自徐州房价涨涨涨以来，一个争论始终没停止过：徐州人工资这么低、还不涨，凭什么房价这么高！
而事实上，已成为非单一居住属性的房子，不止在徐州，在各大城市已与基本工资水平脱钩。多方面数据证明，除了投资客，与房价挂钩的最重要三要素是：城市高收入群体，棚改力度，返乡置业需求。对非一线城市来说，后两者对房价的影响尤甚。
01
硬数据，徐州双项排名
不知是幸或不幸，根据中国指数研究院的数据，在长三角及周边城市的采样案例中，从棚改力度、返乡置业需求两项，徐州竟然全都排名！当然，对于部分群体来说，这又太TM幸运了。
02
棚改面积，徐州是无锡的5.6倍
数据显示，长三角及附近三四线城市（不必纠结二三四线的说法），2018年棚改力度普遍大于2017。棚改规模上榜城市中，苏北、浙江的城市几乎各占一半。棚改力度的是徐州和温州，TA们同时是人口规模的城市。媒体分析认为：这些城市因此在未来两年“商品住宅需求将保持旺盛和增长”。
（数据来源：中国指数研究院搜集整理。但表中部分有误，如徐州2017年棚改面积“269.4平方米”，少了一个“万”字。）
根据上图，徐州2018年棚改面积是2127.23万平方米，大约是连云港的4.15倍，是无锡的5.589倍。
棚改规模、货币化棚改比例，是推动商品房市场行情的重要因素之一。2017年商品房销售，三四线市场份额提升至64.3%，“最直观动力就来源于高规模的货币化棚改”。而徐州刚出台政策中的“增加棚改拆迁实物安置比例”条款，正意在缓和这个趋势。
不难想象，房子被“改”，身上有钱，咋整？只能买房了，毕竟娃、娃的娃还得结婚！钱多的多买几套，钱少的？加钱买，或者贷款买…经常有人发出“徐州人有钱人真多”的感慨，这是原因之一。
03
返乡置业潜在需求，徐州叕排名
“上海的普通职员，回徐州就成了大款，看房价就一个感慨：真特么便宜”。房哥网友如是说。
毋容置疑的是，非一线城市房地产市场，去化速度的加快离不开返乡置业需求的增长。
中国指数研究院用城市人口净流指标反映城市返乡置业的潜在需求量，苏北多个城市位列前茅，其中徐州、盐城的返乡置业潜在需求。
（长三角人口净流出城市）
这个数据其实有点悲催！同时存在一定程度的悖论：
常看到网友争论：徐州人口外流，怎么支撑房价？但换个角度想：去北上广深能在当地买房的徐州人有多少？如果买不上房，回徐州买房就成了他们（至少是部分人）的置业目标，相信这也是中国指数研究院以此指标反映返乡置业潜在需求量的原因。
但显然，如果一个城市能够吸引人口流入，那么房价将得到更稳固的支撑。近年来，徐州大力招商，让更多徐州人留下来，外乡人住进来，成效将逐年体现。
04
楼市风险，徐州未上榜
另一份榜单，以城镇住宅存量价值与GDP的比重反映城市楼市风险。令人意外的是，苏北城市多未上榜。而徐州“风险较小”。
（长三角楼市风险较小城市排名，徐州排第三，安全的很）
江苏城市中楼市存在风险的城市是：连云港、南通和扬州，这三个城市的城镇住宅存量价值和GDP 的比值超过300%！
06
改善需求空间：徐州“中上游”
人居购买力：中游偏下
第四份榜单，用家庭储蓄额与家庭总财富的比值、城镇人均住宅面积多项书数据，得出城市人口住房改善需求空间，以及相应的高价地存去化风险。
（城市改善性需求空间与购买力四分象限图）
（人均住宅面积、储存额占家庭总财富比值）
榜单显示，徐州家庭储存额占家庭总财富比值中游偏下，购买力较部分苏南城市弱；人均居住面积较低，改善需求空间较大。
本文数据来源：
中国指数研究院和各市统计局，
对于部分数据和分析
房哥也比较意外！
无论你在北上广深
还是在徐州邳州
无论你奔忙在上海繁华拥挤的地铁
还是在徐州37℃的太阳下跑业务
都希望你
有一个自己的家，得到尘世的幸福
希望房价稳重有降
让所有人住有所居！
徐州房哥 编辑出品
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徐州房哥2018-06-25 12:05:15
