“拆迁潮”又来了?住建部实锤,明年起,3类房子可能又“吃香”了

“拆字一喷，立提大奔，房子一移，兰博基尼”，这个广泛传播于网络的顺口溜，简明达意地把“拆迁造富”神话淋漓尽致地展现出来了。尤其是在四大一线城市“北上广深”，拆迁更是已经完全和“一夜暴富”划上了等号。

我们随便列举两个例子，大家就能有直观感受：2016年，上海董家渡某城中村拆迁，征收费总额高达95.77亿，平均每户获得补偿款600万以上；2019年深圳城中村白石洲拆迁，一夜诞生了一百多个千万富翁。其中有一栋三十年前造价不足40万的房产，拆迁时获得的补偿款竟然高达6000万。

笔者身边也有一个顺应“棚改大势”，躺着吃拆迁福利的真实案例。2013年笔者的这位朋友家里的老宅划入棚改，当时的政策是“实物安置”，最终他家分得了5套房产。虽然分房那会儿，每套房子的总价仅有30万元。

但8年后的今天，笔者朋友的这5套房产的所在地已经发展成了名副其实的“城市中心”，周边的商品房单价已经卖到5万／平。虽然这5套房子是回迁房，但由于拥有学区，外加处于，单价也在4.5万／平。这么算下来，房子单价已经上涨了十余倍，现在每套总价高达400多万。就这样，他凭借着棚改拆迁的大势，从此衣食无忧，跻身富人阶层。

始于2009年的棚改，在我国已经实行了12年之久。2015年之前，棚改是名副其实的改善民生居住环境的民心工程，因为当时的政策是“拆一套旧房换一套新房”，所以对市场上的房价影响微乎其微。但2015年国家出台了“棚改货币化安置”政策，拆迁不再以实物安置为主导，而是改为以现金补偿为主导。

“货币化补偿”开启后，棚改的意义也发生了不小的变化，很多城市为了快速城市化，为了达到高效去库存，开始大规模进行棚改。资料显示，2015年-2018年4年时间，棚改开工总量高达2442万套，这个数量是2011年-2014年的数十倍。

“货币化安置”政策下，购房需求暴增，这直接导致了很多三四线城市的房价逆势“补涨”。国家统计局数据显示，2015年-2018年，120多个三四线城市，房价平均涨幅高达55％以上。聪明人都知道，“棚改”才是推动房价上涨的主要因素——拆迁不再分房，被拆迁者需要拿着巨额补偿款到市场上去购买商品房，本地需求短时期暴增，购买力也跟着不断爆发，最终开发商、地方获益良多，积压的库存得到快速消化，房价迎来飙涨，土地市场也跟着升温。

此外，随着拆迁一夜暴富案例越来越密集出现，房地产市场上更催生了一大批专门囤积老破小“博拆迁”的投资炒房客。这类人买房后不用来住，也不出租，单纯等待拆迁。大量的二手房源被囤积起来后，供给开始跟不上需求，房价也跟着上涨。数以万计的刚需购房者的利益被挤压。

凡此种种，从2019年起，国家开始有意对棚改拆迁“踩刹车”。这体现在3个方面：其一、2019年发改委出台文件，明确要求“房价上涨压力大，库存严重不足的城市，暂停棚改”；其二、2019年7月份，在国家政策吹风会上，住建部副部长黄艳明确表态，“在未来的改造中，会避免一拆了之和大拆大建”；其三、2019年、2020年两年棚改开工总量仅有525万套，不及2018年一年的626万套。

当然，更值得一提的是，最近半年以来，越来越多的观点认为，2020年是棚改的“终结之年”，也就是说拆迁在2020年底就已经全面彻底地结束了。基于此，网络上出现了很多“拆二代全面消失”、“拆迁暴富梦从此破灭”、“老房子未来一套都不拆迁”的观点。对此，有人拍手称快，有人却坐立不安。前者大概是“自己吃不到也不想让别人吃到”的心理，后者都是盼望着拆迁以旧换新的老旧小区居民。

巧合的是，仅时隔一年后，也就是今年的8月10日，住建部就发布了有关“城市更新大拆大建”的征求意见稿。

其中明确提出，未来城市更新时要“严格控制大规模拆除”——除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20％。

这个新规一出，很多人就不淡定了，纷纷站出来发声：住建部已经发话了，未来要严控大拆大建，这意味着拆迁要退出房地产历史舞台了。

明年起，几十年的老房子不再棚改拆迁，取而代之的是更科学的旧改，诸如水电气等路网基础设施的维护更新、给符合条件的老旧小区加装电梯、大力发展老旧小区的提升类配套服务等。

明年起，棚改拆迁真的要彻底退场了吗？答案是否定的。不管从新规征求意见稿的内容，还是住建部副部长黄艳的讲话，都可以看出，棚改拆迁并未彻底停止：

首先，文件内容中说得很明白，要“严控大拆大建”，而不是彻底“叫停棚改”。实际上，今年以来各地的棚改拆迁仍然在如火如荼地进行，不仅如此发改委已经三次发放了棚改专项资金累计达300亿元；

其次，今年的9月26日，住建部副部长黄艳在中国城市规划年会上发表讲话时讲得很清楚，“要纠正城市更新中大拆大建的错误倾向，避免大规模搬迁原住居民，破坏原有社会结构，割裂人、地和文化的关系。

”传递的信号非常明确：过去大拆大建式更新不合时宜，也存在诸多弊端，确实需要纠正。但“纠正”和“叫停”还是有本质区别的。

此外，重点需要强调的是，住建部副部长黄艳还明确表示，明年起3类房子仍然会纳入拆迁，继续进行“全拆重建”活动：类是经专业机构鉴定的无法修缮保留的危房，第二类是影响城市规划的房子，第三类是城市发展进程中那些极其有拆迁价值的房子。

住建部实锤，明年起3类房子继续“全拆重建”，是否意味着，新一轮的“拆迁潮”又来了？答案是否定的。8月10日住建部发布的“征求意见稿”文件中说得意思非常明确：未来城市更新方式将以“留改拆”并举，即保留、改造、拆迁同时进行。

对于拆迁，则要严格遵守“不大规模、成片集中拆除”、“拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20％”的规定。换句话说就是，未来拆迁将以小规模、零散为主，尤其是对拟拆除的建筑，“应加强评估论证，公开征求意见，严格遵守相关规定并履行报批程序”。

基于此来看，很多人期待的“拆迁潮”不会再出现了，尤其是库存严重不足、房价上涨压力大的城市，棚改拆迁工程大概率会暂时叫停。事实上，今年8月份，国家智囊仇保兴就透露，明年的棚改总规模将很可能不足百万套。很显然，这和2018年时的626万套相比，差距巨大。

基于住建部实锤明年起3类房子会继续“全拆重建”这个事实，我们接触的多位城市专家、房地产专家都直言不讳表示，明年起，这3类房子将又“吃香”了。这意味着，明年起拥有这3类房子的人的身价也将再次上涨：

类：经专业机构鉴定的无法修缮保留的危房

这类房子并不在少数，平均每个城市都有几万套。事实上，现阶段很多省市都在集中力量“攻克”这类房子，根本原因是这类房子的存在对于人民群众的生命财产安全有隐患。

比如浙江省，在今年3月底发布的《关于开展2021年度未来社区创建的通知》文件中就明确：针对2000年前建造的多空板材、有较大安全隐患的住宅小区列入“全拆重建”类，并要求一次性改到位。再比如一线城市深圳，虽然从2018年起就逐渐收缩了棚改拆迁规模，但是从每年拆迁的总规模中不难看出，有一半以上都是“经专业机构鉴定的危房”。

有人可能会说，这类房子怎么可能会“吃香”呢？我们不能光看表面，这类房子虽然已经被专业机构鉴定为危房了，但这恰恰是它吃香的理由——鉴定为危房，就意味着距离拆迁不远了，一旦拆迁，就会按照地方的拆迁安置标准进行补偿。从这个角度来看，一旦纳入棚改拆迁，就算是“危房”，也会变成“香饽饽”——这无异于是在拿砖头换黄金。因此，对于拥有这类房产的人来说，更意味着身价一夜大涨。

第二类：影响城市规划的房子

此外，目前需要纳入棚改拆迁的就是“影响城市规划的房子”。这在很多城市也非常普遍，根本原因是随着城市化进程不断推进，很多城市都有扩容或者更新的需要。比如需要新建更多的道路、修建高铁站、地铁、医院、学院等各类公共服务配套。这就需要打破原有的规划设计。这种情况下，很多影响规划的房子，就不得不拆除。

按照以往的经验，这类有合法手续的房子都会得到相应赔偿。尤其是近年来，这类房子的补偿标准都一升再升，但凡是纳入拆迁的房子，最后都会给予高额补偿。

从这个层面来看，“影响城市规划的房子”也会变得越来越吃香，对于拥有这类房子的人来说，身价一夜上涨实属难免。总而言之，这算是一个“天上掉馅饼”的大好事。

第三类：城市发展进程中那些极其有拆迁价值的房子

这类房子关键要满足两个条件，是地方层面，房子下面的土地能卖得上价，如果地方一番操作之后，卖地收入抵不上拆迁补偿款，地方肯定没有继续棚改拆迁的动力；第二是开发商层面，要有拆迁的价值，既要保证一定的利润空间。

基于此，我们几乎可以断定，未来在城市发展进程中，能够满足这两个条件的房子，基本上都是城市区域中心的的超低容积率的老房子。

区域中心很好理解，这某种程度代表了未来的增值空间，更是高溢价的保障，不管是土地还是未来建成后作为商品房出售，低容积率就更好理解了，唯有容积率低，开发商才能简直更多的房子，才能赚钱更多的利润，他们才愿意接手这样的棚改工程。

开发商愿意接手，意味着土地价值很高，这是地段优势的体现。对于这类房子，一旦纳入拆迁，它的价值将迅速放大，被拆迁户获得高额补偿金的概率也更大，这类房子也会变得更加吃香。如果你家恰恰属于这类房子，那么恭喜你，你的身价也要上涨了。

综上所述，拆迁并没有全面停止。住建部不仅出台文件更进一步规范了棚改拆迁，而且实锤明年起3类房子依然会纳入拆迁，这意味着这类房子都将可能迎来“全拆重建”的命运。

虽然当下旧改如火如荼进行，但不能忽略的是棚改拆迁仍然是城市发展的不可替代的需要：一方面，旧房子全拆重建是数以万计老百姓认可的城市更新的方式之一；另一方面，“旧改”虽然万般好，但终究没有彻底解决根源性问题，比如老房子加装电梯、基础设施更新等，都存在一定的难度，现实中很多人还是非常排斥。

更值得一提的是，过去十年，棚改拆迁已经使得超过1亿居民“出棚进楼”，彻底改善了居住环境，单从这一点来看，拆迁的价值就不容忽视。

内容来源于：楼市新谈