[摘要] 住建部出台的《建筑工程建筑面积计算规范》已于7月1日实施。新版规范变化较大,对当前很多所谓“偷面积”的绝招有巨大的杀伤力。赠送的飘窗、双层挑高露台、设备层、地下室采光井等等,这些原来可以用来赠送的面积,现在统统成了计算在内的建筑面积。
住建部出台的《建筑工程建筑面积计算规范》已于7月1日实施。新版规范变化较大,对当前很多所谓“偷面积”的绝招有巨大的杀伤力。赠送的飘窗、双层挑高露台、设备层、地下室采光井等等,这些原来可以用来赠送的面积,现在统统成了计算在内的建筑面积。所以现有的“偷面积”单位可能将成为,也就是说,开发商寄望“偷面积”增加卖点,买房人寄望“偷面积”的实惠的时代终结了。
新规出台“送面积”成过去式
鉴于旧版《规范》规定阳台只算一半面积。新版《规范》明确要求,窗台与室内楼地面高差在0.45米以下、结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。以后飘窗台如果想不计算面积,需要满足以下两个条件之一:要么将窗台下沿与地板的高差升至0.45米以上,要么使飘窗台净高降至2.1米以下。
由于阳台只算一半的建筑面积,现在流行将阳台作为N+1的多功能房,但以后“假阳台”可能要全额计算面积。新《规范》规定,在主体结构内的阳台按其结构外围水平面积计算全面积,即建筑物的阳台,不论形式如何,均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积,在主体结构内的阳台(凹阳台),按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台(凸阳台),按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。因此,如果整个多功能房是悬挑于建筑外轮廓线以外,还是只算一半面积。
以后,小户型设计难度增加了
“购房者有需求,所以开发商会挖空心思做赠送空间。”某楼盘营销总监表示,这两年小户型、低总价成为走量的关键,刚需购房者都希望在有限的空间里实现尽量多的功能,所以才出现了“90平方三房两卫”这样的开发思路。
而促使小户型大量出现的还有“70/90政策”(2006年6月1日以后新审批、新开工的商品住房项目,必须建设70%以上套型建筑面积90平方米以下的住房)。随后,开发商对90平方米左右户型进行了大改造,一大批拥有诸多可变空间的楼盘开始出现。
专家指出,新版《规范》的实施,给小户型设计提出更高的要求。对楼市的存量房来说,是一个促销利好,未来大赠送面积的户型,将越来越少;但对即将审批户型和未来入市的新项目来说,加大了户型设计的难度。开发商要考虑,怎样在受限的情况下,做出更舒畅、格局更合理、空间利用率更高的房子。接下来摆在开发商面前的难题是,如何在户型精细化上做文章。
买房需关注整体性价比
多功能房,半买半送的;飘窗台,送的;地下室,送的……以后,这些“偷面积”的做法将成为历史,是不是赠送面积变少了,买一手房就会吃亏一点?有购房者提出这样的疑问。
专家说,赠送面积看上去很美,但其实羊毛出在羊身上。例如90平方米的高层户型,其实很难做到三房,开发商只好偷面积。这样一来,成本增加了,价格自然也会提高。其实买房子,关键还是要考虑房子整体的性价比,如果赠送面积少了,但价格下调了,也很实惠。
专家指出,赠送面积的“偷”实则是偷偷扩张容积率,意味着开发商向公共空间要面积,多数赠送面积多的楼盘,容积率比实际要高很多,在实际居住中,就会明显感觉到居住密度高,居住舒适度也会下降。
另外,业内人士指出,绝大多数开发商不会将赠送面积的相关条款纳入商品房买卖合同,以补充协议形式出现在合同附件中的也很少,赠送面积基本不受法律保护,一旦赠送面积缩水或出现纠纷问题,维权时也存在一定的法律障碍。
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