[摘要] 中国房地产业其实已经告别黄金年代，行业利润率持续下滑，赚钱越来越难。然而，房地产开发业的特征是生产周期长，前进的惯性大。行业已经变向，前方出现冰山，但开发商调转船头却需要更长的时间。
中国房地产业其实已经告别黄金年代，行业利润率持续下滑，赚钱越来越难。然而，房地产开发业的特征包括生产周期长，前进的惯性大。行业已经变向，前方出现冰山，但开发商调转船头却需要更长时间。
2014年房地产开发企业年报数据不太理想。据Wind数据显示：沪深两市共75家上市房企公布了2014年年报，平均负债率为74.05%，短期借款却同比大增29.33%，这意味着房企偿债压力大增，资金链紧张。
经历了2014年普遍性降温，房地产开发行业不景气。国家统计局有一个反映房企资金面的核心指标：房地产开发企业到位资金。2014年这一指标同比下降0.1%，然而过去十几年增幅多在10%以上，即便是楼市低迷的2008年，同比增幅也为5.7%。
更值得关注是，2011年下半年市场开始分化，一线城市和部分二线城市走势较强，2012-2013年出现了复苏和回暖；而部分二线城市和多数三四线城市趋弱，2013年并无市场繁荣。与之相适应，开发商经营情况趋于分化，大房企强于中小房企，央企强于民企，布局于一二线的房企强于三四线房企。当前少数房企经营情况还算稳健，但多数房企都已身处水深火热之中。
另一组数据可资佐证房企分化。Wind数据统计：截至2014年12月18日，房地产行业并购标交易达245宗，总价值为1210亿元，同比暴增80%。很多房企日子实在过不下去的，只能“卖儿卖女卖身”。如果说绿城股权之争、佳兆业遭遇“黑天鹅”而卖身，还属于大房企的个别案例，那么成千上万房企默默撤退、甚至以老板跑路为结局，更能说明中国房地产开发业正在经历的强震与剧变。
中国房地产业其实已经告别黄金年代，行业利润率持续下滑，赚钱越来越难。然而，房地产开发业的特征是生产周期长，前进的惯性大。行业已经变向，前方出现冰山，但开发商调转船头却需要更长的时间。于是，有些船已被冰山撞沉，很多船正夺路而逃，只有个别大船（尤其是央企）不惧冰山，暂无大碍。开发行业和开发企业，面临着许多困惑，转型之路注定艰辛。
近些年，中国房地产开发业堪称巨头争霸，群雄乱战，有些开发商甚至仅仅为了销售金额能排进前几名而猛抢地、大扩张。比如在制定2014年销售目标方面，很多房企玩起了“大跃进”，结果销售金额增长了，销售利润却下降了。无处拿地成为房地产商发展的个瓶颈。
2010年限购限贷限价等政策狠压一二线城市，大中型开发商转而进军三四线城市。但大量楼市供应之后，却发现三四线城市需求跟不上，房价涨不动，赚钱很辛苦。于是2013年又纷纷杀回一线和少数二线城市，但这些城市供地量较少，抢地者众，地价居高不下，即便是楼市降温的2014年，高价地仍数不胜数。于是新问题来了：面粉价太高，面包难赚钱。2013-2014年上半年，一线城市诸多高价地块，现已证明很难赚到钱。拿地时风光，卖房时发愁。
此外，住宅市场的强力调控使得很多开发商加大了商办类物业的开发规模，同时很多地方官员又在政绩观的驱动下规划了很多商办类物业，于是近两年很多城市，尤其是二线城市商办类物业供应过剩、销售与招商困难。商办类市场的泡沫一旦破灭，其负面影响远大于住宅市场。
中国经济新常态的重要内涵之一即是由粗放式发展转向集约化发展，实现有质量的增长。房地产行业同样也不能例外。
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二手楼市买卖明显大涨
新政出台后,一线城市新房成交量普涨,广州市新政首周的成交量上涨超过17%;广州二手市场也升温,买卖成交量比去年同期上涨21%左右,原因是买家担心楼价上涨及可选房源骤少。
多个市场消息显示,房地产后续放松政策可能还将出台。
与此同时,有业主加紧卖楼,目的是趁股市势头正好之时入市赚取短线利润。
业内人士认为,业主应衡量自己的实际情况和风险承受能力再考虑是否卖楼炒股,建议一是不要一次性全仓,要分批投入;二是好等到股市这一波调整之后再入市。
广州市新政首周成交量涨逾17%
新政出台后,一线城市新房成交量普涨。记者从公开数据得知,广州市新政首周的成交量上涨超过17%,单周住宅新批量和签约量比值小于1,去化速度加快。而北京、上海的成交量也录得不同程度上涨,仅有深圳下跌。
此外,多个市场消息显示,房地产后续放松政策可能陆续出台。业内人士称,广州取消或放松限购条件也已成熟,6月或为时间窗口。
据网易房产数据中心数据显示,新政后首周(3.30~4.05)广州全市新建商品房住宅共网签1751套,环比上上周(3.23~3.29)1495套上升17%;成交均价则回落至14208元/平方米,环比跌4%。
预售证方面,广州市从3月30日至4月5日一周内,总共13盘拿证,住宅新批量达到1622套。不过,由于成交量高涨,广州单周市场呈现供不应求的情况,住宅新批量和签约量的比值小于1。
不过,新政后,广州市场并未出现楼盘大幅涨价的情况,据业内人士分析表示,开发商除了库存压力外,也有不小的资金还贷压力,所以实际上现在都没有开发商大张旗鼓地涨价。
而从一线城市新房成交数据来看,北上广深四城中,三个城市成交量有所上涨,北京、上海、广州分别增加17.42%、2.84%和17.12%,而深圳减少11.34%。成交均价方面北京上海分别上涨2.84%和11.54%,广州深圳则略有下跌。
世联行则分析认为,除了一线城市和少数二线城市,大部分地区今年的市场依然是抓住窗口期,坚定走量、去化库存。
观点:后续政策还将出台
而多个市场消息显示,房地产后续放松政策可能还将出台。
住建部住房公积金监管司司长张其光、处长崔勇撰文称,以住房公积金制度为基础,应抓紧设立政策性住宅金融机构(或可定名为国家住房银行)。而还有消息显示,住建部正重新定义自住型房屋和改善型需求房屋,二套房有望纳入刚需范畴。
房地产经济学家邓浩志认为,多可能只是如南沙等个别区的调整。而合富辉煌市场首席分析师黎文江则认为,广州多放松外地人交社保年限至一年。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,广州限购放开的时间点有可能在6月份左右。可能选择部分行政区域单独放开,例如南沙萝岗等,或非普通住宅放开,例如144平方米以上的大户型。
赵卓文认为,如果限购政策不调整,可能造成大量购买力跑去佛山清远等地购房,“广州每年外流的购房资金不少于500亿元。”
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