[摘要] 囤地赚差价，曾是一些房企的生财之道。成本攀升、溢价率走低等原因，却让其成了明日黄花。
囤地赚差价，曾是一些房企的生财之道。成本攀升、溢价率走低等原因，却让其成了明日黄花。
近期，华商报记者在采访中发现，目前西安开发商刻意囤地者比较少，“围而不建”的多数地块中，手续不全、资金不到位、违规操作，是造成土地闲置的主要原因。而对房价上涨的预期，或促使开发商储备“余粮”。
持有成本攀升、溢价率走低 只有少数房企疑似囤地
去年3月，香港房企新世界发展将上海一宗地以90亿元卖给融创绿城，而1993年，新世界买入这一地块的价格是7.5亿元。20年间地价涨了12倍，囤地甚至超过单个项目开发。业内人士告诉华商报记者，西安也曾有开发商在2006年以100万/亩在吉祥村附近拿地，5年后易手时单价超过300万/亩。
随着土地持有成本的攀升，这种模式已成明日黄花。据测算，持有一个地块每年的财务支出，已相当于土地出让金额的10%左右。高新地产的营销负责人表示，在近两年房价涨幅放缓、市场疲软的背景下，再打囤地转卖的主意，对房企来说就有风险，甚至赔钱。
另一方面，土地溢价率持续走低，也挤压了囤地获利的空间。据易道顾问机构分析，相比拍卖活跃的一线市场，起拍价高、溢价率低是西安土地市场的特点，甚至“零溢价率”地块也非常多见。
“当前的市场环境下，不少开发商倾向于‘高周转’的运作模式。”易道顾问机构副总经理张计卫说，这就要求拿地后迅速推进，七八个月即进入销售阶段，像恒大、万科等都是这方面的老手。据华商报记者了解，目前西安开发商刻意囤地的现象不多，只有高新、城东等地的部分港资房企疑似囤地。
用时间等利润涨价预期促使房企“减速开发”
华商报记者发现，一些较大体量如几百、上千亩的地块，并非一次全部出让，而房企也是分次拿地后分期开发。此类地块的操盘者，多是跨区域性的大型房企。
这种情形算不算房企刻意囤地？金地有关负责人介绍，他们的地块虽然不会一次投入开发，但也不会转卖，而是根据市场变化和营销需要来操作。
对这种行为，张计卫解释为“等利润”。他说，在曲江二期、高新等发展还不成熟的新兴区域，开发商拿大宗地块进行开发，有可能前期是赔钱的。考虑到可持续性发展的需要，将部分地块进行储备，比如将原本三五年就开发完的地块，有意识地延长到七八年，坐等区域成熟后价值的提升，等于是在用时间等利润。
开发商减速开发，等来了房价上涨的利润。统计数据显示，2007年上半年，西安住宅均价为3412元/㎡，到了2012年7月，已经达6771元/㎡。近两年受调控和供需影响，涨幅虽然有所放缓，但也仍维持在7000元/㎡左右。
“业内对西安房价的上涨趋势仍然看好。”地产策划人李健说，但土地指标，尤其是优质地块仍相对有限。为了防止未来供应的断档，有意识存地，对大开发商来说，也是很有必要的。
土地闲置原因多为资金不到位、手续不全等
“西安的闲置土地大部分是中小开发商造成。”张计卫说，这种闲置是被动的，比如开发商资金不到位、看到市场大环境不佳、扛不住或不愿继续开发。
华商报记者发现，在郭杜樱花广场等地，存在资金不到位导致项目搁浅两年以上的地块。另在曲江八一巷、汉城湖周边，也有不少地块围而未建，但资金问题却非闲置主因。据了解，这些地块主要是因为在拿地或规划环节存在违规情形，比如开发商未足额缴纳出让金对外销售被重新收归国储，或者在审批过程中不断调整规划导致开发被延误。
9月10日，华商报记者从西安市国土资源局土地利用处了解到，除了开发商资金、违规等原因，很多土地未能及时开建与手续办理有很大关系。闲置地块往往都能得到妥善解决，但对长期围而不建的出让地块，国土部门会进行评估和调查，如确认存在违规行为，并按照《闲置土地处置办法》中对闲置土地的认定：“满一年未动工开发的国有建设用地”、“已动工开发但开发面积占应动工总面积不足1/3或已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地”，则依法进行“闲置超过一年土地，按出让金20%征缴闲置费；超过两年以上的，收回土地使用权”的处置。情节严重的违规企业，还会被列入黑名单，3年内不再供地。
土地闲置，难免对供应量产生影响，并造成主管单位无法准确测算市场对土地资源的真实需求。如何避免？陕西省房地产研究会会长王圣学表示，要挤出闲置土地，还需加强监管，打击炒地囤积的同时，还应加强对竞拍者实力的审查，杜绝投机拿地、围而不建的发生。
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