[摘要] 尽管备受关注的二套房商贷新政执行普遍缩水，“330新政”出台后的一个月中，升温仍然成为了4月份楼市的主旋律。
尽管备受关注的二套房商贷新政执行普遍缩水，“330新政”出台后的一个月中，升温仍然成为了4月份楼市的主旋律。机构数据显示，月内54城市住宅成交有望达25万套，环比涨幅超过10%。
值得关注的是，与一线城市“楼盘涨价”、“日光盘”等热闹景象不同，三四线城市楼市对新政刺激反应冷淡，成交量不涨反降。业内人士分析，供需关系堪忧成为制约三四线城市楼市回暖的主要因素，但随着政策的持续宽松，下半年市场有望全面复苏。
330新政满月二套房贷利好普遍“缩水”
距离“330新政”出台已满一个月，与公积金贷款优惠政策在各地快速铺开不同，备受关注的二套房商贷新政执行普遍“缩水”，不仅利率未松动，新政提及的“四成首付”也少有面市。
“现在北京二套房贷款执行四成首付的银行还很少，基本上都得五成。”北京朝阳区一链家地产门店经理向中新网房产频道介绍，3月30日三部委下调二套房商贷比例至四成的政策在北京尚未全面铺开，利率也仍然是基准上浮10%。
像北京一样二套房贷利好缩水的城市并不在少数。融360平台监测数据显示，新政后半个多月中，35个重点城市524家银行仅三成银行降低二套房首付比例，其中不少银行执行五成或4.5成。
相比之下，新政出台后首套房买家得到的实惠更为明显。除各地公积金首付比例降低、额度提升、购房补贴等利好外，商业贷款利率折扣也进一步加大。据机构统计，在一线城市，8.8折、9折利率优惠已成为首套房贷市场主流，二三线城市也有不同程度的折扣优惠。
楼市分化严重三四线城市成交不涨反降
二套房新政执行普遍“缩水”，但新政仍为楼市回暖注入了一剂强心针。中原地产提供的数据显示，4月前28日天，54城市住宅成交量达22.5万套，全月有望突破25万套，相比3月同期这一数值涨幅将超过10%。
不过，在业内人士看来，“330新政”对各地楼市刺激效果并不相同，且差别显著。“4月以来一二线城市住宅成交提升幅度明显，而三四线城市则较为低迷。”中原地产首席分析师张大伟在接受中新网采访时分析，4月前26天一线城市成交量环比上涨了27%，北京、上海、深圳甚至出现了久违的“日光盘”，但三四线城市却下跌了26%。
“市场供求关系堪忧的三四线城市对于政策刺激反应冷淡。”张大伟认为，市场需求不足、“天量”库存等因素，已严重制约了这些城市楼市回暖步伐，“330新政”后各线城市间市场分化加剧。
在各线城市较为一致的现象是，相较于新房市场的“量涨价稳”，新政后二手房市场表现更加活跃。以北京为例，伟业我爱我家市场研究院监测显示，4月前27天二手房网签量环比增幅接近五成，价格也有2%的上浮。
业内看涨后市：下半年楼市或全面复苏
随着“330新政”、降准等利好政策的扎堆出台，房地产市场预期升温。“下半年是中国楼市全面复苏的开始。”上海易居研究院研究员严跃进向中新网房产频道分析，不论是成交量还是价格都将止跌回升。
严跃进认为，受“追涨”情绪影响，5月份前期观望的购房者入市节奏将进一步加快，加之房企推盘节奏提速，预计大部分城市成交量环比增幅有望达到20%。“届时房企降价促销力度可能会减弱，讨价还价空间随之收窄，价格可能出现反弹。”
“政策刺激对基本面较好的城市将带来积极作用，但对供过于求的城市提振作用仍然有限。”对于后市发展，张大伟认为，楼市分化将持续，一线城市会在此轮市场复苏中成为“领头羊”。
基于部分三四线城市库存高压难解，二套房新政利好也尚未完全释放，张大伟认为，后续房地产刺激政策还有多种可能，“二套房利率下调、降准、降息等宽松性政策都有望在二季度继续出现”。
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新政利好 北京二手房再现坐地涨价
“3·30”新政出台近一个月，楼市成交量上涨明显，其中二手房市场的表现相对比较迅速，市场成交量迅速回升。业主提高挂牌价的现象不断增多，甚至坐地涨价的现象也逐渐增多。距“3·30”新政出台已近一个月时间，在一系列楼市政策的刺激下，4月北京市二手房市场加速回暖，呈现出量增价稳的特点。
在“3·30”新政出台后，北京商报记者多次走访二手房中介门店。一个月时间里，每天都有很多客户进店咨询政策、看房，并且成交周期明显缩短，客户出手更加坚决，房源的可议价空间变小，有部分房源出现涨价成交的现象。
“整个4月，加班签合同、带客户成了家常便饭，每天都会忙到深夜，这个月几乎没有休息日。”链家地产某区域经纪人告诉记者。
单日网签量达两年高
根据链家地产市场研究中心统计数据显示，4月24日北京市二手住宅网签量为928套，为2014年以来单日网签量高水平。同时，截至4月26日，北京市二手住宅网签量为12687套，较上月同期增长37.8%。预计本月网签量将有可能超过1.6万套。
4月第四周（4月20日-26日）网签量在上周基础上大幅增加，单周网签量达到自2013年3月以来的高水平。北京市二手住宅成交4522套，网签量环比上升25.2%，成交均价为35752元/平方米，成交均价环比上涨1%。本周工作日日均网签量达到847套，较上周增长21.2%，预计月底4天日均网签量将有进一步增加。
二手房成交量持续上升，大的原因是营业税征收政策的转变。财经评论员严跃进分析称，二手房房东在售房及换房方面更为积极，购房者成本也相应降低，所以4月北京二手房成交量明显上升。
房客源成交周期缩短
在“3·30”新政出台后，北京商报记者多次走访二手房中介门店。
在成交量快速回升的同时，二手房市场成交呈现出房客源成交周期缩短的特征。4月第四周房客源成交周期均创下年内低，陆续出台的利好政策使得客户购房犹豫度进一步降低，大部分业主的换房需求也在一定程度上抑制了部分涨价倾向，使得房源成交周期也有所缩减。
链家地产市场研究部李巧玲表示，本周链家实际成交量较上周增长4.2%，在4月19日央行降准作用下，成交量回落趋势得到一定程度缓解，政策托举作用初步显现。
二手房成交将维持高位
4月19日晚，央行宣布，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。业内人士分析认为，降准之后往往伴随着降息，这对房地产来说是一个利好消息。
“降准后银行流动性上升，北京二套房首付比例继续下调的落实范围有望增加，首套利率优惠也可能继续放宽，这些都将利于改善型需求的入市，二季度北京二手房购房需求仍会继续上扬。”链家地产市场研究人员告诉记者。
目前，北京市二套房首付比例以及利率政策还未完全落地执行，后续有望继续释放利好政策，预计5月二手房市场成交量会继续保持在高位。
而对于改善型客户来说，部分设计陈旧的二手房已经不能满足其需求，因此更多的改善型需求也会转战新房市场，5月新房的发展态势或将超过二手房。
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