[摘要] 2014年上半年，备受“双限”考验的房企日子究竟过得怎样？8月份，万科、融创、旭辉等外来房产大腕及绿城、滨江等本地龙头房企纷纷发布了半年报。虽说在不景气的大背景下，外来房企的表现依旧强劲，但本地房企如绿城、滨江的净利润下滑势头却令人担忧。
2014年上半年，备受“双限”考验的房企日子究竟过得怎样？8月份，万科、融创、旭辉等外来房产大腕及绿城、滨江等本地龙头房企纷纷发布了半年报。虽说在不景气的大背景下，外来房企的表现依旧强劲，但本地房企如绿城、滨江的净利润下滑势头却令人担忧。
据统计，截至目前，已有27家A股房地产上市公司发布2014年半年报，20家企业上半年主营收入实现同比增长，但其中近半数的房企净利润同比都出现了下滑。像嘉凯城上半年的净利润同比大幅下滑716%，本地房企中，滨江的净利润也下降了51.7%。
7月以来，随着限购政策在多个城市正式放开，楼市宣布进入下半场。但从房企半年报中透露的信息显示，在许多房企未完成公司全年度销售任务一半的情况下，集中“火力”去化库存依旧是下半年众多房企的首要目标。
半数房企净利润出现下滑，不少房企未完成半年任务
刚刚出炉的房企半年报，净利润相比去年同期下滑，算是整个半年报中最令人关注的部分。
两周前，在香港上市的绿城中国控股有限公司发布业绩预警，今年上半年绿城净利润可能较去年同期减少超过65%；滨江集团上半年的业绩和净利润也出现明显下滑，其半年报指出，2014年上半年滨江集团实现签约销售金额60.2亿元，同比减少11%，作为主战场的杭州，上半年实现营业收入达41.54亿元。此外，归属于母公司所有者净利润4.5亿元，比上年同期下降51.7%。
其他本土房企的净利润下降幅度也令人吃惊：宋都股份上半年营业收入为13.79亿元， 由于东郡国际一期、印象西湖二期项目交付结转，比上年同期增长441.46%；归属上市公司股东的净利润为1626.3万元，比去年同期减少46.53%；嘉凯城集团，其2014年半年报指出，公司今年上半年营业收入26.91亿元，较上年同期增长9.79%，但实现归属于上市公司股东的净利润-1.27亿元，较上年同期下降716.17%，净利润在公布半年报的房企中下滑最为严重。
在众多房企的半年度报告中，对于利润率下降原因的描述大多是：近期“以价换量”拉低了利润空间，而融资成本过高、土地成本走高以及其他资金成本高企，也不同程度地压缩了利润。在宋都的半年报中，对于净利润下降的主要原因描述就是“本期交付的东郡国际为刚需楼盘，利润空间较窄。”
出炉的半年报中，与记者最初的预估有所不同，20家企业上半年主营收入实现同比增长，不过却有不少房企仍然未能完成其半年的销售任务。
2014年旭辉中期业绩报告显示，公司上半年完成合同销售金额102亿元，同比增长42.5%，完成其2014年全年合同销售目标220亿元的46%；本土房企滨江，如果按照年初设定的目标——全年销售130亿元，目前其60.2亿元仍然未能完成一半的量；宋都计划实现营业收入50亿元，上半年宋都股份营业收入为13.79亿元，未到全年目标的三分之一。
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本地大佬难敌外来大鳄，万科半年销售额破千亿
万科公布的2014年半年报中，其上半年实现销售金额达1009.1亿元，同比去年增长20.6%，也是公布半年报的房企中，半年突破千亿大关销售额的。万科总裁郁亮表示，坚持主流定位和积极销售是万科一贯的策略，这使公司在波动的市场中仍然能取得相对稳定的业绩表现。
近期，入杭8年的万科联动旗下8盘同日开盘，推盘量高达800余套，可以说，这几乎是杭州楼市史上单日推盘的手笔，也是为了万科全年超百亿的销售目标奋力冲刺。同时，上半年杭州主城区无论是销售金额还是销售套数，万科都有两个盘排进前十，这无疑也印证了郁亮所说的积极销售的策略。
今年上半年，本地房企表现平平。滨江集团实现签约销售金额60.2亿元，同比去年减少11%；根据绿城集团官网公布的相关数据，截至2014年7月31日止七个月里，绿城集团累计合同销售金额约人民币318亿元，除去7月销售金额46亿元，其上半年合同销售金额为272亿元，同比去年上半年325亿元下降了19.5%。
而从杭州主城区上半年的销售情况来看，武林壹号成交金额达12.05亿元，绿城西溪诚园也收获6.09亿元，都能排进销售金额前十。“这两大本地房企的产品相对比较高端，特别是绿城。相比外来房企主打的跑量刚需产品来说，销售总额肯定相对处于劣势。”一位开发商如此分析。
滨江的公告称，报告期内仅城市之星和湘湖壹号部分住宅交付，以及绍兴金色家园、绍兴星城大厦、衢州春江月等尾盘交付，因此2014年1~6月公司的营业收入比上年同期下降13.39%。而我们看到，除了万家名城，其在杭州的大部分项目仍为中高端项目，项目拿地和资金成本也相对较高，其净利润下降也在情理之中。
有专家估计，随着主城区大户型限购放开，二套房贷款认定上有所松动，滨江的中高端项目在下半年将获得更多的去化空间。
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下半年去库存成主基调，房企拿地变得谨慎
7月29日零时起，杭州限购正式松绑。大家都在关心，下半年楼市成交会否有所起色？对此，各家房企在半年报中的预测较为谨慎。“加速去化库存”的字眼多次被提及。业内人士分析，下半年一二线市场很可能会成为品牌房企降价的主战场，随着万科、雅居乐等轮降价战之后，目标完成率低、货量充足的房企很可能也将加入跑量阵营。
万科年中报显示，由于上半年结算不多，导致营业收入下滑，预计今年将有超过七成的竣工量集中在下半年。对于未来的市场形势，郁亮认为，短期内，那些库存量高、去化周期长的城市，仍然会延续去库存的过程。但目前已经出现了一些积极的因素，预示着下半年的经营环境可能会好于上半年。
而杭州经历了去年土地市场狂飙之后，2014年上半年的市场行情直转急下，高价拿地的外来大鳄被庞大的库存压力所束缚，谨慎拿地的土地策略也在半年报中频频出现。
旭辉的半年报显示，截至7月末，旭辉集团仅收购五块土地，拿地总额为29.21亿元，同比大降45%。北京、合肥及镇江各一块，苏州两块，总应占合同代价为人民币19.5亿元。旭辉集团将继续在土地收购方面利用合营策略，以分散其财务承担。“今年上半年房地产市场形势逐渐转弱，市场销售弱化迫使企业的投资开发量大幅下降。旭辉今年上半年拿地比去年审慎，有节制地避免以过高的土地成本进行收购。”
尽管现金流充裕，但万科在拿地上仍然表现谨慎。中报显示，上半年万科新增项目的权益规划建筑面积约264.1万平方米，低于去年同期。
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