[摘要] 在购房者普遍预计房价将大幅下调的同时，资本市场也对房企的未来打上了问号。房企的融资成本无疑会大幅增加。这在一定程度上，也加剧了房企资金链的紧张程度。在多个因素的合力下，不难预料，房企“以价换量”的力度将进一步加深。
纵观今年上半年的楼市库存量和成交量，项目销售周期加长，周转速度减慢，催生了房地产企业财务费用大涨的现象。
在购房者普遍预计房价将大幅下调的同时，资本市场也对房企的未来打上了问号。房企的融资成本无疑会大幅增加。这在一定程度上，也加剧了房企资金链的紧张程度。在多个因素的合力下，不难预料，房企“以价换量”的力度将进一步加深。
至8月23日，记者根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国房地产行业分类，沪深两市已经有71家房企(近三年财务指标齐全的公司)公布2014年中报业绩，占142家房企的50%，其财务费用暴涨近10亿元，而2013年同期同比仅增加了3亿元。
值得注意的是，上述71家房企中，中华企业财务费用力压万科位居榜首，金额高达4.5亿元；财务费用者为广宇发展，金额为—1821万元。
对此，兰德咨询总裁宋延庆向表示，企业财务费用攀升折射出开发商项目借债较多，负债攀升。同时，房企的现房存货量较大，项目周转速度缓慢。
财务费用暴涨近三成
据Wind资讯统计数据显示，上述71家上市房企今年上半年的财务费用合计为43.50亿元，同比上涨幅度为28%；而2013年上半年这71家上市公司的财务费用合计为33.99亿元，2012年同期则为31.23亿元，其2013年同期财务费用的同比增长幅度约为9%。
由此可见，与2013年同期房企财务费用同比小幅增长相比，2014年同期则转为大幅上涨，增加近20个百分点。
而据上述71家上市房企的中报显示，13家财务费用为负值，58家为正值。其中，14家房企财务费用超过1亿元，5家超过2亿元。
从具体房企上半年所花财务费用的表现来看，中华企业力压万科居于榜首，金额高达4.5亿元；万科以3.96亿元位于第二位；而首开股份和招商地产紧随其后。
值得注意的是，据Wind资讯统计数据显示，泛海控股今年上半年财务费用为5030.98万元，而2013年同期则为7626.65万元，同比减少了2595.67万元，财务费用同比下滑幅度约为34%；而金融街今年上半年财务费用则为1.73亿元，上年同期则为0.9亿元，同比大涨0.83亿元，同比增长幅度超过90%。
不过，相对于财务成本得到有效控制的房企数量来说，财务成本同比上升的房企数量则更多。
对此，有业内人士向记者表示，近年来，房企在国内的融资渠道有限，通过资本市场和银行贷款融资都很艰难，大多数开发商通过信托渠道去融资，其融资成本基本都在10%以上，甚至个别房企要向民间借高利贷维持生存。鉴于此，不少房企出海融资，但在中国内地楼市成交量的不断下滑，楼市投资回报不高的背景下，海外投资者也不买房企低成本融资的账，这在某种程度上导致了房企在海外融资的成本甚至上升到7%以上。
显然，高昂的利息支出加重了企业的财务压力，同时也更考验房地产企业的资金承压能力。
项目周转速度承压
“房企的负债额度及其财务费用是成正比的。”另一位业内人士向记者称，2013年，大多数房企都买了不少地，其负债增加不少，这显然也进一步提升了其有息负债的比重，加重了其财务费用负担。
值得一提的是，宋延庆也向记者表示，“在房地产开发中，以项目竣工期备案为时点来看的话，若在项目竣工之际仍未偿还完当初开发项目的有息借款，那么尚未销售的现房越多，则将给企业的财务成本指标带来的压力越大”。
而纵观今年上半年的楼市库存量和成交量，多数房企销售目标完成率不如年初的预期，项目销售周期加长，周转速度减慢，催生了房地产企业财务费用大涨的现象。
事实上，多数房企已经意识到财务成本在房地产项目开发中成本攀升的现象，鉴于此，多数房企都在走高周转战略，凭借加快项目周转速度，减少利息支出。
而记者在多方采访中获悉，大型标杆房企几乎都在大力推行标准化产品线的复制开发，原因就是产品线开发可实现快速定位、快速设计、快速招采、快速施工、快速销售和快速现金流平衡，同时也可以提高项目周转速度，降低财务压力。
此外，个别有实力的房企为了能借到利率更低的钱，都力争搭建A+H股上市融资平台，国内外融资成本接近7%的差额空间让房企争相打通中国香港上市平台。从万科、绿地等标杆房企到力图转型改变的泛海控股等开发商，都完成了打通国内加海外资本市场的双融资平台战略，其目的不外乎扩大融资渠道，在高杠杆运营的背景下，力争减少高额负债所带来的财务成本，进而提升企业利润。
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8月16日，哈尔滨加入到了解除限购的城市大军中，目前仍在执行限购的城市数量已接近40个。
不过，对于地方政府这种“迫不及待”的救市行为，市场的反应却并不积极。多位业内人士分析，从放松限购的多数城市来看，限购放松后出现了“政策失效周期”，即成交量确实有短期冲高的效应，但之后成交仍逐步回归到了“较早前水平”。
“地方政府解除限购的效果有限，但加码救市政策出现的可能性也不大，因此未来的一段时间内，开发商降价跑量将成为常态。”世联行杭州的一位顾问表示。
“现在市场上的降价已经到了恶性竞争的程度，下半年尤其是中小房企，恶性降价的项目会更多。”一家项目大多集中在长三角地区的开发商告诉记者。
降价现“恶性竞争”
“在房地产市场的低迷、资金链紧张的环境下，对于开发商而言，仅仅依靠地方政府的限购松绑而无实质性降价或将难以有效地去化库存。”太平戴维斯中国市场研究部的主管简可表示。
8月18日，国家统计局公布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中，新建商品住宅价格环比下跌城市增至64个，超过总数九成，创下历史新高。
“从目前来看，价格下降的主要原因是开发商主动调价，由于目前开发商的库存压力仍然很大，降价应该是开发商去库存的最有效手段。”世邦魏理仕的执行董事陈仲伟告诉记者。
据记者调查，目前在武汉、长沙、宁波、杭州等城市都出现了幅度较大的降价楼盘。如武汉武昌区纳帕溪谷项目推出了“认筹5万元直接降价20万元”的优惠活动。长沙的一项目则直接将单价从6000元/平米调至4999元/平米。
“从我们代理的项目来看，目前大部分的开发商都开始考虑降价，具体还是以暗降的方式，采取团购价、特价房等优惠活动，但幅度要比以往力度更大，一般都会在15%-20%。”上述世联行杭州顾问部顾问指出。
以杭州为例，近期杭州市区的高端楼盘再次纷纷调价。8月17日绿城西溪诚园加推的90平米户型，总价248万/套起，单价仅为27600元/平米。但此前，同类户型的在售价格基本在320万-340万元每套，均价34000元/平米左右，降价幅度明显。
与此同时，同样也是一流的杭州高端项目庆春御府推出252平米特价房，毛坯单价29800元/平米起。原来同类户型为精装房，单价超过4万元/平米。
“现在来看，开发商此前的价格同盟基本被打破了。”上述世联行杭州顾问部顾问指出，“之前开发商要大幅降价是比较难的，因为开发商之间都有一个隐性的协议，在卖的楼盘不能降价，但曾经在2013年高点进场的开发商现在为快速回笼资金开始选择大幅降价，打破了开发商之间的价格同盟。”
上述长三角地区开发商预计，一旦降价窗口打开，长三角区域的部分楼盘会有25%的降价空间。
“老项目一下子降价太多，不但老业主无法接受，对品牌也会有伤害。”一家大型房企的项目策划告诉记者，“选择温和一点的方式，让大家都容易接受。”
相比较而言，纯新盘项目的定价压力就会相对较小。上述项目大多集中在长三角地区的开发商表示，今年下半年到明年年初应该是市场调整的低点，这个时候“低开”不会让项目在未来的市场中被“架高”。
“从目前来看，幅度有限的限购松绑将未能大幅度改善市场下行现状，房地产市场可能会进入多维度的深度调整期。”戴德梁行杭州及南京公司的总经理汤耀光告诉记者。
限购放松“失效”
“从我们代理的一些项目来看，部分限购放松城市的住宅成交量虽然短期内见涨，然而并未对市场成交带来明显的刺激作用，个别限购政策松动城市的成交量反而有所下跌。”简可表示。
“短期冲高而后回归常态”的政策效果，在苏州楼市成交上表现得最为明显。苏州放松限购已满一个月，限购松绑首周住宅成交量环比涨49.56%，第二周环比再涨30.58%，然而第三周形势就急转直下，住宅成交量环比下降38.77%，第四周环比再跌1.1%。
“从长三角的多数城市来看，限购放松后都存在这样的‘政策失效周期’，即成交量确实有短期冲高的效应，但之后也逐步回归较早前水平。”汤耀光告诉记者，“而且在这轮成交冲高中，价格并没有出现上浮，仍在低价跑量。”
根据中原地产的调查数据显示，在越来越多的城市松绑限购的情况下，各地楼市整体表现确实较此前有所回升，但增幅并不明显，且各地的差异较大。
由于大部分城市都在7月份放松了限购，在中原地产监测的40个重点城市中，7月份新房成交面积环比增长9%，比其之前预测的增幅高2%。
“增长点来自二线与三四线城市，均环比上涨11%。而其中包含的20个限购放松城市，环比平均涨幅达20%，是7月份楼市回升的主力。”中原地产的首席分析师张大伟表示。
放松限购后，部分城市市场网签数据确实出现了大幅的反弹，如济南7月份成交量环比骤增1.5倍，成都、杭州也有三成以上增长。不过，张大伟表示，这些“表象”并不意味着放松限购带来的真实成交量。
以成都为例，7月份成交增量中70%来自于高端楼盘备案，若剔除这些高端楼盘影响，7月份环比增长约为9%。由于低总价楼盘中也存在一部分前期积压交易集中登记，因此，实际增长或更少。此外，济南若剔除前期交易集中登记因素，7月份新盘实际增长约为8%。
张大伟表示，他们调研的13个典型城市中，限购放开对7月份成交量有实际影响的仅有5个城市，其余8个城市的成交量没有回升，甚至还有下降。而在上述5个城市中，限购放开对成交量实际刺激大多在10%左右。
与此同时，中原地产的调查数据也显示，根据限购放开前后十大标杆房企的每周成交面积及新开盘销售率，可以看出限购放开对标杆房企的影响也是有限的，反而推盘量和定价对销售业绩的影响更大。
“预计未来一段时期，各城市的住宅市场都将进入去库存化，住宅价格将面临一定的下调压力。”世邦魏理仕的执行董事陈仲伟告诉记者。
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