上周末,徐州的购房者还在排队买房
北区的鱼先生社区、南区的中梁首府
据说都是“秒罄”
但是,就在今天下午
楼市火的不要不要的徐州南区
进行了2宗商住地块的拍卖
结果,竟然——流拍了!
流拍的两个项目分别位于铜山区大学路和汉王镇,地理位置不错。前者位于珠江路北、大学路西,后者位于汉王镇汉王村。
火爆的徐州楼市,为何地块流拍?房哥分析如下:
一、房企资金压力大,融资渠道收窄,调控效果隐现。简单说就是房企缺钱。土拍是一种博弈,政府希望地价卖高些,开发商想地价便宜、赚的多。而央行在去杠杆,其他渠道钱贵(利息高),开发商融资越来越难。加上限价限售等调控,形势不明朗,开发商目标就是回款!再回款!不轻易出击!
二、这两块地实质非住宅用地,而是商住、商业金融用地,是40年产权。被电商冲击的商业地产不景气,开发商不感兴趣也正常,毕竟70年产权的住宅才是硬通货!
三、拿地附加条件…不少。此次拍卖,附加条件不少。如大学路地块规划要求:配建幼儿园并后移交区政府;住宅优先面向铜山区等高层次人才销售;竞得人须在地块向区政府提供不低于多少平米的商业办公楼由指定国有公司回购等;
而汉王地块,要求竞买人须具有特色小镇建设经验,须于竞得土地后十日内在区注册资金不少于1亿的开发企业…等。开发商有可能对部分条件有所顾虑或资格不够。
四、出人意料,蓝城也没拿地?早在2016年,铜山区就与浙江蓝城、协鑫智慧签署特色小镇建设合作框架协议,预计投资50亿元以上,打造“蓝城颐养小镇”。2017年7月,蓝城宋卫平考察汉王镇。而今天,蓝城并没有拿地。
徐州楼市,流拍、全款与倒挂
这并不是近年来徐州楼市的首次流拍。去年10月、12月,九里两个限价地块分别流拍。但今年这两块地取消了限价,以较高的溢价率成交。
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今年5月,铜山区4个地块在挂牌两天后“因故终止出让”。巧合的是,这些地块与今天流拍的地块位置临近,前三个在大学路东、珠江路南,后一个也在汉王镇汉王村。
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一边土地流拍,一边全款排队买房,一边二手房东涨价,这也许就是目前徐州楼市的现状。看上去有些矛盾,但又……没啥矛盾的。
个别地块流拍(特别是商业地产)难以说明楼市“凉凉”,但显然,土地的“火爆程度”已在降温——特别是对一些开发商来说,受融资、限价等因素影响,并不如表面上光鲜亮丽,拿地更为谨慎,回款才是王道!
而在买方市场,由于新开发用地数量不多,新房供应紧缺,全款排队买新房+优质二手房房东憋着劲涨价,房子难买已是很多城市的现状。与开发商的“冷静”形成鲜明对比,买房市场对市场的感知,仍然是这夏季三伏天的“火火火”。
春江水暖鸭先知。如果说楼市是水,开发商是一直在水里游的鸭,买方中的多数只能是岸上的游客。水冷还是水暖,感知多数没有这么敏感——除非脱了衣服跳进水里洗个澡,但一定要当心扎水里出不来。
徐州房哥 编辑出品