[摘要] “既不同于美国，也不同于日本，中国房地产所处阶段是调整期，但不会崩盘。”住建部政策研究中心主任秦虹11日公开发声。
“既不同于美国，也不同于日本，中国房地产所处阶段是调整期，但不会崩盘。”住建部的政策研究中心主任秦虹11日公开发声。
作为中国房地产研究领域专家，秦虹给出了对于中国楼市的结论，但值得注意的是，她还进一步阐述了支持这一结论的一系列论据和三组数据。
“中国与美国不同，中国不太可能出现美国这种大面积泡沫破裂。”秦虹11日在首届楼宇经济论坛上如是说。
三组数据
她给出了组数据：中国房贷政策是非常严格的，中国有全世界的住房首付，首套房的首付一般是30%，二套房的首付一般是60%，像北京等一些城市二套房首付达到70%。而且中国家庭住房的平均贷款年限低于10年。“这是因为中国人不愿意欠债。”
“2008年我正在美国做访问学者，住了半年多时间，我租住在美国一位老太太的家里，眼睁睁看到，她的两个邻居因为偿还不了银行贷款，房子被银行收回出售。”秦虹说，长期以来，美国住房自住率为60%左右，其中2006年时为63-65%。而在低利率的刺激之下，很多人都买了房子，到了2008年时美国的住房自住率达到了69%。
“那时候美国有句话叫做‘买房基本不贵’，因为房子的价格涨幅远超买房子时价格，第二句话是‘贷款基本没费’，因为当时美国的贷款利率非常低，且低首付（一般在5%-10%）甚至于零首付。”秦虹说，宽松的货币政策导致2000至2006年美国房价一路上涨，而随之而来的2007年，以粮食和石油为代表的物价上涨，美国出现了通货膨胀，之后美国两年内连续升息，利率从1%一直升到5.5%，由此，房贷的利息成倍提高，导致美国很多家庭无力负担而断供。
在首付比例差别外，秦虹又给出了第二组数据——“2012年不同国家家庭住房贷款余额与GDP之比”的数据。记者注意到，其中美国超过50%，英国接近50%，法国超过40%，日本超过20%接近30%，而中国低于20%。
“由此判断，目前中国房地产市场的市场调整，不会出现大面积的断供现象，也不会出现大面积的抛售。”
那么，中国会不会出现日本房地产情况呢？秦虹同样给出了否定的答案，支撑这个答案的，是第三组数据。
“日本的房地产市场经过两次大跌，一次是1975年，一次是1989年。数据显示，1968年的时候，日本的家庭户数与住房套数之比是1：1，而房地产大跌的1989年，此比值为比1：1.3，也说是有住房套数多于家庭户数30%。”秦虹进一步指出，日本在上世纪70年代初时城镇化率已经达到76%，到房地产泡沫破裂的90年代初时，日本城镇化率已经接近停滞了近20年。
“我认为中国不同于日本，目前中国的城镇化率是53%，按照全世界一般水平，中国的城镇化率还要提高十几个百分点，即使到70%的水平，还有很大增长空间。”秦虹指出，这意味着中国每年新增的城镇常住人口近2000万人。
三点风险
那么，到底目前中国住房究竟缺不缺房呢？秦虹表示，“按照第六次人口普查数据推算，把成套和非成套住宅都算进去，中国城镇住房套数和家庭户数之比接近于1：1。也就是说，如果算总账，目前中国住房基本上平衡，但是结构不平衡，新增的城镇人口还需要住房。”
“当然，中国的房地产市场也存在风险。”秦虹认为，虽然目前中国房地产发展阶段异与美日，不会出现崩盘，但有三点风险。其一，中小房企的资金链压力大，即由于中国银行对房地产企业实施的名单化管理，导致中小房企资金成本更高，被迫退出市场的情况时有发生，但这属于正常现象，不足为奇；其二房地产市场调整会首先波及土地市场，这对地方融资平台债务的偿还直接造成影响；其三，商业地产受产业投资人主业经营状况影响大。
但是，秦虹认为，上述三个方面不足以影响全局，中国房地产市场的供给速度快于销售速度，造成的现阶段性供给偏松，所以必然调整，但这种供给结构会发生变化，如果开发商开发量下降，结构就可能发发生逆转。
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今年以来，楼市表现进入下行通道。据国家统计局此前发布的数据显示，5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有35个，这个数据比4月份增加了27个。一时间，房价跳水、楼市崩盘的论调也不绝于耳。对此，有专家表示，目前的房价仅是阶段性的回盘调整，而非全面崩盘。
增速下降并不等于负增长
根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年6月，100个城市（新建）住宅平均价格环比上月下跌0.5%。此数据连续第2个月下跌，印证了近段时间以来的楼市降温，也难免让人对房价的走势流露出悲观的判断，不少人甚至担忧楼市会出现崩盘。
然而，降温就等同于崩盘吗？
住房和城乡建设部总经济师冯俊表示，总体而言，大多数房地产市场的指标是在增长的，只是增速在下降，但并不等于负增长。只有少数如新开工面积、销售面积、成交量等指标出现了负增长。"同比出现负增长，是跟去年同期相比，2013年前几个月的新开工面积增长和成交量增幅等指标相当大，现在出现的这种负增长是由前期基数大造成的。"冯俊说，"大多数指标还是处于增长过程的，以前增速那么高，现在增速下降一点儿，属于市场正常的调节。"
2012年以来，商品房销售面积增长速度持续上扬，2013年房地产持续繁荣景象。2013年，商品房销售面积超13亿平方米，比上年增长17.3%，增速比上年提高15.5个百分点；商品房销售额超8万亿元，比上年增长26.3%，增速比上年提高16.3个百分点。
如此高的基数在住建部政策研究中心主任秦虹看来是影响今年楼市的一大主因，此外，消费者的低预期以及信贷收紧也在一定程度上对房地产市场造成了影响。她认为，目前我国房地产市场的自住需求仍然比较强劲，整体楼市并不悲观。
未来的走势如何？
今年上半年，各地房地产市场持续分化，有些地方库存量过大，有些地方则比较短缺。一些地方政府部门出台相关调控措施，但中央层面并未给出"一刀切"的调控政策，而是按照"分类指导"的原则，对供过于求的城市，执行好首套房首付款比例、贷款利率优惠政策，以满足自住和改善性住房需求；对供求矛盾较为突出、房价上涨压力比较大的城市，加快中小套型普通商品住房和共有产权房的供应，形成有效供给，继续遏制投资投机型需求。
谈到未来的调控政策，冯俊强调，房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求的原则。
处于政策并未过多干预的房价调整阶段，该如何看待未来的房市走向？财政部财政科学研究所所长贾康认为，目前的房价调整仅是阶段性的小的回调，而并非长期曲线的掉头下降。在贾康看来，目前我国的城镇化仍处于发展过程，今后几十年的城镇化进程中，还会有几亿人要进城居住，这些人进城的过程伴随着中国社会总体从中等收入阶段向高等收入阶段的演变。出于这些因素的考虑，中国城市中心区域房价长期性的上涨趋势是必然存在的。
秦虹则表示，接下去的楼市将呈现几点新变化：首先，行业高速增长的时代已经过去；其次，新房交易为主的时期即将过去；此外，以住宅开发为主体的阶段将要过去。
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