[摘要] 随着公司债发行条件的放宽，近期公司债发行量激增，其中房地产公司债发行占到大头， 7月份规模占比约为七成左右。
随着公司债发行条件的放宽，近期公司债发行量激增，其中房地产公司债发行占到大头， 7月份规模占比约为七成左右。在目前房地产回暖的背景之下，渴望资金尤其是廉价资金的房地产企业一马当先，预计之后越来越多地产企业会青睐公司债的形式融资，公司债这条低成本融 资途径的放开，势必会给急需资金的房地产企业带来新的增长动力。地产企业发债正盛，后续能否有更多需求支撑，我们仍需要回归房地产行业本身来看这个问题，目前房地产销售回暖趋势稳定，一二三线城市的一手房和二手房销售同时向好。地产公司债在地产企业的筹资中地位越来越重要，地产公司大量发债的行为值得关注。
公司债新政引爆发行，地产融资开始青睐地产债
随着公司债发行条件的放宽，近期公司债发行量激增，其中房地产公司债发行占到大头，7 月份规模占比约为七 成左右。在目前房地产回暖的背景之下，地产公司大量发债的行为值得关注，之后是否会对应到新开工的改善，或者只是受到偿债压力的驱使。但公司债这条低成本融资途径的放开，势必会给急需资金的房地产企业带来新的增长动力。
1、2015年7月起公司债发行量激增，地产债占到七成。
回顾公司债和地产债的发行情况。长期以来公司债都是一个小众品种，每月发行量较小，多在100-200 亿左右。从2015 年7 月起，公司债发行量出现激增，单月发行843.9 亿；其中，581 亿元为地产债，占比达到69%。不仅是地产债的规模暴涨，规模占比也达到新高（见图1、图2）。
7月共有16家地产公司发行共21 只公司债，包括恒大地产、新湖中宝、重庆龙湖、江苏伟驰、华夏幸福基业等。发行规模大的是恒大地产，15恒大02和15恒大03实际发行规模为68亿和82 亿，远超出30亿和20亿的计划发行规模；而广州富力的15富力债实际发行规模也达到65亿；新湖中宝发行的15 新湖债实际发行规模达到35亿；其余地产债规模多为20-30 亿。
从期限上看，以3-5年尤其是5年品种居多；企业性质多为民营企业，也有地方国企、外资企业等。总体来看，和银行贷款相比，地产公司债的发债成本相对较低，新公司债形式的推出，也大大降低了发债门槛。
2、地产债发行暴增受益于公司债新政，叠加地产融资需求。
今年以来，证监会对公司债的探索也在不断进行。自1月16日《公司债券发行与交易管理办法》出台以来，公司债的发行主体由之前的上市公司扩大到了所有公司制法人，公司债的发行方式也变为大公募、小公募和非公开发行三种。
在7月份发行的21只公司债中，三类产品均有。在新公司债放宽的政策红利之下，渴望资金尤其是廉价资金的房地产企业一马当先。新公司债对地产企业来说具吸引力的就是提供了更加便捷更低成本的融资渠道。相比海外融资，国内银行贷款来说，新公司债都具有明显优势。预计之后越来越多地产企业会青睐公司债的形式融资，地产债发行仍将继续扩张。
3、地产债发债主要用于偿还贷款和补充流动性。
地产企业发债用来做什么呢？梳理7月发行的地产债的募集资金用途，发现几乎所有产品都用来偿还银行贷款和补充流动资金，有些还详细公布了募集资金的还贷分配明细。地产公司债与之前梳理城投企业债的募资用途有很大不同，城投企业债期限一般为7年左右，募集资金用途一般是投向城建、交运和公用事业等具体项目，只有期限更短一些的城投中票甚至短融募资用途才多为偿还银行贷款和补充流动资金。本批地产公司债期限多为3-5年，募集资金多意在调整债务结构，并未提及新开工项目等。当然偿还债务及保障经营现金流只是步，后续如果有新开工起来也需要更多资金补充，届时地产债的发行也将继续发力。
房地产行业整体已经处在复苏第二阶段，资金需求不断扩张
1、2015年3月后一二三线城市房地产销售全线回暖。
地产企业发债正盛，后续能否有更多需求支撑，我们仍需要回归房地产行业本身来看。
传统的房地产行业分析框架是从销售扩张，传导到库存下降、价格上升，再传导到新开工的链条。而对于目前房地产市场的情况，可能对于一线城市和二线城市来说，链条的传导可能已经进行到了第二步，后续的分歧主要在于地产商是否只是加大力度消化掉库存然后转型，还是看好后市积极拿地和投入新开工。
从销量上来看，2015年3月后全线转暖，商品房成交面积同比转正，趋势上一路上行，6月份达到阶段性的顶峰，7月份由于气温太高看房意愿下降销量同比小幅回落，但仍处在高位。其中，一线城市成交面积同比增长快，二三线跟随趋势明显。
在一线城市中，销售情况好的是深圳，6月商品房成交面积同比达到243.70%，北京后来发力，6月同比增速为119.77%，上海近3个月当月同比增速稳定在65%左右，广州随后。
二线城市中，选取杭州、成都、南京、武汉、重庆作为样本，销售情况普遍也在今年3月之后转好，其中杭州表现好。从二手房成交来看，2015年3月后，杭州、武汉、南京的二手房成交面积同比持续改善。房地产销售的回暖是涵盖一二三线城市的回暖，也包括了一手房和二手房。
2、房地产库存去化过程中，价格上涨趋势已从一线城市传导到二线城市。
销售的好转下一步传导到库存的下降和价格的上涨。70大中城市新建商品住宅价格指数从2015年4月起环比转正，一线城市价格环比增长快，从去年底就开始转正，之后一路向上，6月环比增长3.2%；二线城市2015年5月之后价格环比才开始转正，6月环比增长0.3%；三线城市价格环比至今为负，幅度有所收窄（见图3）。
二手房价格表现与一手房总体一致，三线城市价格环比近2个月已经在0左右，一线城市6月价格环比为3.1%，相比5月环比3.8%略有回落。一线城市房价的上涨趋势市场已有共识，三线城市还未明显好转市场也已有共识，关键在于二线城市的表现，影响了一线二线三线的传导趋势。
根据统计局月度公布的房地产投资数据中，有一项商品房待售面积，根据商品房待售面积同比变化粗略估计库存去化情况。从2014年10月起，商品房待售面积以及其中的住宅分项同比一路下降，至2015年6月住宅同比增速降至19.3%，从一定程度上说明销售去化速度明显快于新增的住宅面积增速，地产企业新开工动力可能不足。更细致的库存去化指标还需要考虑库存消化时间等因素。
3、新开工和投资整体还未改善，一线城市土地成交已经回暖。
进一步分析到新开工和投资数据。房地产开发投资完成额6月同比增速3.4%，相比5月略有反弹，但整体还处在相对较低的区间运行。考虑房屋新开工面积、施工面积和竣工面积，今年以来三项指标同比变化还未出现明显好转，新开工面积同比增速已经连续7个月在负值区间徘徊（见图4）。
另一项用于参照的是商品房销售面积和本年购置土地面积的同比增速。可以非常明显看到销售从2015年3月之后同比转正并持续改善，而拿地速度却一路下滑，同样连续7个月同比负增长（见图5）。
考虑40大中城市土地成交指标作为参照。事实上，自2014年之后，土地成交面积同比整体出现负增长，成交土地溢价率整体稳定在10%-20%区间左右，楼面均价在2015年5月后同比转正。
以一线城市来看，土地成交已经出现回暖，尤其在2015年5月之后，6月份北广深土地成交面积同比出现了一个小高峰，而上海反弹力量更强，5月土地成交面积同比增速出现高点。二线城市的土地成交面积同比存在分化，杭州和南京从2014年以来同比增速一直为负，同时武汉自观察期以来至少4年内土地成交面积同比增速一直保持100%以上的较快增长；重庆的拿地是在近3个月出现回暖，而成都大约在2014年4月起同比转正，但不同月份变化较大。
4、2015年4月后房地产开发资金同比转正，地产公司债地位愈加重要。
在目前大背景下，地产企业的资金成为大问题，偿还债务、补充流动性、新项目开工等等都需要资金支持。目前房地产开发资金来源中，国内贷款占比接近20%，自筹资金占40%，其他资金（包括定金及预售款、个人按揭贷款等）占比40%，利用外资占到很小一部分。
2015年4月之后，房地产开发资金同比转正，其他资金的同比增速快，国内贷款其次，6月份自筹资金同比增长弱。目前发行的地产债属于自筹资金的范围，发行便利、金额较大、成本相对便宜，地产公司债在地产企业的筹资中地位越来越重要（见图6）。
总结一下，房地产销售回暖趋势稳定，一二三线城市的一手房和二手房销售同时向好，在2015年3月之后总体销售回升更加确定；库存去化指标来看，待售面积同比增速一路下滑，销售去化速度明显快于新增的住宅面积增速；价格指标来看，总体价格指数从2015年3月起环比正增长，一线城市房价回升势头强劲，二线城市房价也开始出现反弹并已形成趋势，三线城市价格指数环比仍然为负值；目前房地产投资数据虽有改善但依然在低位徘徊，房屋新开工面积、施工面积和竣工面积同比增速并未出现明显好转；总体土地成交依然不旺，一线城市已经回暖，二线城市有所分化，三线城市全线低迷。
从房地产销售扩张，传导到库存下降、价格上升，再传导到新开工的链条来看，目前总体可能已经处在库存去化等待新开工的第二步，当然一二三线城市所处的阶段略有不同，一线城市的拿地和新开工已有起色；而三线城市的房价环比仍未改善，还在艰难去库存中。但从趋势上来看缓慢复苏的基础已经逐渐奠定。
在地产行业大背景和在新公司债放宽的政策红利之下，渴望资金尤其是廉价资金的房地产企业一马当先。新公司债对地产企业来说具吸引力的就是提供了更加便捷更低成本的融资渠道。相比海外融资，国内银行贷款来说，新公司债都具有明显优势。预计之后越来越多地产企业会青睐公司债的形式融资，地产公司债在地产企业的筹资中地位越来越重要。
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房地产税近了 房价能降吗?
自从被列入十二届人大常委会立法规划，备受各方关注的房地产税已然渐行渐近。记者采访的市民普遍预期，房地产税或将起到给房价降温的效果。事实上，与“房地产税”一字之差的“房产税”试点，已在上海与重庆开展逾四年，但影响十分有限。
一字之变：从房产税到房地产税
上海黄先生：“我们这种改善型需求家庭只能承受，无论税负增加还是降低。”
白领小陈：“如果到时候还是买不起房，房东可能将房地产税转嫁到租金上面。”
2011年1月，上海开展对部分个人住房征收房产税试点。针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超过60平方米的，和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6％。
与此同时，重庆也启动了房产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋别墅（不论存量房还是增量房）、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率为0.5％－1.2％之间。
从2011年上海与重庆试点房产税，到2013年党的十八届三中全会决定将以往“房产税”的提法转变为“加快房地产税立法”，专家称“一字之差”意味着房地产领域的税收改革上升为房地产税体系建设。那么，这种变化对百姓和政府来说会产生哪些影响？
记者统计发现，目前，与房地产有关的税收包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等一系列的税种。记者在“北京市商品房现房买卖合同”上看到，仅买房人需要让开发商代交的税费，就有契税、房屋所有权证印花税、房屋登记费、产权代办费、分户发放图表费等多项。
中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心研究员陈淮表示，很多相关税费集中在开发流转环节，且以间接税为主，在以卖方市场为主的情况下极易造成税负转嫁。
但经济学家贾康认为，“房地产税”既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保有环节收税，而是把整个房地产行业链条的税费简并，其终的大方向可能是结构性减税，老百姓的税负有可能是降低的。
记者采访的市民普遍预期，房地产税或将起到给房价降温的效果。但针对个人或单个家庭来说，其未必是降低负担。
上海的黄先生与妻子正准备“要小孩”，属于改善型需求家庭，他认为“房地产税还比较遥远，无论怎么征收，我现在的居住面积肯定不够，我肯定要买第二套改善型的房子。将来还要让没有上海户口、身在外地无法买房的父母过来看孩子，那么我套房产也必须留着。因此，我们这种改善型需求家庭只能承受，无论税负增加还是降低”。
还没买房、没有上海户籍的陆家嘴金融城白领小陈对于房地产税的看法是喜忧参半。喜的是，增加持有环节税负可能会增加市场供给，未来房价可能降低；忧的则是，如果到时候还是买不起房，房东可能将房地产税转嫁到他的租金上面。
双城之税：沪渝试点影响有限
上海纳税者谢先生：“这笔钱差不多等于多交一份物业费，没有对家庭支出造成很沉重的负担。”
重庆业内人士：这种几乎为豪宅“量身定做”的房产税征收方式堪称房地产界的“奢侈品税”。
2011年1月，上海与重庆率先试点向居民住宅征收房产税。从试点执行情况看，两地房产税试点大多以户型面积划分，并采取“老房老办法，新房新办法”的政策。专家表示，房产税试点中的内容虽然只是未来“房地产税”这个综合概念中的一部分，但其在实施中体现出的一些问题，对未来房地产领域整体税收改革也具有参考价值：
一是对房价影响不大。根据中指研究院发布的报告，上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46％和26％，比同类城市降幅高10至20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌；第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长。数据显示，此后3年多，房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。
二是对地方政府财政税收贡献不大。重庆房产税试征税的金额年均为1亿元左右。以2011年为例，当年重庆市对居民住宅征收税款1亿元，而当年重庆市本级财政收入2908.8亿元，房产税占本级财政收入的比重仅为0.03％；与重庆相比，上海的房产税征收虽然在值上要多，但其占财政收入的比重同样很小。根据《2014年上海预算草案报告》，2014年上海市预计征收房产税27.6亿元，只有土地出让收入的1.7％。
三是涉及人群有限。记者跟踪发现，由于房产税试点不涉及存量住房，其中上海试点中还有六条税收减免政策，这就使房产税试点没有产生巨大冲击力。在重庆，主要针对豪宅和别墅的房产税征收标准，对房屋的面积和价格进行了极为严格的限制，这种几乎为豪宅“量身定做”的房产税征收方式后来被一些业内人士戏称为房地产界的“奢侈品税”。
记者辗转找到一家纳税家庭——儿子2岁的谢氏夫妇，原先在上海拥有一套80平方米的学区住房。2014年初，为改善居住条件，购置了另一套200平方米总价700万元的住房，同时保留原。
2014年3月，谢先生资金和相关资料准备齐全，准备进交易中心交易。交易前领取了《原有住房信息查询申请表》，提交交易中心查询房产情况，并将结果交至税务局。经认定，购置新居后，谢先生家庭三口人总计拥有280平方米的住房，人均超出60平方米，须缴纳房产税。税务局就此出具了《上海市个人住房房产税认定通知书》。
谢先生家庭超出房产税限额的房产面积部分为（80＋200）－（60×3）＝100平方米，这100平方米为应税面积。由于新购住房单价700万元÷200平方米＝35000元／平方米，大于2013年上海新建商品住宅单价16192元／平方米的2倍，税率为0.6％。
上海房产税的计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估，试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。目前上海房产税暂按应税住房市场交易价格的70％计算缴纳。
因此，谢先生家庭的房产税年度缴纳额为：100平方米×（35000元／平方米×70％）×0.6％＝14700元。谢先生购房是在3月份，故此2014年当年的房产税计算时限为4月至12月，因此2014年应该缴纳的房产税为14700÷12×9＝11025元。
谢先生说，“这笔钱差不多等于多交一份物业费，没有对家庭支出造成很沉重的负担，但自己也不是大富之家，钱也不能任性花的”。
未来之难：不动产登记、擦边球、房价评估
重庆避税者：在独栋别墅间加盖附着物，绕过“独栋”概念。
北京房地产中介：实际每平方米5万元的价格可“做”到3万元。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，房地产税作为未来地方重要税种，在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。
出台综合性的房地产税是未来的大势所趋，但从此前房产税试点探索和现实情况来看难点多多。
难点一：作为房地产税开征基础的不动产登记何时完善？
记者了解到，国土资源部近日下发通知，要求在2017年基本建成覆盖的不动产登记信息平台。这被业内看作是加快推进不动产登记制度乃至房地产税立法的重要前提。
尽管如此，业内人士认为从现实操作层面来说，不动产登记仍需加速。记者在多地采访得知，推动不动产统一登记工作存在诸多困难，其中包括地方部门协调配合难、登记专职部门人员队伍建设难、技术容易到位但机构难以到位等问题。
难点二：如何确定房地产税征收范围和税率，防范税收“擦边球”？
业内人士普遍认为，不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同，房地产税的征收范围和税率如何确定是难题。同时，是否设置“免征额”也同样是立法难点之一。
经济学家贾康建议，中国的房地产税应在低端范围给予一定的免征税额，这样可以抑制投资投机性消费，也给广大普通百姓一颗“定心丸”。广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示，房地产税改革需要对拥有多套住房的高收入群体多收税，对中低收入群体免税乃至反哺。
与此同时，征税范围的难点还体现在防范征税“擦边球”上。此前在重庆，为了规避房产税，有人在独栋别墅间加盖附着物，绕过了“独栋”概念；还有开发商将一套单价远超房产税缴纳下限的大面积产权房分成“住房”和“车库”两个产权进行捆绑销售。
难点三：征税房产的房价如何评估确定？
按照此前上海房产税试点的计税方法，试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据，目前暂按应税住房市场交易价格的70％计算评估价格，再按照税率计算缴纳。
但从现实情况看，房产评估价格如何确定还存在一定难题。记者暗访北京多个房地产中介公司发现，长期以来，出于避税的考虑，部分二手房交易的实际交易价格和官方系统登记价格差距较大，比如可以将实际每平方米5万元左右的价格“做”到3万多元。
有专家表示，评估的房价是计税的重要依据，如何真正反映房地产市场的真实情况，对政府来说将是挑战。
楼市之辩：房价会涨还是跌
正方：住房供应量会增加，供求关系变化将带来价格的变化，对于房价理论上有利空效应。
反方：终还是要取决于当时的市场处于买方还是卖方市场，而且房地产税可能降房价，但未必降置业总成本。
业内表示，房地产税进入立法规划后，对于房价理论上有利空效应，从房地产税推出的过程来看，将使得后续市场预期发生改变，但影响力并不大。
“房地产市场的分配环节也存在贫富差距的问题，部分群体持有多套住房，并且享受了房价上涨的各类利好。而部分群体首套住房的持有还有很大的压力，并且因为房价的上涨而必须支付更高的费用和成本。所以如何在特定的住房持有结构下改变住房资源和经济利益的分配，这个是必须突破的问题。房地产税本身就是一类税收，在调节收入分配方面必然有积极的作用。通过房地产税的制度落实，能够适当抑制多套住房持有的行为，并且把创造出的经济利益导入到刚需购房群体中。”严跃进建议，政府应重点抑制多套住房持有者的投机投资行为。着眼于将房地产税化繁为简，把一些房地产行业的税收制度进行归并，统一冠名为房地产税。
中国房地产业协会副会长顾云昌表示，取消或减少建设环节的各种费用，有利于降低房地产业的税负和融资成本，同时加大土地供应，住房供应量就会增加，供求关系变化将带来价格的变化。
仲量联行发布研报认为，房地产税对于房价和租金的实际影响很难简单地断定。价格会涨还是跌，终还是要取决于当时的市场处于买方还是卖方市场，定价权在买方还是卖方手上。不排除不同市场的价格走向可能会出现较大分歧。
业内普遍认为，房地产税确实能在一定程度上抑制持有多套房，但并非打压房价的工具。
上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，房地产税落地会带来房屋持有成本的大幅上升。相对应的，会净化楼市投资投机氛围，对于刺激二手房供应也有直接效果，早期入市的投资客必然会大量抛盘，短期内颠覆楼市供求格局。
但卢文曦提醒，房地产税变革可能降房价，但未必降置业总成本。“虽然房地产税可以使买房这个环节的成本低了，但是后续持有成本不能忽视。尤其房地产税是伴随物业的存在终生交税。所累积起来的家庭总支出未必比现在交易环节一次性搞定来的少。”
中原地产研究认为，房地产税落地降低了房价和交易环节税费，将带来更自由的物业流转；同时门槛降低带来大量的新增需求涌入，不仅可以化解当前多地的存量过剩压力，更为未来开放了更大的城市住房开发需求，形成新房开发和二手房流转两个市场的发展。
从方案设计上，贾康建议，中国的房地产税作为在消费住房保有环节的调节，一定要在中国的国情下设计好基本改革方案，不能够简单照搬美国的普遍征收模式，而必须坚持调节高端的原则，“就是要给出单位的免税额”，而不是住一平方米征一平方米，并给予低端一定的免征税额，比如首套房免征、二套房税率优惠、从第三套起以全额税率征收等。这样不但可以抑制投资投机性消费，也给广大普通百姓一颗“定心丸”
国信上城·学府携手房天下电商启动：交5千抵1万，会员到访即享30元到访奖
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