[摘要] 降息5次、降准3次、营业税5改2、二套房首付比例下调、公积金新政…堪称房地产政策史上牛的救援队在2015都齐了。在强政策的刺激下，徐州楼市却远未像想象中那样一骑绝尘，而是继续在被动中寻找发展的机会。2015年的徐州楼市，经历了太多。
降息5次、降准3次、营业税5改2、二套房首付比例下调、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%……堪称房地产政策史上牛的救援队在2015都齐了。在强政策的刺激下，徐州楼市却远未像想象中那样一骑绝尘，而是继续在被动中寻找发展的机会。成交量虽高市场却依旧寒冷，土地市场仅出现两次集中爆发，其余时间都在平淡中度过，库存量不断增加，开发商强者恒强弱者难寻出路……2015年的徐州楼市，经历了太多。
这一年，跌宕起伏；这一年，耐人寻味。这一年，太多的变数难以想象，太多的不同寻常。这一年，“不买房，你又得后悔了”成为网友的家常谈资……2016年大踏步而来，徐州房天下矩献《2015-2016徐州楼市白皮书》，用数据还原真相，360°用事实回眸精彩片段，全方位多角度触摸疯魔的2015，迎接未知的2016。
2015年“去化高企库存”是楼市政策主基调。2014年以来，部分城市库存量居高不下。中央政府和地方均出台一系列政策，鼓励自住性需求。而2015年初，面对三期叠加、可能更加严峻的外部环境，中央给楼市“定心丸”，多次表态楼市仍稳定。在春节之后，接踵而来的就是“疯狂”楼市利好政策。
本文从央行年内五次降息、330救市新政、公积金新政、不动产登记、中央经济会议以及2015年徐州重要楼市政策，共六个方面分析2015年的楼市政策。
房天下观点：2015年中国宏观经济下行压力较大，积极、宽松的货币政策利于经济稳中增长。经济增长主要依靠投资、消费、出口，2015年内央行频频降息降准，意在拉动投资、消费，刺激实体经济。目前房地产在实体经济中，仍占较大比例，“降息降准”不仅解决房企的资金层面、融资成本等问题，而且申请贷款的购房者是政策直接受益者。
2015年前三季度GDP增速在6.9%，预计全年在7%左右。从目前国内整体经济形势来看，美元加息虽对人民币形成贬值，但由于中国整体经济面较大，贬值预期将在合理区间，整体影响不大。另外，对外资本投资（一带一路、亚投行等）为长周期经济刺激政策，短期来看仍要拉动内需，促进去化库存。
2016年宏观经济增速或将进一步放缓，再次降息降准预期较大，预计2016年一季度末会有所动作。对于房地产层面的影响，一方面筑底房地产市场预期，促进供需趋稳、平衡。另一方面降低购房成本，对冲房价上涨，刺激需求释放，继续去化库存。
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二、"330"救市新政"两板斧"首付比例门槛降低
房天下观点：商贷二套房首付降至四成，商业贷款放松力度超出预期，宽松的力度基本回到了2010年“国十条”之前，放松意味着政府着手救市。二套房贷首付比例由6成至4成，意在释放二套房的市场需求，有利于改善性住房，但此政策对于刚需购房者的影响有限。以100万元的二套房为例，购房门槛降低20万元。
二手房营业税免征5年变2年，对于换房、改善需求的刺激明显，将明显增加存量房市场二手房的供应与需求，二手房的市场需求也将进一步释放。另外，此政策出台，也将分流新房市场的客群。9月30日，央行、银监会调整首套房首付款比例，意在盘活新房首套房市场，继续刺激需求释放。
"330"救市新政"两板斧"，不仅表明政府层面的救市态度，也让房地产市场利好预期增加。无疑将带动一、二线城市房价、销量的攀升，对于三线城市的影响有限。在"330"救市新政等首付比例调整政策的推动下，部分市场需求得以释放，库存进一步去化。
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三、公积金政策“组合拳”“存贷比”回归正常值
房天下观点：随着央行多次的降息降准，各地也根据各自的实际情况，结合国家公积金新政，各地公积金政策也迅速落地。“330”救市新政后，首套、二套公积金贷款首付比例分别由3成、6成降至2成、3成，9月二套公积金贷款首付比例降至2成，成为2015年利好公积金政策。
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四、《不动产登记暂行条例实施细则》通报地方机构整合全面执行
10月14日，不动产登记工作第四次部际联席会议在京召开。会议通报了《不动产登记暂行条例实施细则》。
会议指出，不动产统一登记是转变政府职能、建立现代国家治理体系的一项基础性制度。2015年3月《不动产登记暂行条例》颁布实施后，国务院高度重视《细则》的制定工作。按照国务院的部署要求，在不动产登记部际联席会议成员单位的支持配合下，《细则》制定的法定程序已经基本完成，出台实施的条件已初步具备。
据相关方面介绍，目前已有198个市(州)完成市级职责整合，1193个县(区)完成县级职责机构整合，分别占市县总数的60%、42%。地方不动产登记职责机构整合情况专项督察已全面启动。
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五、中央经济工作会议:2016房地产市场三大焦点
房天下观点：纵观楼市，一线城市北上广深及部分二线城市，房地产市场表现差强人意，整体库存压力不大。剩余二线城市以及大部分三四线城市，总体库存压力较大，去化周期较长。中央经济会议强调“供给侧结构性改革”，意在强化“去库存”这一主基调，2016年商品房供应政策侧重于实际需求结构的改革。另外，“取消过时房地产限制性措施”，在于房地产市场化为主导，第二避免“限制性楼市政策”造成的市场周期性大波动。
近年来，房地产开发企业明显增多，行政控制手段的效率不高，而调控手段也“捉襟见肘”。未来加大房地产市场化机制，利用竞争淘汰一批房地产开发企业，让房地产专业化、集中度大幅提高，便于解决房地产市场乱象及宏观调控。同时，市场竞争的加大将利于价格的调整与波动，促使房价涨幅在合理范围内。
农民工是具有特点属性的群体：，劳动强度虽大，危险系数高，但收入水平较高。第二，存在“乡愁”心态，倾向“返乡置业，外出工作”的生活模式。从上述两点，可以看出这一购房消费群体，比较适合解决“去化三四线城市住宅库存”问题。只要做好适当的引导，并控制房价涨幅，促进农民工置业不乏是一个好的去化库存思路。
综合观点及展望：2015年房地产市场利好政策为密集，重点在央行降息、首付比例、公积金、去化库存等主基调政策。多重利好政策不仅为房地产市场筑底，但也让政策性调整逐渐“捉襟见肘”，市场化调控占据主导。目前，楼市分化明显，一线城市及部分二线城市楼市需求量高，库存去化周期短，而多数三四线城市楼市下行压力较大。在此背景下，房地产作为国民经济的主要行业，2016年房地产市场政策仍将宽松，利率调控、结构指导、去化库存、土地供应将成为重头戏。2016年房地产市场政策展望：
1．利率调控。2016年GDP增速将降至中高速运行，宏观经济下行压力仍然存在，在利率自由化的趋势下，2016年利率下调空间仍较大。未来利率下调也将是刺激房地产市场需求，去化库存的主要利好政策之一。
2.结构指导。主要分为城市结构分类指导与需求结构分类指导。城市结构分类指导，针对一二三四线城市房地产市场特点，与地方政府加强沟通，分类指导。需求结构分类指导，刚需型与改善性自住住房需求的分类指导。
3．去化库存。部分城市库存量较大，将继续保持去化库存的主基调政策。库存去化压力较小城市（如合肥）将控制市场供应，保持供需平衡，稳定房地产市场持续发展。
4.土地供应。通过控制土地供应量，来调整后续房地产市场开发量、库存量。另外，土地供应紧张将会加剧房地产企业竞争以及房价上涨。在控制土地供应的同时，通过市场调控让房企优胜劣汰，并稳定房价增幅。
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六、2015年徐州重点楼市政策
徐州率先建立不动产统一登记窗口
国土资源部选择了江苏徐州市新城区和睢宁县、山东青岛市、四川泸州市泸县、重庆长寿区、黑龙江牡丹江市林口县、江西赣州市崇义县、广西南宁市等15个地方作为不动产统一登记窗口建设的联系点，指导加快推进不动产统一登记窗口建设工作。 【详细】
徐州暂未实施公积金租房新政
根据三部委联合发布的《通知》，职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。虽然国家三部委出台了文件，但是徐州还没有接到通知，还在等省里的文件，估计徐州要执行还需要等一段时间。 【详细】
徐州降低部分涉房收费标准
徐州市物价局下发通知，本月起，我市调整降低涉及房地产等企业政府定价管理的4项收费标准，降低幅度高达50%以上。 【详细】
徐州公积金贷款利率下调
在央行2月28日宣布下调存贷款基本利率后，徐州市住房公积金管理中心降低住房公积金存贷款利率。调整后的5年期以下的贷款利率为3.5%，5年期以上贷款利率为4%。 【详细】
徐州公积金贷款低首付20%
4月16日，徐州市住房公积金管理委员会发出《关于调整我市住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》,从即日起，我市住房公积金个人住房贷款低首付比例降至20%。 【详细】
公积金贷款利率降至历史新低
经过去年11月22日，今年3月1日、5月11日三次降低贷款利率后，目前，五年期以下（含五年）贷款年利率降至3.25%，五年期以上贷款年利率降至3.75%。 【详细】
徐州下调住房公积金存贷款利率
6月29日，徐州下调住房公积金存贷款利率。5年期(含)以下的公积金贷款利率由3.25%下调至3%；5年期以上的贷款利率由3.75%下调至3.5%。 【详细】
徐州住房公积金贷款利率下调
央行26日宣布下调人民币存、贷款基准利率后，徐州市住房公积金管理中心宣布下调公积金存贷款利率，调整后的5年期以下贷款利率为2.75%，5年期以上贷款利率为3.25%。 【详细】
江苏放开商品房价格 徐州等6市不执行房价备案
从2009年1月1日起，江苏决定放宽对普通商品住房价格管理，暂停执行对普通商品住房销售前的价格审批，给企业充分的自主定价权利。而在商品房价格放开的同时，江苏也开始了商品房价格备案制度。目前，江苏包括徐州在内有6个城市不执行房价备案制度，而南京等7个市则继续执行房价备案或申报制度。 【详细】
徐州住房公积金缴存基数调整
徐州市决定从2015年7月1日起调整2015年度职工住房公积金缴存基数。住房公积金缴存基数为职工本人2014年度月平均工资总额。2015年度职工住房公积金月缴存基数上限按13847元执行，下限参照职工养老保险低缴费基数执行。 【详细】
徐州推行电梯责任保险 乘电梯出事故可索赔
徐州市质监局组织我市部分电梯维保单位和保险公司签订电梯责任保险，我市首批有1200部电梯上保险，这标志着市民在乘坐电梯时如遭受意外导致伤害，将由保险公司负责赔付，每人高赔偿额度为80万元，每梯高可赔付500万元。据悉，电梯责任保险将在3年内实现全覆盖。 【详细】
7月起徐州新就业人员 外来务工人员可申请公租房
新就业和外来务工人员只要具备相应条件，都可以向工作单位所在地的街道办事处申请承租公租房。房管部门实行动态管理，合同是一年一签，每年一审核。 【详细】
徐州加收电梯 消防设备维修与统筹维修资金
为更好的做好我市住宅专项维修资金管理、归集和使用情况，我市新制定的《徐州市住宅专项维修资金管理办法》已经审议通过，将于2015年11月1日起施行。办法根据国家标准，结合我市的实际情况，将首期业主住宅专项维修资金的交存标准调整为：未设电梯的房屋每平方米60元，比原有增加30元，设有电梯的房屋每平方米90元，比原有增加45元。此外，新办法维修资金还扩展了来源渠道。 【详细】
在徐州骗提骗贷公积金 取消5年内使用公积金资格
如果已经形成骗提骗贷住房公积金的事实，市住房公积金管理中心及职工所在单位要限期全额追回已骗提骗贷的住房公积金，并将其不良信用行为移送市人民银行记入个人征信系统。必要时公开曝光，同时取消该职工五年内再次使用住房公积金的资格。 【详细】
徐州市房管局:关于维修资金交存的告知书
徐州市人民政府令第140号《徐州市住宅专项维修资金管理办法》自2015年11月1日起开始实施。已经办理上房手续的业主在2015年11月1日前按照老标准交存（未设电梯的房屋每平方米30元，设有电梯的房屋每平方米45元）。2015年11月1日后统一由开发企业按照新标准代收（未设电梯的房屋每平方米60元，设有电梯的房屋每平方米90元）。 【详细】
徐州市区廉租住房实物配租与租赁补贴申办须知
廉租住房保障主要通过发放货币补贴、实物配租等方式实施，申请人应当根据廉租住房保障条件和自身实际情况等，选择廉租住房保障方式。 【详细】
应交未交维修资金的业主将纳入诚信档案
“未交存的业主就存在搭便车的现象，实际上是侵害了其他已交存业主的权益。对于未交存的我们将按照原市政府令81号责令限期补交，仍未交存的按照每日万分之二加收滞纳金。”市物业管理处工作人员表示，未按规定交存、补交维修资金的将根据新政策纳入其诚信档案。【详细】
二手房过户须提供维修资金足额交存凭证
从2016年1月1日起，凡在2002年11月1日以后签订购房合同的业主，在进行二手房过户时，必须提供维修资金足额交存的凭证，否则不予办理房屋所有权转移登记。【详细】
新版商品房买卖合同将启用重买受方利益
12月1日起，徐州市将启用新版《商品房买卖合同示范文本》，合同文本增加了商品房抵押情况、预售资金监管、商品房交付条件等条款和内容。【详细】
徐州物价局宣布房产档案查询证明费取消
徐州市取消包括房产档案查询证明费在内的行政事业性收费和经营服务性收费各20项。【详细】
全面解读徐州集中供热条例
《徐州市集中供热条例》经江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十九次会议于2015年12月4日批准，现予公布，该《条例》将从2016年5月1日起施行。【详细】
徐州市将推广绿色建筑提高居民生活品质
大力推广绿色建筑，对于推进生态文明建设、提高居民生活品质意义重大。【详细】
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