[摘要] 多买过房子的人都知道普通住宅的税有哪些，但非住宅和非普通住宅怎么交税知道的人就不多了。记者采访了不动产相关人士，请专业人士为市民理清那些种类繁多的二手房交易税费。
很多人愿买新房，而不愿意买二手房，很大一部分原因就是二手房交易税费种类令人眼花缭乱，甚至一不小心就中了陷阱了。比如，很多买过房子的人都知道普通住宅的税有哪些，但非住宅和非普通住宅怎么交税知道的人就不多了。记者采访了不动产相关人士，请专业人士为市民理清那些种类繁多的二手房交易税费。
非普通住宅缴税分三种情况
芒果不动产相关人士解释，区别普通住宅和非普通住宅的标准是，住宅面积大于144平方米的，住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)的，价格高于11230元/平方米的，这三点只要满足一点就算非普通住宅，别墅就是常见的非普通住宅。
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非普通住宅缴纳税费分三种情况：
种，房产没过5年的，不论能否提供大发票，营业税全额5.6%征收，个人所得税差额20%(提供大发票)或者全额1%征收，契税全额4%，交易费每平方米6元，查档费100元，工本费80元。
第二种，房产过5年且房主以家庭为单位住房的，能提供不动产大发票的需要缴纳差额5.6%的营业税，不能提供大发票的全额5.6%征收营业税，不需要缴纳个人所得税，契税全额4%。交易费、查档费、工本费均与上一种情况相同。
第三种，房产过5年且房主以家庭为单位名下有二套住房的，能提供不动产大发票的需要缴纳差额5.6%的营业税，注意营业税差额征收，那么个人所得税也需要差额20%征收，或者是不提供不动产大发票的营业税全额5.6%征收，个人所得税全额1%征收，契税全额4%。交易费、查档费、工本费均与上一种情况相同。
在计算非普通住宅交易税费的时候，原值指的是当时购买房产的价格(老契证上的房屋土地价值)，全额指的是地税局评估的核定计税价格(新契证上的核定计税价格)，差额=“全额-原值”。
在实际的产权交易中，以上介绍的公式不管是选择差额还是全额计算，税费的计算可能会存在个别因素，有的需要具体情况具体分析。
车库等缴税不论是否满五年
在日常的交易中，除了住宅类产品，同时还会涉及非住宅类的房产交易，那么非住宅与住宅类产品在税费上有什么区别呢？
芒果不动产相关人士介绍，与普通住宅税费算法不一样的房产还有非住宅交易，像门市、车库、网点、写字间以及商业住房等都属于非住宅。
在计算非住宅类房产缴税时不区分满不满5年，分两种情况：
种，提供销售不动产大发票的差额5.6%的营业税，差额20%的个人所得税，差额30%至60%的土地增值税，契税全额4%，印花税买卖双方各缴0.05%，交易费全额1%，查档费100元，工本费550元。
第二种，不能提供销售不动产大发票的全额5.6%的营业税，个税全额2%，土地增值税全额5%，契税全额4%，印花税、交易费、查档费、工本费均与上一种情况相同。
二手房买卖费用清单有哪些？如何计算二手房买卖税费？经济适用房，不满五年的经济适用房或满五年仍过户成经济适用房交易则需交纳:
1.契税：面积140平以下普通住宅:1.5%×原总价.面积140平以上非普通住宅:3%×原总价
2.印花税:1‰×原总价
3.营业税:5.4%×原总价(昌平区) 注:房产证或契税时间够五年,免征营业税
4.综合地价款原总价－享受金额) ×10%, 注:享受金额是指买方审批表面积×4000元.如结果负数则免交
1.契税：面积140平以下普通住宅:1.5%×3621×房本面积.面积140平以上非普通住宅:3%×3621×房本面积
2.印花税:1‰×3621×房本面积
3.营业税:面积140平以下的普通住宅免交营业税,面积140平以上的非普通住宅交差额营业税 3621×房本面积－原总价) ×5.4%
4.综合地价款: 3621×房本面积×10%
按经济适用房管理的房(回迁房)
按经济适用房管理的房过户成经济适用房交易时需交纳：
1.契税:1.5%×2650×房本面积
2.印花税:1‰×2650×房本面积
3.营业税:5.4%×2650×房本面积. 房本够五年免交
4.综合地价款2650×房本面积－享受金额) ×10%, 注:享受金额是指买方审批表面积×4000元.如结果出现负数则免交
5.个人所得税: 2650×房本面积×1%
按经济适用房管理的房过户成商品房交易时需交纳：
1. 契税:1.5%×3621×房本面积
2. 印花税: 1‰×3621×房本面积
3. 营业税:5.4%×3621×房本面积. 房本够五年免交营业税
4. 土地出让金:3%×3621×房本面积、
5. 个人所得税:3621×房本面积×1%
注:至今未发现有超过140平的回迁房,一般此种房都没有购房发票
首付款计算公式：
总房价为：业主净得价；
应交税费：过户时所应支付的各种税费；
贷款费用：20万3000元，20万以上每超过1万加收50元；
1.部分如何交税？
二手房交易税所谓部分，意思就是业主的房产证有两个人或者两个人以上，这两个人分属两个独立家庭，其中一个或者以上是家庭，另外部分业主则家庭不是。
二手房交易税比较典型的情况是，房产证是父母和成年儿子的名字，房产证是两兄弟，两姐妹（尤其继承得到房子，特别容易出现多个业主）。其中一方有其他房子，一方只有这一套房子。
二手房交易税在这个前提下如果房子已经满5年，如何交个税呢？是全免？全额交1%？还是部分交1%？
二手房交易税目前市区和增城是全额交1%个税，番禺区也是全额交1%个税，不过番禺区的与否目前还是可以自行申报的，这个政策目前很罕见。
二手房交易税其他的则是部分交个税，也就是不的那个份额的人需要交个税，的那个人可以免除个税。
二手房交易税注意，家庭的意思不是看户口本，而是仅仅计算本人，配偶，未成年子女。也就是说子女如果成年了，那么就算独立的家庭，即便他们的户口在同一个户口本也不影响的。反过来，配偶，未成年子女即便和自己不在一个户口本，也算。
2.与此同时，有一个问题：如果买家是部分首套呢？
二手房交易税由于联名买房现在已经很少见了，所以这个问题出现的不太多，不过也有的。
二手房交易税现在基本上要求按照3%交契税！以前也可以部分按照首套交税，部分按照二套交税的！
3.离婚的未成年子女如何计算税费？
二手房交易税以前如果离婚了，那么在离婚协议写清楚未成年子女归谁，就算谁的，另外一方买房不受小孩子影响。
二手房交易税现在如果通过离异的方式买房，只要发现离婚协议提到了小孩，无论小孩子归属，任何一方买房都需要计算该小孩子的套数证明（无房证明）。
二手房交易税所以以后不是感情破裂的真实离婚，不要提到小孩子的归属不知道似乎否会好一些。
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