政主管部门，负责维修资金的指导和监管工作，维修资金的交存、使用等日常管理工作由维修资金代管机构具体负责。市、县（市）、铜山区、贾汪区房产管理部门财政、审计等部门在各自的职责范围内，做好维修资金管理的相关工作。
第二章交 存
第六条下列物业的业主和开发建设单位应当按照本办法的规定交存维修资金：(一)住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
第七条住宅(含住宅小区内的非住宅或者结构与之相连的非住宅，下同)的首期维修资金按照下列标准交存：业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金。未设电梯的每平方米50元，设有电梯的每平方米100元。本办法实施前，已按《徐州市物业维修基金管理办法》（徐州市人民政府令第81号）交存维修基金的，其维修基金转为维修资金管理使用；同一幢楼内尚未交存维修基金的住宅、非住宅，其购房人仍按照原标准交存。业主交存的维修资金属于业主所有。
第八条2013年5月1日以后受让土地的住宅物业配备电梯的，开发建设单位按照配置电梯的物业建筑面积交存电梯、消防等设施设备的更新和改造资金。多层住宅（配电梯）按照10元/㎡；小高层住宅、高层住宅以及与住宅物业有共用电梯的非住宅按照18元/㎡的标准交存专项维修资金。设立维修资金专项分账，核算到栋，专项用于电梯、消防等设施设备保修期满后的更新和改造。开发建设单位交存的电梯、消防等设施设备更新改造资金属于住宅小区内该栋楼内的全体业主共有。
第九条市房产管理部门应当会同财政、物价等部门，根据经济社会发展等实际情况，按规定程序适时调整首期维修资金的交存标准，并向社会公布。
第十条开发建设单位在办理房屋初始登记时，应当按照物业总建筑面积一次性先行交存首期维修资金。住宅的购房人应当在办理房屋交付使用手续前向开发建设单位交存首期住宅专项维修资金，交存的时间和方式由购房人与开发建设单位在商品房销售合同中约定。本办法施行前已开发建设并交付使用的住宅小区内尚未售出的住宅、非住宅，其首期维修资金由开发建设单位先行交存。
第十一条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。开发建设单位、购房人未按照本办法规定交存维修资金的，房屋登记部门不得办理房屋权属登记。
第十二条物业管理区域应当设立维修资金统筹分账。统筹维修资金主要用于物业区域内房屋共用设施设备无法正常使用以及受益人为全体业主或无法界定受益人时的维修。物业管理区域内统筹维修资金由下列渠道筹集：（一）利用业主共用部位、共用或共有设施经营所得的70%，但业主大会另有约定的，从其约定；
（二）维修资金增值（孳息）部分支付业主房屋分户账和代管费用后滚存剩余的资金；
（三）共用设施设备报废回收的残值；
（四）防空工程平战结合提取的资金；
（五）业主共同决定，以及其他应当计入的资金。
第十三条市、县（市）、铜山区、贾汪区维修资金代管机构、专户管理银行在收取维修资金时，应当开具财政部门统一监制的专用票据。开发建设单位不得用专用票据以外的其他票据向业主收取维修资金。
第十四条业主分户账维修资金余额不足首期交存额30%的,该房屋的业主须及时续交,续交后的维修资金余额应不少于本办法规定的首期维修资金交存金额。
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第三章使 用
第十五条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第十六条维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。市、县（市）、铜山区、贾汪区维修资金代管机构应当建立应急维修施工预决算、房屋鉴定、设施设备检测评估、招标、监理、审计以及房屋修缮、建筑防水等专业队伍备选目录，并向社会公开联系方式，供维修选用。
第十七条住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用，由相关维修责任人按照各自拥有的建筑面积比例分担；涉及尚未售出的住宅、非住宅，由开发建设单位按照相应建筑面积的比例分担。物业管理区域特定地下空间取得专有车位、摊位、库位发生维修，需动用维修资金的，由专有车位、摊位、库位业主的房屋分户账中分摊列支。
第十八条维修资金需要使用的，住宅小区业主委员会(物业管理委员会)为申请人。但有下列情形之一的，物业服务企业为申请人，没有物业服务企业的，相关业主或者社区居(村)民委员会为申请人：(一)未成立业主委员会(物业管理委员会)的；(二)业主委员会(物业管理委员会)未履行维修资金申请使用职责的；(三)业主委员会委员人数不足总数的二分之一的；(四)业主委员会(物业管理委员会)不能正常开展工作的其他情形。
第十九条维修资金需要使用的，应当按照以下程序办理： (一)申请人向维修资金代管机构申报维修项目，申请材料齐全的，维修资金代管机构组织现场查勘，确认是否属于维修资金使用范围，明确维修资金列支范围及分摊方式；(二)属于维修资金使用范围的，申请人应当提出维修资金使用方案(维修资金使用方案主要包括维修方案、工程预算、维修资金列支范围及分摊方式、工程组织实施方式等内容)，编制维修费用分摊清册，征求相关受益业主意见，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主书面签字认可； (三)申请人持维修资金使用方案、征求业主意见表等有关材料向维修资金代管机构提出维修资金使用申请； (四)维修资金代管机构审核申报材料，对符合条件的，组织进行公示(公示时间为七日)，公示期满无异议的，出具准予使用通知书； (五)申请人取得准予使用通知书后，按照已申报的维修资金使用方案实施维修，竣工验收合格后，应签署验收报告,并对工程决算进行审核，办理维修资金结算手续； (六)对符合维修资金划转条件的，维修资金代管机构组织进行公示(公示时间为七日)，公示期满无异议的，出具维修资金划转通知书，通知专户管理银行将维修资金划至维修单位。
第二十条发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行应急维修和更新、改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，社区居（村）民委员会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业或者相关业主可以提出应急处置方案，经维修资金代管机构复核后由县（市）、区房产管理部门组织应急维修：(一)屋面防水损坏造成渗漏的； (二)电梯故障危及人身安全的； (三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的； (四)楼体单侧外立面有脱落危险的； (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的； (六)危及房屋安全的其他情形。
第二十一条单项维修费用不足5000元的，可以经利害关系业主、业主委员会或物业管理委员会同意，委托维修资金代管机构釆取审核结算并公示。维修费用5000元以上的项目，申请人应委托具备相应资质的机构对工程造价进行审计。申请使用维修资金金额5万元以上的项目，申请人应通过招投标等公开竞争方式择优选择施工单位，但应急维修项目除外。申请使用维修资金金额20万元以上的项目，应委托具有相应资质的工程监理单位监理。对维修、更新和改造项目实施审计、招标或监理的，申请人应当提供相关机构出具的报告、文件等书面材料，相关费用从维修资金中列支。
第二十二条下列费用不得从维修资金中列支： (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用； (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用； (三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用及住宅专有部位、专有设施设备维修、更新和改造费用； (四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用； (五)其他不应列支的情形。
第二十三条对违反有关法律、法规、规章及本办法等规定，或者与维修资金使用方案不符的维修资金结算申请，不予结算。
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第四章监督管理
第二十四条维修资金由维修资金代管机构在专户管理银行开立银行专户进行代管，实行专款专用。维修资金管理实行专户存储、分账核算，一个物业管理区域应分别设立总账、业主分户账、专项分账和统筹分账。
第二十五条维修资金专户除销户退款和退回多交款项外应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的维修资金只能支付到合同约定的施工单位或者物业服务企业账户中；用于支付评估、监理等费用的维修资金只能支付到合同约定的评估、监理单位账户中。
第二十六条 维修资金代管机构应根据当地维修资金总额及使用计划等因素制定合理的保值增值方案，在确保维修资金安全的前提下，实现维修资金的保值增值。 利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。购买国债应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押等担保行为。
第二十七条维修资金自存入银行专户之日起计息，当年交存的按照银行活期利率结息；上年结转的，按银行一年定期存款利率结息。
第二十八条房屋所有权转让时，该房屋维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权同时转让。受让人应当持房屋权属证书、身份证等到维修资金代管机构办理分户账更名手续。在已建立维修资金的物业管理区域内，房屋所有权转让时，原业主未缴存首次维修资金或者所缴存的维修资金余额不足首期交存额30%的，由转让当事人协商足额缴存后，方能办理房屋所有权转移登记。
第二十九条住宅灭失后，相关业主应当持注销房屋所有权证的证明、本人身份证等材料，向维修资金代管机构申请提取其账户剩余的维修资金，办理分户账注销手续。
第三十条维修资金代管机构应当按规定建立维修资金对账、查询和复核制度，业主有权查询本人的维修资金结余情况。
第三十一条维修资金代管机构应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主公布下列情况： (一)维修资金交存、使用、增值和结存的总额； (二)发生列支的项目、费用和分摊情况； (三)业主分户账中维修资金交存、使用、增值和结存的金额； (四)其他有关维修资金使用和管理的情况。维修资金代管机构应当每年至少一次向业主委员会发送维修资金对账单。业主、业主委员会对核对、查询或公布的情况有异议的，可以要求维修资金代管机构复核。
第三十二条维修资金代管机构的管理费用在维修资金增值中列支，由主管部门核定后，纳入财政部门预算管理。维修资金的财务管理、票据管理和会计核算应当执行国家和省财政部门的有关规定。维修资金的管理、核算和使用，应当依法接受财政、审计部门的监督，维修资金代管机构三年委托政府专项审计至少一次，并公布审计结果，接受社会监督。
第五章法律责任
第三十三条业主应当按照规定交存维修资金，认真履行管理、使用中的表决义务。业主不按照规定交存维修资金、履行续筹、补交义务或者无正当理由拒绝使用维修资金而造成不良后果的，应当承担相应法律责任。
第三十四条开发建设单位违反本办法第十条第二款规定将房屋交付给购房人的，由市、县（市）、铜山区、贾汪区房产管理部门责令限期改正；不改正的，每套处以5000元以上30000元以下罚款。
第三十五条维修资金使用申请人应当对其提供材料的真实性、合法性、有效性负责。隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，应当承担相应的法律责任。
第三十六条业主委员会、物业服务企业等相关单位、组织或个人违反本办法规定的，由市、县（市）、铜山区、贾汪区房产管理部门依法予以查处；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第三十七条参与维修资金管理工作的有关部门、单位及其工作人员违反规定，弄虚作假、玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权、行贿受贿的，依法给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第三十八条违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令)的规定予以处理。
第三十九条违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的，按照《财政违法行为处罚处分条例》(国务院第427号令)的有关规定予以处理。
第四十条专户管理银行违反本办法规定，未向缴存人出具维修资金缴存凭证，或者未履行资金支出规定程序而支出资金的，或者发现资金支出违反本办法规定而未向维修资金代管机构及时报告的，维修资金代管机构可以单方取消与专户管理银行的资金代管协议，情节严重的，依法追究专户管理银行的法律责任。
第六章附则
第四十一条 市、县（市）、铜山区、贾汪区房产管理部门可以会同有关部门，根据本办法规定，制定具体的实施细则。出售公有住房交存的维修资金按照原规定执行。非住宅物业实施维修资金专项管理的，参照本办法执行。
第四十二条本办法自2014年月日起施行。2002年9月19日市人民政府颁发的《徐州市物业维修基金管理办法》（徐州市人民政府令第81号）同时废止。今后，国家和省有新规定的，从其规定。
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