[摘要] 转眼的时间，2015年已经过去一半，在这过去的半年里，想必很多人都一起见证了徐州楼市由冷变热的过程。
转眼的时间，2015年已经过去一半，在这过去的半年里，想必很多人都一起见证了徐州楼市由冷变热的过程，经过2014年的寒冬期，1月、2月整个楼市都是不温不火，节日的氛围并没有加热楼市，直到金三银四，楼市才从冬眠中渐渐苏醒，止跌回暖，加上国家多重利好政策的推动，以及地方性救市政策的出台，红五月更是迎风而上，六月冲刺，整个楼市更是热闹非凡。
在这半年中，楼市的回暖离不开国家政策的推动，其中央行多次降息和“330新政”的影响为明显，相比较2014年而言，2015年上半年国家政策所表现出来的更多的是“支持”、“促进”等字眼，相信在这样良好的政策环境之下，下半年楼市也将表现不俗。今天我们一起回顾一下2015年上半年那些让我们难忘的政策事件。看看这些事件都对徐州楼市有哪些影响。
回望2015年上半年政策风暴，为促进楼市的回暖，多重政策齐出击，而央行降息似乎已经成为国家救市的一把利器，也是有成效的一招。
2015年开年后，消费动力不足，经济增长乏力，央行连续扔出了六个金融大——三次降息两次降准一次定向降准，每一次都赢来各行业的阵阵呼声，对房地产来说更是真爱。从2015上半年来看，降息紧随在降准后的1个月左右会出现。下面分析一下每次降息降准对购房者的影响。
次降准 2015年2月4日 降准0.5%
内容：自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持 力度，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人 民币存款准备金率4个百分点。
上次央行普调存款准备金率为2012年5月18日，调整后存准率为19.5%，距离这一次降准已有近33个月。
影响：降准通俗地说就是“放水”了，据测算释放货币超6000亿。降准之后，银行可动用的资金明显增多，对于银行来讲，也增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。对购房者而言，改善型需求住房的购买意愿能得到满足，且购房门槛和成本将降低。
第二次降准 2015年4月20日 降准1%
内容：自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。
影响：释放的流动性规划约1.5万亿，史上强！对购房者而言，这意味着银行将释放更大规模的贷款，房贷将更好申请，改善性需求购房者门槛再一次降低。
次降息 2015年2月28日 降息0.25%
内容：自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%，5年以上贷款基准利率由原来的6.15%下调至5.9%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
影响：降息对购房者影响大的是降低了购房贷款的门槛。以等额本息贷款方式为例，100万元贷款30年计算，按照之前6.15%的利率，月供6092.28元，还贷总额219.32万元；降息后年利率为5.9%，月供为5931.37元，还贷总额为213.53万元。相比之下，月供少了160.91元，还贷总额少了5.8万元。
第二次降息 2015年5月11日 降息0.25%
内容：中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
影响：若采用等额还款方式，以贷款额100万元、30年期限为例，降息前利率5.9%，每月还款5931.37元，总利息达113.5万元；降息后利率5.65%，每月还款5772.36元，总利息达107.8万元。也就是说，降息后还贷总额少了5.7万元，月供少了159元。
第三次降息和第三次定向降准 2015年6月28日 降息0.25%
内容：中国人民银行决定，自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，同时，下调贷款和存款基准利率，其中，一年期贷款基准利率下调0.25百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、住房公积金存贷款利率相应调整。
经济下行压力大成央行降息导火索
业内专家称，从中国近期的宏观数据中看出目前中国实体经济仍然存在较大的下行压力，需要货币政策更为积极和宽松来应对。因为当前企业融资成本高是中国经济金融发展中面临的一个难题，而降息可以释放稳增长政策的信号，改善经济主体的预期。
央行年内二次降息，主要还是为了应对宏观经济下行压力，拉动投资，刺激实体经济。至此，货币政策宽松化渐成常态。然而，对于楼市来讲无不是特大喜讯，一方面巩固预期，另一方面大范围降低了购房成本，正好可以化解当下楼市高库存尴尬局面，加快去库存，促进楼市回暖。
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330新政为楼市注入“强心剂”降低购房门槛
商贷二套房首付降至四成 ：3月30日16：58分，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房（面积在144平以下），低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。
二手房营业税免征5年变2年：央行等部门下发通知不久，财政部也出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
3月31日，徐州市已经开始执行个人住房转让营业税新政，新的营业税征收系统已投入使用。
此次央行、财政部带来的宽松政策，业内专家表示这将毫无疑问带来一线城市的房价暴涨；二线城市的交易量也将变得活跃，但房价尚未进入实质性上涨通道，随着政策继续宽松，未来房价上涨的概率仍较大。而三线城市的房价或将不会受到大的影响，但对在当地有开发项目的开发商而言，却将迎来解套机会，并加快去库存速度。
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放宽住房公积金管理制度 徐州公积金新政落地
1月28日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行对外发布《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》，今后，无房职工在缴存地租房，只需提供租赁合同、租金缴纳证明或无房证明即可提取住房公积金。此项政策简化了租房提取要件。同时，公积金可用于支付异地商贷住房首付。公积金使用更加广泛和便捷。
3月18日，中央国家机关住房管理中心开始执行《关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知》，进一步加大对缴存职工使用住房公积金个人贷款解决基本住房问题的支持力度，让更多的职工享受到住房公积金制度优惠。
4月16日，徐州市住房公积金管理委员会发出《关于调整徐州市住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》,从即日起，徐州市住房公积金的个人住房贷款低首付比例降至20%。
徐州住房公积金的个人住房贷款政策调整如下：
符合住房公积金的个人住房贷款基本条件的职工，首次使用住房公积金的个人住房贷款购买的建筑面积在144平方米（含）以下的普通商品住房，低的首付款比例为20%；购买建筑的面积在144平方米以上的商品住房，低的首付款比例为30%。
受央行降息政策的影响，从6月29日起，徐州公积金管理中心同步调整住房公积金的贷款利率，统一下调0.25个百分点。
经过今年3月1日、5月11日、6月28日三次降低贷款利率后，目前，徐州公积金五年期以下（含五年）贷款年利率降至3%，五年期以上贷款年利率降至3.25%，公积金贷款利率降至历史新低。
以6月28日为限，在此之前以前发放、期限在一年以内的个人住房公积金贷款，6月28日后仍执行原利率，不分段计息。期限在一年以上的个人住房公积金贷款，6月28日后仍执行原利率，自明年1月1日开始，执行调整后的公积金贷款利率。
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《不动产登记暂行条例》公布 不动产登记制度终落实
不动产统一登记制度是2013年3月10日，国务委员兼国务院秘书长马凯在作国务院机构改革和职能转变方案说明时指出，建立不动产统一登记制度，这样可以更好地落实《物权法》，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。
不动产统一登记制度落实之路任重道远，直到2015年2月26日，国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。《条例》共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。
徐州颁发本不动产权证书
3月1日起，不动产统一登记将在徐州市区（泉山、鼓楼、云龙、新城区、徐州经济技术开发区）全面铺开，可办理的不动产统一登记业务为国有建设用地使用权，国有建设用地及建筑物、构筑物所有权，地役权，抵押权的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等类型。
国土资源部部长姜大明在徐州为当天申请领证的市民邢先生颁发了本不动产权证书。
组建徐州市不动产登记局，将徐州市土地登记、房屋登记、林地登记、水域及滩涂渔业养殖登记等不动产登记的职责整合，由市国土资源局管理。
不动产对楼市影响还未显现
一家二手房中介的工作人员认为，首先，不动产统一登记制度3月1日实施，就目前的形势来看，对二手房市场的影响微乎其微。
业内人士认为，不动产登记是一个大的趋势，是我国房地产及个人财产等方面法律法规的逐步健全完善的一个环节，而在不动产登记暂行的条例怎么实施还不确定的情况下，谈对楼市的影响，还为时过早。
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两会定调楼市平稳回暖 支持自住和改善需求
三月，2015年两会如约而至，各两会委员专家对于楼市的提案议案也是频繁而出。不少业内人士分析，今年两会对楼市采取的温和政策，如暖风般积极利好。
2015年房地产政策总基调 稳定住房消费 对房地产要支持、促进
3月5日，政府工作报告明确指出，要“稳定住房消费”、“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，这无疑为今年的楼市调控政策奠定了基调。专家认为，政府对于房地产业的态度在发生微妙变化，提出用稳定房产稳需求、稳经济，用支持促进代替了调控，表明稳增长的背景下，房地产业还在中国经济中发挥支柱产业的作用。但房地产是否能回稳，还要看老百姓购买意愿和能力。总体来看2015年的房地产业形势，还是平稳前行，真正进入白银时代。
我国放开物业费小区停车费等24项商品和服务价格
指导地方放开9项商品和服务价格。国家发改委通知要求地方放开铁路客货运输延伸服务收费，邮政延伸服务收费和会计师服务、税务师服务、资产评估服务、房地产经纪服务、非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务、部分律师服务等9项商品和服务价格，鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务。
徐州降低部分涉房收费标准
徐州市物价局下发通知，徐州市调整降低涉及房地产等企业政府定价管理的4项收费标准，降低幅度高达50%以上。
本次调整的政府定价管理的收费项目和标准分别为：房产测绘收费标准、建筑工程（市政工程）施工图审查服务收费标准、规划技术服务收费标准以及雷击灾害评估收费计费方式。
房产税有望出台 有利于控制房价和税收公平
今年两会之前，不动产登记与央行降息同时落地，势必会牵扯房产税何时执行。中国税务总局政策法规司副司长靳万军曾在国家税务总局的发布会上说，今年将积极推动房地产税、环境保护税等相关税收立法，坚持改革决策和立法决策相统一、相衔接。两会上，政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康透露，房地产税立法应该晚会在2017年两会上经人大审议批准，通过后开始实施。而政协委员、中国银行监事梅兴保在接受记者采访时说，“房产税有可能加快推出，但它的起征点应该超过人均住房面积30平方米。”
房产税的出台，有利于控制房价和税收公平，更有利于地方政府摆脱对"土地财政"的依赖，但考虑到现实中的困难与影响，立法过程应更加严谨和透明，广泛征求各界意见，确保其稳定实施、平等公正。
2015年危房改造将纳入棚改 存量房转保障房加速去库存
对于今年的保障房，政府工作报告指出，今年保障性安居工程新安排740万套，要把城市危房改造纳入棚改政策范围。逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。
国务院发文稳楼市：15部委共促进房产平稳健康发展
加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。
2015年，无论是两会委员专家所提的提案议案，还是政府工作报告，都为房地产行业带来了许多利好消息。这也表明，2015年的房地产行业，将会迎来不一样的春天。
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两部委楼市新政:住房供过于求市县应暂停供地计划
3月25日，国土资源部、住房城乡建设部在2014年工作基础上，联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），对各地国土资源、住房城乡建设主管部门2015年相关工作提出了具体要求。
一是有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。《通知》要求，对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。
二是优化住房供应套型，促进用地结构调整。立足市场实际，对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用。
三是多措并举，统筹保障性安居工程建设。进一步加大住房保障货币化工作力度，市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。
四是部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。强化房地产开发全过程的联动监管，对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业，以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业，国土资源主管部门可以根据住房城乡建设主管部门提供的信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。
业内人士表示，《通知》对于部分热点城市市场可能的回暖也做了供应上的考虑，要求这类城市加大住宅规模供应。由此也可以看出，宏观楼市目前供不应求的城市未来一段时间或将迎来楼市逐步回暖，市场成交量上升，价格温和上涨。
徐州2015年停止别墅类用地土地供应
今年徐州市国有建设用地供应总量为39143.91亩，其中计划划拨供地7055亩，占供地总面积的18.02%，用于满足市政基础设施、道路及交通水利设施建设基础项目。
该计划显示，今年我市将优先保障国家重点建设项目和基础设施建设项目用地需要，合理确定城镇村建设新增用地。对不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目，不予供地。住宅用地以中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应为主，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，停止别墅类用地土地供应。
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中央一号文件着眼农村土地制度改革 推进新型城镇化发展
2015年2月6日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，会议讨论通过了报请人大授权在土地制度改革试点地区暂时调整实施有关法律规定的决定草案。草案提出，要在坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损底线的前提下，选择一些地区开展试点，允许符合条件的存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，与国有建设用地使用权同等入市、同权同价；下放宅基地审批权，使用存量建设用地的由乡镇审批，使用新增建设用地的由县级审批；明确土地征收要综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等，合理确定补偿标准，妥善安排被征地农民住房和社会保障。
农村土地改革是今后的一个改革重点，而“三块地”(农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革)是农村土地改革能否取得突破的关键。近日，国家已陆续出台三个重要文件，包括《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》。根据上述文件精神，各个细分领域改革方案及工作也将逐一推进。中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文和办公室副主任韩俊均表示，“关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作正在部署，马上就要推进。”
而国土资源部在对2015年的土地政策的四点展望中，也将土改放在首位：一是农村土地制度改革将向前推进。新的一年，上报中央的农村土地制度改革试点方案获批后，按照改革方案设计，征地制度、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等农村土地制度改革将持续重点推进。在新的一年将选择若干试点，进行土地制度改革试验。二是耕地保护政策将会更加严格。三是节约集约用地、增量存量并举成为常态。四是市场配置土地资源的机制将更加完善。
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