[摘要] 所谓物业管理，是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
所谓物业管理，是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。这个定义当中，有两个关键词，一个是服务，一个是有偿，也就是收费，而在物业的日常管理中，恰恰就是这两个概念发生了矛盾，一个说你服务不好，一个说，你没付钱。记者发现无论高档小区还是普通小区，无论大小区还是小小区，好像都受这道难题所困。
春雨花园小区是一个老小区，2005上房，目前已经是第三任物业，前两任的服务时间都在一年左右，最终都是因为物业费没有收上来，工作难以为继，最终撤离。而目前服务的物业去年4月进驻，今天1月物业和业主矛盾全面爆发，40吨垃圾无人清运。
苑南社区居委会主任 韩淑亮：这个振华物业去年四月份进驻的,进驻以后就给清理垃圾干的势头也才好后来一开始收费毁了，前边楼能收到百分之四十多点，就咱后边那个院托儿所往后也就是百分之十几连二十都收不到。
春雨花园小区物业公司杨经理：我们服务十个月了就小区里面得有六到七栋楼的人一个交物业费的都没有。出现这个情况我们的物业公司维持不下去。
苑南社区居委会主任 韩淑亮：所以他们收的费用连人员的工资反正不够。现在是任哪借的钱开的工资，我年前敦促他一定不能欠工人工资。连拉垃圾的钱给付了，那个保安的付一部分，还有扫地的还欠人两个月，他现在确实维持不下去了。
对于为什么不交物业费，小区居民更是一肚子意见。
春雨花园小区居民：大门管理就不好谁想进谁进光俺这个七楼就丢好几次电瓶。只要收家电的来俺反正这几个楼就得丢一样东西，丢没有用报案也没有用找不到。俺说你们花草树木经常给俺修修，鸡狗乱飞乱跑乱拉屎你给俺整理整理这不为过吧？他不给你弄反正俺这个小区就等于属于瘫痪。
春雨花园小区居民：俺都给具体列好条文叫他你做到那里，他说俺不能做到，俺说你们做到百分之七十能做到不？那做不到，啥都不问俺都给他说了，你们弄好俺主动交。
春雨花园小区居民：俺是前几年都交了越换越不如。一开始那几年俺都是交着的一次都不少。就是这两年你想想一个都不缴，再一个弄的乱七八糟的你想想肯定人家都不缴。
对物业工作不满意，是居民不愿意缴纳物业费的主要原因，但是也有一些居民表示，就是在这种情况下，他们也是按时缴了费。
春雨花园小区居民：他物业说的问，一问要物业费他说下月就问等一缴了钱就白搭了。帮问记者：愿意缴费的人多不？春雨花园小区居民：也不少我缴到今年的年底呢。帮问记者：你就是一边抱怨着服务不好一边还缴着费。春雨花园小区居民：不缴那他有时候不给你扒垃圾。
对此，小区物业说，刚开始接手小区管理的时候，他们也是信心满满，但是在实际的运作过程中，各种各样的矛盾就出现了，很快问题就到了难以收拾的地步了。
春雨花园小区物业公司杨经理：百分之二十现在我们收上来的也就是十万块钱多一点。现在我已经贴赔六七万了都。十万块钱你这个小区根本干不了什么事儿，一个月工资人员正常上齐的情况下得一万六七，老小区前头遗留的问题太多了，那个停车位花坛里边自己改的，花坛里边在种菜的还有养鸡的，还有违建的一下子也没有办法给整改这些东西。
管理难，达不到业主的要求，物业公司承认有他们主观上的原因，但小区基础设施差，费用收不上来等客观原因才是小区物业管理出现僵局的症结所在。
春雨花园小区物业公司杨经理：这个小区不交物业费拒交物业费理由很多，有违建的楼上楼的那种房子，收费到家去连门都不给你开，一看收费的来了连门都不给你开。 物业公司和辖区居委会说，业主不缴费的原因主要有着三个方面的原因，一是对物业工作不满意，所以不缴费，二是相互攀比，别人不缴，自己也不缴，还有就是对物业费收取不理解，认为在水费中交过垃圾处置费了，其他费用就可以不缴了。
苑南社区居委会主任 韩淑亮：他们少数居民就有一种思想反正有人来给咱拉垃圾，他就是你去也不缴。就是刚才咱政府来拉垃圾了那个女同志她还不理解呢那应该给俺拉的，我说为什么应该给你拉的，她说俺交钱不给拉吗？我说你搁哪缴的钱，物业管理费正常你都没缴，她说俺交了，搁水费里头缴的。我说那是垃圾处置费不是这个垃圾费用，她说俺不问反正就交了。
针对春雨花园的物业管理之"结"，目前的解决方案是物业公司合同期内继续做好服务，业委会帮忙追缴物业费，但是今天上午，记者在春雨花园看到，情况并不容乐观。
帮问记者：这里是春雨花园小区这是继和平办事处清理完小区垃圾之后我们再次来到这里，我们走进小区可以发现大片的垃圾都已经被清理完了，但是像道路小区花园这样堆积的垃圾依旧是没有人清扫。
帮问记者：现在物业是正常管理了吗？春雨花园小区物业公司杨经理：正常了，保洁少可能清理不过来吧。给你说实话吧，继续经营也没什么信心，现在只能说走一天看一天吧。
滨湖花园物业费收取率85% 每年亏损100万
滨湖花园小区是一个新小区，2006年上房，一直实行物业管理，曾被推选为国家康居示范小区，物业管理公司的孟经理说，他们小区在整个徐州市小区来说，属于物业费收取率比较高的，但是就是这样也只能达到85%。
滨湖花园小区物业管理公司 总经理 孟庆明：业主自己自觉缴大概能达到百分之六十左右，然后我们给业主做工作到供暖时候希望他缴，有些采取些你不缴钱的供暖我们就先停停，有些业主说服然后缴这样能达到百分之八十左右，然后最后一段时间我们分解到人然后到户做工作现在能达到百分之八十五六，到年底突破百分之九十相当难相当难．
目前，滨湖花园的物业费是A、B区每平方米一块钱，C区一块二。孟经理给记者算了一笔账，按照85%的物业费收取率，整个小区4700多户居民，仍然有700多户不缴费，按照一家一年1000块钱来计算，这个数字就是70万。如果没有开发企业托底，以目前这种收取率，肯定难以维持物业的正常运转。
滨湖花园小区物业管理公司 总经理 孟庆明：物业费（标准）是七年前的，七年前我们的人员工资保洁保安六七百块钱，现在咱的保洁工资翻了一倍保安工资三倍，有些门岗四倍都不止．设备还一直在老化维修设施还增加，维修费用还增加，开发商现在往里投入填钱。如果开发商不投入，开发商一撤走这物业公司马上也得垮就现在滨湖花园一年一百多万的亏损。
孟经理说，部分业主不缴费，原因是五花八门。有以物业管理不到位为由拒交的，有不入住不交的，还有就是没有任何原因，就是不交的。
滨湖花园小区物业管理公司 总经理 孟庆明：一个是因为开发公司房屋质量遗留问题，物业公司只能把这个问题反应到开发部门让开发建筑部门再来处理，他就要这个罪加在你物业公司头上。第二条是因为物业服务期间比如小偷入户 业主家中被盗，实际上都不应该有物业公司的事儿，这个防不胜防。有些高级小偷不是你防的事儿，他车辆被划，家里被盗鞋子放门外边他说找不到了，真的假的不知道，还纯粹的徐州话叫赖皮，没任何理由别人不缴我也不缴。
孟经理提到的这些问题，中国物业管理协会会长谢家瑾在接受媒体访谈时，将之描述为物业管理在"代人受过"。她认为，物业管理的基本职能是清洁、绿化、秩序维护和公共设施设备的维修保养。而在现实生活中，快递的代收、违章搭建、噪音扰民的投诉处理，开发商遗留的质量问题的解决 等等，业主基本都找物业公司。而由于物业企业没有行政处罚职能和权利，不能对违章搭建等进行查处，往往由此引发了业主的不满。正是由于责任边界的不清晰， 物业公司承担了过多的指责。
滨湖花园小区物业管理公司 总经理 孟庆明：前一段时间我们正好有一个例子，我们要求把狗牵着，发过通知以后结果有不牵着的，我们保安就拿着网子说不牵的我们就把它网其实起个吓唬吓唬作用，结果有个业主搁后边追，说的你看他的狗要叫逮来追，追一下子脚崴了还找我们物业赔这个事儿还没处理完呢。
据了解，去年七月出台的<<关于进一步加强物业管理工作的意见（试行）>>对于物业公司需要履行的职责，需要承担的义务都进行了具体的要求和规范。同时对于恶意欠费的公职人员，10日内仍不补缴的，由所在单位从当事人收入中直接扣缴给物业企业，并将当事人欠缴物业费行为记入全市诚信档案等手段，督促居民足额及时的缴纳物业费用。于是，滨湖花园小区物业针对这种情况尝试了各种方法，但是收效甚微。
滨湖花园小区物业管理公司 总经理 孟庆明：没人帮我们也去做了但是我们也能理解，它任何一个政策任何一个法律文件它有个延续过程不可能一颁布就实施。我们市政府市委要求各级部门把这个问题落实好，能不能落实，如果能落实了那个物业工作要好干的多。
孟经理说，说了这么多难处，日常工作一项也不能放松，记者在小区里走了一圈，花草树木有人修剪，垃圾及时清运，单元门、电梯、走道栏杆纤尘不染，总体看来，小区井井有条。对于小区管理情况，小区业主心里也都有数。
滨湖花园小区居民：挺好挺好，才负责任你看多干净 。就这些保安也都才好服务态度才好。帮问记者：像您平时物业费都是按时交是吧？滨湖花园小区居民：我是不欠一天。
滨湖花园小区居民：总的来说滨湖的物业还是很可以的，但是也有需要改进的地方就像花草的修剪还得那个，原来的花草应该很不错的最近这两年以后，花草好像有些枯萎了还要修补一下其它没什么意见，
滨湖花园小区居民：物业服务质量还可以。
滨湖花园小区居民：还行吧。主要是我们是哪个楼想不起来了楼上有违章建筑到现在都没弄好。
实际上，对于像滨湖花园这样的新建成熟小区，面临着同样的问题，大型地产商越来越重视物业管理对提升其住宅品质和客户美誉度的功能，因此，大部分都建立了自己的物业管理品牌。部分开发商把物业管理的投入当作住宅营销动作的组成部分，但是，如果物业持续亏损，或者是开发商不打算建设新楼盘，少了开发商的资金支持，亏损的物业恐怕很难支持。在范围，物业费涨不上去，物价降不下来都是制约物业发展的关键。这种情况下，物业只能谋求提高物业费的缴费率， 业主和物业公司的矛盾进一步激化，也似乎难以避免。
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