[摘要] 在养老产业逐步成为朝阳产业时，有着丰富闲置资金、丰厚客户资源的保险企业，率先一片欢腾。而可以曲线突破“限购”、“限墅”的养老地产，就成为险资聚集地。近年来，泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿等多家险企纷纷拿地，进军养老地产。
[分析人士称，保险公司做养老地产有其天然的优势，但是在商业模式上应该走完全市场化的路径，而不应该盯着政府补贴和扶持政策]
在养老产业逐步成为朝阳产业时，有着丰富闲置资金、丰厚客户资源的保险企业，率先一片欢腾。而可以曲线突破“限购”、“限墅”的养老地产，就成为险资聚集地。近年来，泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿等多家险企纷纷拿地，进军养老地产。
不过，享受多重优惠的险企将养老地产推向高端化，引发了市场关于补贴富人的质疑。“高补贴对接了高端产品，是目前养老地产的行业现状，这说明政府设计的政策出现了逆向选择问题。”另类投资机构华强资本CEO艾晓峰对称。
补贴流向高端养老地产
“政府要办的养老是普遍服务性质的，是提供给普通消费水平的老年人的。而地产和险资等社会资金要做的，是高端或变形的房地产开发。”北京一名做过养老地产项目的私募人士对本报称。
该私募人士表示，无论是高端养老项目还是低端养老项目，面对的政府优惠政策是一样的，但现实的结果就是，地方政府的经济发展需求与险企的逐利需求，在高端养老地产上达成了一致。
与其他险企相比，泰康人寿在养老地产领域发展较早。“养老地产现在还是稀缺资源，很多公司在效仿，比如国寿、平安。但他们还处于规划期，泰康已经做成实体了。”泰康人寿一位销售主管称，大家做的都是高端社区。
中国平安在2011年进驻浙江嘉兴发展养老地产，以打造上海、杭州卫星城为目标，计划将其建设成为以休闲养生为主要功能的都市人的“第二居所”，集商业、旅游、度假、医疗、培训于一体的产业链，一个多元化、专业化的养生养老产业集群。
2011年8月，桐乡市人民政府与深圳平安不动产有限公司签订项目合作协议，桐乡市养生养老综合服务社区项目正式落户。2012年9月，总投资170亿元、总面积150万平方米的桐乡平安养生养老综合服务社区正式启动，该项目被定为浙江省省级重点建设项目。
平安养生综合服务社区项目由中国平安的子公司深圳平安不动产有限公司投资经营，计划结合养老地产和现代服务业，在长三角、珠三角、环渤海、中西部、海南岛进行五大战略布点，开发“养生综合服务社区项目”，其中桐乡是平安在长三角的布点。
今年8月22日，浙江省嘉兴市桐乡官方微博称，从市发改局获悉，平安养生养老园和乌镇国际健康生态产业园雅达国际医疗公园2个项目获得2013年省服务业发展引导财政专项资金补助（贴息），资金总额达270万元，为全省各县（市、区）。其中，平安养生养老园就是中国平安集团的养老地产项目。
另一家险企中国太平集团，在投资20亿于上海周浦设立太平养老社区之后，又先后与广西、青岛等地方政府签署战略合作协议，中国太平在各地可以享受丰厚的优惠。
比如山东省，在2012年12月制定出台《关于加快社会养老服务体系建设的意见》，文件要求，一方面保障土地供应；另一方面加大政府投入，各级留成使用的福利彩票公益金用于社会养老服务体系建设的比例不得低于50%；其次，鼓励多元投资，省级财政按照核定床位分别给予每张床位4500元、5500元、6500元的一次性建设补助，对符合条件的改造用房和租用期5年以上租赁用房分别给予每张床位2000元、2500元、3000元的一次性改造补助，对符合条件的民办非营利性和公建民营养老服务机构连续3年给予运营补助。而且，可以享受税费减免政策。
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出路在市场化
养老地产成为“香饽饽”，与政府给出的巨大优惠直接相关。“每年国家都有补贴预算，你不申请别人申请，有办法的人就申请到了，没有门路就申请不到。越有能力、越大的单位，越能够申请到补贴。”前述私募人士对本报称。
他表示，养老地产一般包括基础设施、护理院、老年公寓、活动中心、商业街、酒店等，其中基础设施、活动中心、酒店部分往往都是亏钱的，必须从公寓、护理院部分赚回来，否则就得政府补贴，要不然就不会有人建。
亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存认为，保险公司做养老地产有其天然的优势——有大量闲置资金、资金成本不高，但是在商业模式上应该走完全市场化的路径，而不应该盯着政府补贴和扶持政策。
国际上有两种成熟的养老地产模式，一种是在完善的社会保障体系下，以房地产开发商为主建设，完全市场化、社会化运作；另一种则是与REITs挂钩，以荷兰国际集团(ING)依据权益型REITs模式设立美国养老地产项目为例，ING投资在美国养老社区的资金占全部投资基金资产的54%，由经验丰富的Chartwell公司帮助ING建立房地产信托基金，让该养老社区的凭证上市交易，而养老社区的管理则交由HorizonBay和UltimateCare两所老年公寓管理机构来运营。但无论哪一种都是完全商业化的运作，更具持久发展的生命力。
目前华强资本正在筹建一只老年人住宅基金，用于投资一二三线城市的养老社区、养老住宅和养老公寓建设与管理，艾晓峰称计划把海外的养老地产模式在中国进行尝试，后期也考虑把成熟的养老地产物业做成REITs。他表示，政府不应该搭配住宅和商业用地来鼓励开发商参与，应该对于真正熟悉行业的基金和养老机构政策倾斜。
一名参与过中国人寿养老地产项目前期规划的不愿透露姓名的房地产专家称：“中国人寿养老地产与其他保险巨头相比，推进较慢，一是因为人事动荡，受到影响；另外是因为公司高层对旅游养老地产泡沫有顾虑，房地产泡沫，对实体经济的伤害已经出现了端倪。保险业原本与地产就不是一个行当，各大保险公司抢购土地，争上养老地产项目，有荒废主业之嫌。不久前，泰康人寿还拟重金投资广东墓地，大举投资养老地产和墓地都似乎过于重视投资而不是主业。我认为保险业的投资，要在不影响保险、保障根基的前提下谨慎投资才是正道。保险公司作为商业机构，逐利是发展的动力。但是，保险业有其社会稳定器的特殊性，追逐利润要兼顾社会责任。如果寿险业的领头羊都舍本逐末觊觎已经积聚了较高风险的暴利行业，只会给整个保险业带来负面影响。”
陈宝存强调，监管要跟上，尤其要警惕保险企业为了进军房地产领域，单纯为了规避“限墅令”拿地便利而开发的养老地产。
“理想状态下，普遍服务的养老地产，可以靠政策资金支持，在政策资金的基础上，适当引入民间资本，例如公建民营方式；高端养老，采用纯粹竞争机制，让社会资本自行进出。”前述私募人士建议称。
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在各路资本热炒养老概念的当下，坐拥优惠政策的保险公司面临着“借公益之名行牟利之实”的广泛质疑，在这背后，则是纳税人出钱补贴富人的养老地产怪圈。
目前，泰康人寿就在15个地区与地方政府谈判拿地，筹备在3年内建立15个养老社区。除了泰康人寿之外，近年来，中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿等多家险企纷纷拿地，进军养老地产。
养老地产成为“香饽饽”，与政府给出的巨大优惠直接相关。“每年国家都有补贴预算，你不申请别人申请，有办法的人就申请到了，没有门路就申请不到。越有能力、越大的单位，越能够申请到补贴。”北京一名做过养老地产项目的私募人士对《财经日报》表示。
不过，享受多重优惠的险企将养老地产推向高端化，引发了市场关于补贴富人的质疑。“高补贴对接了高端产品，是目前养老地产的行业现状，这说明政府设计的政策出现了逆向选择问题。”另类投资机构华强资本CEO艾晓峰对本报称。
低价拿地 政策扶持
2013年6月，泰康人寿投资的家养老社区“泰康之家”在北京市昌平区揭幕。当时，泰康人寿董事长兼CEO陈东升向媒体表示，700亿~800亿是规划中15个连锁养老社区的总投资额。
事实上，在养老产业逐步成为朝阳产业时，有着丰富闲置资金、丰厚客户资源的保险企业，率先一片欢腾，养老地产开始成为险资聚集地。
拿地成本是养老地产最主要的成本，低价拿地让险企得到巨大实惠。泰康人寿一名中层人士对本报表示，泰康就有专门物色合适土地的团队。
其后，泰康人寿“拿地之旅”再下一城。7月10日，泰康人寿子公司广州广泰投资有限公司以竞标底价13277万元竞得广州萝岗区永和区YH-A4-1地块的国有建设用地使用权。该地块面积为23810平方米，出让年限40年，按13277万元的成交价计算，楼面地价为2788元/平方米。招标公告显示，该地块用于建设健康、医疗服务产业及其配套设施。
而一周之后，广州凯得文化娱乐有限公司竞得的另一块出让年限40年的位于萝岗区的商服用地，面积11468平方米，成交价58029万，楼面地价为5060元/平方米。
无独有偶，泰康人寿此前在上海松江区和北京昌平区拿地的价格也相对较低，一般都与养老概念有关，项目规划往往涉及养老、医疗及相关配套用房项目。
低价出让土地只是地方政府针对养老地产项目的优惠方式之一，更多的优惠政策包括政府直接部分出资、减税免税、专项补贴、配套出让商业住宅用地等，至于如何优惠和优惠多少，还要看险企跟地方政府的博弈。
“在土地价格上，目前各地没有统一的优惠标准。一般都是相互谈判，通过配合当地政府的养老发展规划，在土地价格评估方面获得优惠或者争取地方财政、专项补助资金支持。”前述泰康人寿中层人士对本报表示。
他还称，泰康人寿努力争取的优惠政策与其他进军养老地产的保险公司无异，主要是地方财政、福利彩票公益基金、地方专项补助资金、银行贷款利率优惠等。
此外，民政部129号文规定，社会力量投资的养老服务机构，在资金税费上加大力度支持，按照民政营业税征税。另外，福彩基金，原来只是留存部分的10%可以用于养老，现在规定要提高到50%。
有业内人士分析称，大品牌保险企业到了地方，或多或少都会获得当地政府的优惠扶持，因为险企建设养老社区，能带动经济活跃，既满足了地方政府招商引资的需求，也给当地解决了部分就业问题，还能带去稳定的税收收入。
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市场质疑富人受益
“政府要办的养老是普遍服务性质的，是提供给普通消费水平的老年人的。而地产和险资等社会资金要做的，是高端或变形的房地产开发。”前述北京私募人士称，无论是高端养老项目还是低端养老项目，面对的政府优惠政策是一样的，但现实的结果就是，地方政府的经济发展需求与险企的逐利需求，在高端养老地产上达成了一致。
举例而言，一款与养老地产项目泰康之家挂钩的“财富尊赢”保险理财产品正在销售中。泰康之家销售经理称：“这属于高端养老社区，不是有钱就可以入住，必须要买保险产品，才有入住资格。”
该销售经理介绍说，批入住的老年人很多都是国家部委退休干部以及著名演员。
知情人士表示，“财富尊赢”这款产品包括两个版本：“定制版”每年缴纳35万缴纳10年或一次性缴纳350万，赠送养老社区一室一厅免费入住；“自选版”每年缴纳20万缴纳10年或一次性缴纳200万，赠送养老社区一室一厅免费入住。购买定制版产品，老人从医护到公墓，全部由泰康负责。
2015年才能入住的养老社区，开售不到3个月已经销售过半。据相关负责人介绍，截至9月5日，泰康之家期2000套住房已经签售1300多套。缴纳完年的35万或20万之后，可以签订保证入住合同。
“既然是一款纯商业性质的产品，为何不按照商业规则运作，而要享受政府财政补贴、各种低价以及各项优惠政策，这不是拿着纳税人的钱补贴富人吗？”供职于美国通用电气公司的王先生在放弃购买这款产品后，在泰康人寿客户高端推荐酒会上当场表达了自己的疑惑。
亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存在接受本报记者采访时称，养老地产的建安成本决定了与之相挂钩的保险产品就是为富人服务的，普通精装修房，建筑成本2000～3000元/平方米，但是养老地产往往配套有公园、健身房、医院、超市等，如果是开发企业做配套，这部分成本都计入，建安成本一般在8000元左右/平方米，再加上楼面地价，成本过万，而且接待能力有限。这些都决定了与之挂钩的产品保费高企，天然属于高端保险产品。
前述北京私募人士则对本报称，富人得到补贴，但保险企业从中受益更大。“因为各种优惠、补贴都是中间企业或机构先拿走，是否会转利给入住老人以及转利多少，还取决于企业或机构。”
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