[摘要] 组织者称，预计春节后能拿到地，核算成本价约2800元/平米
组织者称，预计春节后能拿到地，核算成本价约2800元/平米
邳州市建设局：有“挂靠”嫌疑，建议自行成立房地产开发企业
律师：若成立公司，运作成本较高，房价甚至可能会高于市场价
核心提示
去年年底，邳州市民郭鹏宣称组织我市首例私人合作建房。今年1月3日，郭鹏程在邳州举行徐州地区合作建房启动仪式，表示将在徐州地区召集市民进行合作建房，并称预计春节后可以拿到邳州新城区一块住宅用地。该地块预计可以容纳600户居民，核算成本价约2800元/平米。昨日，组织者告诉记者，报名者已接近300人。
■组织者称
报名者不得有超过两套房
1月3日下午，邳州市区合作建房的启动仪式现场来了数十名邳州市民，他们大多对合作建房很感兴趣。负责人郭鹏程称，由他发起的合作建房加入和退出都遵循自愿原则，“不过，报名时要交400元费用，这算是合作建房的办公经费。此外，我们还将收取综合成本4%的综合服务费。”
现场不少市民认为，合作建房无法避免房地产投机。市民张先生认为：“合作建房的本意是让无房者购房，但是无法避免投机。合作建房协议中要求合作者拥有不超过2套住房，但如何核查是个问题。此外，如果合作建房者拿到房产证之后转手销售，由此大赚一笔，又如何控制，都是难题。这样就违背了让无房者购房的初衷。”
合作建房发起人，40多岁的邳州市民郭鹏程称，合作建房就是合作者联合出资拿地、建房、买房。这一概念始于2003年，虽有尝试者，但在范围内少有成功案例。面对市民的质疑，郭鹏程表示，合作建房协议中明确约定，如因合作者提供信息不实造成的损失，由对方负全部责任。“我们无法避免投机行为的出现，但谁投机，谁就应该承担责任。”郭鹏程说。
合作建房的发起人郭鹏程曾有过多年在房管、房地产部门工作的经验，今年年初他萌生了合作建房的想法，“我咨询了多位专业人士后，决定尝试一下。”郭鹏程随后在邳州成立了一家公司，涉足合作建房领域。
郭鹏程表示：“我们的章程里要求，报名者不得拥有超过两套住房。我们计划召集600名合作者，目前报名参与的人绝大部分都是邳州的中低收入者。”
根据郭鹏程的构想，合作者要和公司签订两份协议，一份是合作建房协议，另一份是资金三方托管协议。在合作建房协议中，对项目建设、分配、经费等作出约定。然后将合作者资金统一到一家银行，对资金进行监管。
最难的一步是拿地
根据郭鹏程的构想，合作者召集到计划数量后，将正式进行房地产开发运作。“首先是拿地，我们会委托一家有资质的房地产机构拿地，或者自行成立一家房产公司，从政府拿地。拿到地后，委托有资质的房地产机构进行开发，这样就可以保证房产能够办理两证。这些过程中，受委托的房地产公司将获得项目总成本的2-3%作为报酬。”
项目开发中，最难的一步就是拿到土地。“通过国土部门拍地，在拍地之前，我们会召开合作者大会，确定拍地上限，在拍地过程中，如果价格超过上限，将无条件退出。因为有其他开发商的竞争，我们的本钱是有限的。”最复杂的当属房产分配，“如何分配，我们的构想是以市场价格销售给合作者，然后超出成本价部分以红利的形式返还。”
郭鹏程称，他预计整个项目运作时间为3年，综合成本低于目前市场价，整个运作过程对合作者透明。
在启动仪式上，郭鹏程透露，目前他已经接触位于邳州城北新城区的一个地块，预计春节后即可拿到地，根据地块大小、容积率核算出，可以建设约600套建筑面积100平米以上的居民住房，均是小高层和高层。
不过，郭鹏程表示，目前只是接触阶段，暂时不能向合作者透露地块的具体位置。“根据我的核算，在这块地上建房，成本价约2800元/平米，这也是合作者可以拿到的价格，比周边楼盘低1300元-1500元/平米。”
这样的成本价格，郭鹏程称是根据土地价格、容积率、现阶段建材的市场价格及人力成本估算出来的。“如果进展顺利，这个价格不会出现太大的波动。”
如何保证价格低于市场价、如何保证房屋质量、如何实现资金安全及透明？在启动仪式上，不少有兴趣的合作者也提出类似的问题。
郭鹏程解释，合作建房的价格优势在于，省去了一般房地产开发商在融资、销售方面的投入。“合作建房本来就不是以营利为目的的，合作者是以成本价买到房产。而且，这个价格不会像普通商品房价格那样出现大的波动。”
关于资金安全，郭鹏程称，将签订第三方托管协议，由指定银行对资金进行托管，这些钱专款专用，而且不能提现，在开销每一笔钱之前，都需要合作者的签字授权。对于房屋质量，郭鹏程也很有信心：“合作建房启动以后，我们将按照正常的房产开发流程进行，房屋质量由监理、质检的监督，更有合作者的监督，质量完全有保障。”
■各方声音
主管部门：有“挂靠”的嫌疑
邳州市建设局房产科有关负责人表示，合作建房在邳州尚未出现过，根据该公司的构想，委托其他公司拿地、建设，有挂靠的嫌疑。挂靠行为是指企业和个人挂靠有资质的企业，承接经营业务，被挂靠方提供资质、技术、管理等方面的服务，挂靠方向挂靠企业上交管理费的行为。而这一行为是违法的。
“建议他们可自行成立房地产开发企业，申报相关资质，按照普通商品房开发程序，进行房地产开发，而合作者可以作为房产企业的股东。”负责人说.
律师：愿望很好但操作麻烦
晚报法律顾问团成员单位、江苏圆点律师事务所的张孝明律师认为，合作建房的愿望很好，但操作起来十分麻烦。合作者需要一个专业的团队进行项目运作，但专业团队运作需要成本，如成立房地产公司，培养团队、申报资质都会加大成本投入，甚至出现高于市场价的可能。
此外，合作成立公司应该建立在互相了解、熟悉、信任的基础上，而合作建房由于人数众多，结构复杂，极难达到互相信任，在此基础上成立公司，将会在沟通等多方面存在问题。
业内人士：
邳州合作建房优势明显
国内合作建房从2003年开始，例成功案例出现在温州，由合作建房联盟董事长赵智强发起，200多人加入，在温州建成了7栋共256套住房，房价比周边商品房低约40%。
1月3日，赵智强也来到邳州的启动现场。他告诉记者，很多城市都有人在组织合作建房，但成功者很少，目前江苏省尚无成功案例。“城乡建设目前是改革热点，发展空间很大，相较于大城市，在邳州组织合作建房优势明显，房地产市场竞争压力小、土地价格低、需求量大。”
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