[摘要] 在中央释放支持居民自住和改善性需求、稳定住房消费的信号后，地方新一轮的楼市刺激行动也随之密集展开。
在市场人士看来，一些地方的托底政策将带来利好，但不会突破政策基调而任性调控
在中央释放支持居民自住和改善性需求、稳定住房消费的信号后，地方新一轮的楼市刺激行动也随之密集展开。
各地出招托底楼市
宁波市政府近日召开的第59次常务会议中，审议并原则通过《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》，提出了两种创新方式：一是发放住房补贴，实行货币保障；二是收购市场房源，筹集保障性住房。从去年年初开始，宁波市区商品房市场就一直背负着超过600万平方米的库存压力。
福州市今年1月底出台《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行）》，由各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。
除了福州、宁波，四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等地也正在实施此类试点。
中原地产首席市场分析师张大伟对《财经日报》记者称，回购商品房可以给市场起到一个托底的作用。“存量房有两种，一是开发商的库存，一是投资者手中的存量，回购商品房可以给市场释放积极的作用。此外，如果不另建保障房，而是回购商品房作保障房，也可以明显缓和目前的供需结构失衡。”
济南住房公积金管理中心3月16日规定，对改善居住条件购买自住商品房的家庭，放宽了公积金贷款政策。
张大伟说，两会之后，各地都在落实中央关于支持居民自住和改善性需求、稳定住房消费，新的救市政策随之展开。从后续市场来看政策面会继续宽松，各地因城施策表现比较明显，因此接下来部分地方的楼市也很可能迎来反弹。
上海某房地产研究院研究员严跃进告诉本报，去年很多地方的土地出让计划没有完成，在地方债发行尚未完全放开的情况下，地方对土地财政的依赖比较大，在土地财政的压力下，地方政府救市的力度也会进一步加大。
3月15日的两会记者会上，国务院总理李克强给房地产市场定调，即强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。
市场预期，接下来地方政府将可能出台更多的税费减免、购房补贴等救市政策。张大伟说，即便是一线城市，未来也可能出台一些降低购房资格办理难度的政策，比如针对部分房源、购房客户的松绑限购政策，这其中广州、深圳的可能性更大。
严跃进认为，因城施策，也意味着接下来地方出台楼市调控政策的差异性会比较大。比如宁波，会着眼于去库存出台一些政策；像福建，可能会结合自贸区的建设，出台支持台商购房的政策；而像北京、上海则继续实施限购，这也是一种调控。
不过，这并不意味着地方政府的调控可以“任性”。严跃进说，强化地方政府合理调控房地产市场的责任，意味着接下来将加强对地方政府调控的考核，比如市场是否出现波动、是否出现空城、鬼城，土地市场出让是否公开透明，这都可以纳入考核机制。
在各地密集救市后，未来的市场表现如何？在业界看来，接下来不同区域将可能进一步分化。江西南部某县一家开发商负责人黄先生告诉记者，当地今年1月出台购买首套住房给予100%的购房契税补贴，一套50万的房子大概可以省掉2万的契税费用，不过这对当地市场的影响“微乎其微”。
厦门均和房地产评估咨询公司董事长王崎也告诉本报，今年在诸多政策利好的叠加影响下，一二线核心城市的核心区域市场表现会更好。因为相比三四线城市的明显过剩，像厦门这样的一二线核心城市不缺需求，资金也会进一步向这些城市集中。
张大伟预计，到4月份，二套房首付很可能将回归到五成。二套房首付降低，对市场的影响主要是在一二线城市，因为这些城市的改善需求总量较大，而且对借助信贷的需求较高。
严跃进认为，在一系列政策利好出台后，整个房地产市场将明显回暖，但在回暖的程度上则明显不同。一二线城市公共服务和各种资源都比较好，有大量的“卖点”，仍在吸引大量人口进入，而且一二线城市的改善性需求比较大，房地产的投资价值也比较大，因此接下来一二线核心城市将有望迎来明显的反弹。
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据媒体报道，四川省住建厅近日提出，2015年将对地方政府住房消费政策进行一次集中清理，全面取消限购、限价等行政干预政策。网民认为，楼市调控去行政化是趋势，未来房地产调控将更多地依靠市场力量，政府也应在土地制度改革、金融改革、财税制度改革等深层次领域同时发力，建立房地产长效调控机制，从根源上调整房地产市场。
去行政化大势所趋
网民认为，以行政指令调控房价的方法始终不是长久之计，对各种“限令”的松绑，其实是一种正常的市场回归。
网民“顾云昌”指出，限购、限贷、限价，这些带有“限”字头的行政性手段曾多次被官方使用，试图给高速上涨的房价降温。这样做虽然短期有效果，但长期来看扭曲了市场供求信号，也束缚了市场活力。
网民“红日”表示，地方取消限购的原因主要有两个：从中央看，本届政府执政以来，一直没有专门强调过进行楼市调控，而是强调发挥市场在资源配置中的决定性作用；从地方看，房地产行业实际上仍是各地的支柱型产业，房地产投资也是确保经济增长的主要动力，而2014年楼市低迷，既影响了地方财政收入，也影响经济增长，所以各地政府是有动力取消限购政策的。
楼市价格料难暴涨
对于全面取消限购、限价等行政干预手段后的楼市走势，一些网民认为，短期内有利于释放一定的需求，但难改调整大势。
网民“郭洁”指出，取消限购限价政策，无论是为开发商去掉枷锁，还是进一步刺激购房者的需求，或从市场的“去行政化”角度来看，都是利好。至于百姓关心的房价问题，市场也不会突变。现在有的开发商还在酝酿降价，毕竟开发商要根据市场变化和需求来调整产品的价格和结构。
网民“中直苑”指出，单纯放松限购并不能从根本上扭转库存高企、供需不平衡的局面。取消限购是应对房地产市场整体低迷的一支强心剂，能够在短期内刺激需求集中爆发。但由于市场预期看弱、信贷偏紧等原因，持续性需求动力不足，难以扭转当前市场整体低迷的态势。
长效机制亟待建立
网民“费杨生”认为，需在此阶段厘清行政与市场边界，让“有形之手”归位。矫枉不能从放松行政干预又走向以行政手段救市的老路。有形之手“归位”，体现在对公正、有序市场环境的维护和净化上，应建立长效调控机制，包括房地产税立法、不动产登记和住房信息联网等基础性工作。
“决策层对房地产调控的思路已经开始转变，即从依赖行政指令向侧重市场转变。”网民“张宏伟”说，未来的房地产调控将更多地依靠市场力量，规范商品房供应，发挥市场的决定性作用，用市场手段促其健康发展。
网民“顾云昌”指出，在减少行政干预的同时，政府也在土地制度改革、金融改革、财税制度改革等深层次领域同时发力。以土地制度改革为例，如能按十八届三中全会部署，农村集体经营性建设用地能与城市国有土地同等入市，则可改变地方政府一家独大的状况，有效调节土地供应量，控制地价的上涨幅度，从根源上调整房地产市场。这种淡化行政、从更深层次原因着手的楼市调控，可能会成为未来的“主旋律”。
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