[摘要] 2014年以来，我国房地产市场进入调整阶段。受早期拿地、新开工量较大影响，市场供应量增加，同时信贷环境持续收紧，观望情绪浓厚，需求入市放缓，主要城市库存高企，短期供过于求矛盾加剧，“去库存”成为2014年下半年乃至2015年市场主基调。
2014年以来，我国房地产市场进入调整阶段。受早期拿地、新开工量较大影响，市场供应量增加，同时信贷环境持续收紧，观望情绪浓厚，需求入市放缓，主要城市库存高企，短期供过于求矛盾加剧，“去库存”成为2014年下半年乃至2015年市场主基调。
然而，不同城市面临的去化压力显著分化。中指研究院基于CREIS中指数据，推出“中国各级城市房地产库存状况大盘点”系列专题，旨在分析不同城市库存现状，挖掘城市中长期供求特点，并对不同城市提出针对性去库存建议。
库存现状：库存量达近五年高点，出清周期处于较高水平但逐步回落
受销售下降、供应增加影响，一线城市库存量持续攀升至近五年高点，出清周期处于近五年来较高水平，但2014年下半年以来有所下调。
库存量：各城市可售面积均持续攀升，至2014年底，除北京外其他三城市均达近五年高值。
出清周期：各城市2014年均值较2013年显著延长，处于近五年较高水平，但均未超过15个月。
供应：2014年供应量大幅增长，月均供应量突破300万平米，创近五年高。
成交：2014年成交量大幅下滑，为近五年较低水平。
销供比：2014年一线城市销供比为0.8，达近五年低值，供不应求态势显著缓解。2014年各城市销供比均低于1，除上海外均为近五年来低值。
(1)北京：土地供不应求，人口持续增加，未来需求依然充足
供应：土地供应不够充足，住宅销售面积大于住宅用地成交面积，存量宅地消化时间为2.28年。
需求：常住人口持续流入，高校学生基数大，人均居住面积低于平均水平，刚需与改善性需求突出，未来住房需求旺盛。
(2)上海：土地供应节奏放缓，人口聚集需求增加，未来库存压力不大
供应：土地供应放缓，溢价率居高不下，住宅销售量高于宅地成交量，土地储备不足。
需求：人口突破2400万人，每年新增30万人，人均住房面积较小，未来住房需求旺盛。
(3)广州：短期库存压力增大，宅地供应收紧，广佛同城长期利好穗城
供应：宅地供应收紧，住宅销售量大于住宅用地成交量，缓解短期库存压力。
需求：人口持续流入，每年增加10万人；人均居住面积为26.8平方米/人，低于平均水平；广佛同城长期利好穗城，未来住房需求旺盛。
(4)深圳：人口密集，住房自有率低，居住环境有待改善，未来需求旺盛
供应：土地供应严重不足，存量宅地消化时间为0.5年，未来供地压力较大。
住宅用地成交面积明显低于住宅销售面积。
需求：常住人口超千万，每年新增人口8万人。
住房自有率低，租赁占比超7成，未来改善空间较大。
结语：一线城市需求旺盛，适当刺激即可去化，消化库存压力不大
建议政府：加快土地供应，盘活存量，加快保障房供应，调整中长期供求平衡；短期内不宜取消限购，可根据房地产市场变化，灵活调节限购政策。
建议企业：
城市布局：应侧重于一线城市及部分表现不错的二线城市，减少在三四线城市的投资；
拿地投资：由于一线城市宅地价格不断攀升，拿地成本大幅上升，而房价涨幅收窄，应综合权衡；
产品定位：目前一线城市仍以刚需和改善性需求为主，高端需求具有一定的市场空间，但销售周期较长，可进行有针对性的产品设计。
保利鑫城电商 6万年终奖 另享额外5重礼包，成交砸金蛋100%中，来访刮一刮赢好礼，周周活动抽大礼，每天一套特惠房。
翠湖御景携手房天下电商优惠：2室12000抵3万/3室12000抵4万/4室12000抵5万。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
