[摘要] 2014年末，一直处于颓势的房地产市场出现了一阵躁动：中指新数据显示，2014年12月主要城市成交面积迎来新高，环比增长21.22%，同比2013年也增长9.79%。这一爆发性增长，被外界认为本轮房地产行业调整筑底结束。但也有业内人士指出，此次上升只是因部分特殊原因造成，并不能看做完成筑底。
2014年末，一直处于颓势的房地产市场出现了一阵躁动：中指新数据显示，2014年12月主要城市成交面积迎来新高，环比增长21.22%，同比2013年也增长9.79%。这一爆发性增长，被外界认为本轮房地产行业调整筑底结束。但也有业内人士指出，此次上升只是因部分特殊原因造成，并不能看做完成筑底。
不管筑底是否完成，2015年将在2014年楼市大转折之后，进入一个相对平静的新常态，在这种新常态之下，行政性管制政策将全面退出、地方救市政策也将续演松绑的故事，房地产企业的去库存和跨界转型将贯穿这一年，市场也将在全面分化中进入中速增长。
政策 恢复常态忙松绑
2014年，房地产政策一改过去限购、限贷、限价等全面束缚，回归市场主导常态。截至目前，仅北京、上海、广州、深圳以及三亚5个城市仍存限购政策外，其余全面解除。值得注意的是，去年年底召开的住房和城乡建设系统工作会更加确定了政策“空挡”，首次在2015年重点工作中，也是8年来首次未提“房地产调控”、“限购”两个牵动行业命运的关键词，意味着2015年中央层面不会对楼市进行大力度调控。
但值得注意的是，“空挡”不意味着政策缺失。在为避免房地产硬着陆的背景下，地方政府将加速推出更多的救市政策。
事实上，中央在市场继续下探的背景下，早已开始有了动作。2014年9月30日央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，扶植购房刚性需求，首套认定实行“认贷不认房”，不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房。10月9月，住建部、财政部、央行三部委联合下发的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放松公积金贷款条件，今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，公积金将实现异地互认。2014年10月29日国务院再次强调促进住房消费，放松公积金支付房租条件。11月21日，中国人民银行宣布，自22日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构人民币贷款和存款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。与此同时，地方也采用补贴、减税、落户等政策救市。
房企 抓紧去库存转型求生机
CRIC研究中心新数据显示，截至三季度末，A股139家房企存货达2.23万亿元，环比上升5%。其中，4家大房企存货环比微增3%；15家中型房企存货较年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分库存消化周期超18个月、同比涨幅超1倍的房企包括：大名城涨128%至26.36个月，苏宁环球涨154%至22.57个月，深振业同比增长135%至18.53个月。
与此同时，中金公司近期研究报告显示，目前很多房企的土地储备规模较大。例如，万科的土地储备规模为10000万平方米，保利为7660万平方米，恒大为15100万平方米。
住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，目前房产预售的面积占施工面积的比例是近几年低的水平，不到10%。高点的时候，大体预售和销售的房屋的比例是16%，说明在建房屋中90%未卖出去。
“在库存高企的背景下，2015年重点仍是去库存。”中原地产市场总监张大伟表示，在去库存的同时，房企开启了转型之路。
作为房企龙头的万科率先转型，定位“城市配套服务商”。万科集团高级副总裁、北京公司总经理毛大庆表示，在今年目前170亿元的销售额中，销售业绩占比比较复杂，大概有130亿元来自住宅及部分散售型物业，其次是政府回购15亿到16亿元的保障房，剩下的则是来自零星的社区商业销售。
恒大地产也在房地产之外，开启了卖水、卖奶粉，进军农业，甚至是医院。与此同时，当代地产，远洋地产联合互联网企业玩起了众筹。
市场续演分化 二三线城市风险增加
6日，房地产板块告别前一日的癫狂，整体下挫2.02%至1610点，这距前一日高1718点下跌超100点。而这剧烈的波动就如同房地产市场一般让人看到潜在的波澜。的确，楼市成交量逐月大幅上涨，库存压力大为缓解的同时，部分城市却面临风险。
2015年房地产市场因地方需求不同继续加剧分化，在政策放松下，供求结构性失衡的一线城市，房价上涨压力依然存在，但市场需求提前透支，人口吸附能力较弱的部分二三线城市，面对较大的库存压力，或面临系统性风险。
对此，倪鹏飞表示，2015年住房市场可以预见的是不会再现2008年、2011年调整之后价量齐飞的局面，房地产市场实现“V”型反转的可能也微乎其微。与此同时，调整与之前相比，时间会更长，速度会更慢，程度会更深，未来住房市场将进入减速的常态。
他同时表示，该类市场也会出现两种层面的分化。首先是一、二线城市和三、四线城市的分化调整，一、二线城市需求比较旺，消化比较快，调整的时间比较短。三、四线城市需求比较弱，供给比较多，消化比较慢，时间比较长。其次是短期调整和长期调整的分化。按照过去的经验，只要货币资金一松，短期调整就会回升。因此，从目前的局势来看，仍存在短期调整的可能性。而长期的调整则需要很长一段时间，有升的因素也有降的因素。
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政策之利好
预测1：一线城市松绑限购
出台可能性：★★★☆☆
2014年，各地开启楼市限购令松绑模式，本轮调控中出台限购令的46个城市，如今仅剩北、上、广、深及三亚5城坚守，其他41城已陆续松绑，楼市的“限时代”即将退出历史舞台。
一线城市松绑限购的消息不断传出。2014年年底，网上传言上海将于2015年3月31日前取消住房限购政策，当天A股地产股全面上涨，直至上海市政府新闻办公室官方微博辟谣，传言才告一段落。
但人们还是相信，2015年一线城市很有可能松绑限购。合富房地产经济研究院院长龙斌日前表示，一线城市的限购措施很可能在上半年作出调整。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为，在房地产市场下滑的背景下，2015年各级政府将密集推出救市政策，限购政策有望全面退出。
对楼市提振：★★★★☆
从2014年松绑限购的41个城市的反应来看，有些城市对楼市成交有明显的提振作用，有些城市则表现平平。
不过，2015年的市场环境和2014年有所不同，现在市场信心有所恢复、需求释放、成交上升、房贷宽松，在这种情况下，松绑限购将会产生锦上添花的效果，改善和投资需求会进一步释放，楼市成交将更加火热。
出台可能性：★★★☆☆
在我国CPI持续回落、PPI连续33个月下降的背景下，不少机构发出警告：中国陷入有史以来严重的通缩局面。国务院参事室特约研究员、国家统计局前总经济师姚景源接受采访时表示，从目前的数据来看，我们还没有陷入通缩，但是2015年CPI有可能出现负增长，我们确实要高度警惕通缩压力。
面对通缩，好的办法是降低利率，增加流动性，刺激投资。因此，人们普遍认为，2014年的降息，预示着中国开始进入降息、降准周期。交通银行金融研究中心近日发布的《2015年中国宏观经济金融展望报告》预测，2015年上半年不排除小幅降息的可能，2015年存款准备金率仍可能会有1-3次、0.5-1.5个百分点的下调。
对楼市提振：★★★★☆
2014年楼市陷入泥潭，其中一个重要原因就是银行收紧银根，房贷难度加大；同样，2014年年底楼市回暖，也与房贷松绑密切相关。
由此可以判断，目前能影响楼市走势的就是房贷。假如2015年持续降息、降准，那么流动性充足，银行的放贷额度充足，房贷将会更加宽松，成交将有可能保持2014年第四季度的势头，房价很有可能进一步上升。
上海交通大学上海高级金融学院副院长朱宁教授认为，资金成本降低和资金面宽松对楼市和股市都有一定的提振作用。
预测3：限贷继续松绑
出台可能性：★★☆☆☆
2014年9月30日，央行、银监会发布房贷新政，限贷开始松绑：不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上提出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
在要保持楼市平稳前进、更加市场化的前提下，限贷继续松绑的可能性很大。据了解，自1月4日起，农业银行、中国银行和花旗银行针对北京地区的特定购房人给出了低8.8折的房贷利率优惠；2014年12月31日，北京住房公积金管理中心发布该地区公积金贷款调整政策，2015年1月1日起，借款申请人购买政策性住房或建筑面积90平方米（含）以下的首套自住住房，个人贷款高额度调整为120万元。这些，都是限贷继续松绑的预兆。
对楼市提振：★★★☆☆
目前中国房价高企，按揭购房占比越来越高。假如限贷继续松绑，更多的人可进行按揭购房，买家可享受到更高的利率优惠，无疑会大大提升买家的购房欲望，刺激楼市成交提升。
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政策之利空
预测1：不动产登记
出台可能性：★★★★★
2014年12月22日，中国政府网全文公布《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），将从2015年3月1日起施行。
对楼市冲击：★★★☆☆
《条例》的出台让不少人看衰楼市。SOHO中国董事长潘石屹在微博上称，若实施不动产统一登记，房价马上会跌。
中央财经大学经济学院副教授兰日旭同样认为，不动产登记从条例制定到执行，对楼市将产生递进式的“涟漪效应”。初期会显著影响市场主体特别是拥有多套房业主的预期，在施行过程中，其威力会真正显现，特别是短期内将增加存量房供应，像北京等还没有放开限购的城市，房价可能会继续下降。至于反驳的声音，仅仅从市场本身反驳，认为房价走势直接决定于供求关系，而不是《条例》。
预测2：房产税
出台可能性：★☆☆☆☆
《条例》的出台，引发人们延伸性思考：这是不是为房产税出台奠定基础，房产税会否随之而来？兰日旭认为，不动产登记将为楼市进行市场化调控提供基础数据和信息，掌握了存量房、出租房信息，将为下一步推开房产税提供条件，真正发挥市场配置住房资源的作用，实现供需结构优化。
不过，《条例》要到2015年3月份才施行，房产税难以在短期内出台。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫明确表示，房产税2015年开征没戏，也不会有试点。
2014年年底，财政部财政科学研究所原所长贾康表示，从具体时间表来看，2015年房产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年房产税将正式依法全面实施。
对楼市冲击：★★★★★
在各种政策都无法抑制房价飙升时，准购房者一直寄望房产税出台，认为房产税出台才能真正冲击高房价，导致房价下跌。市场也一直认为，房产税是众多调控房价手段中的“大招”，将导致房地产投资需求大为萎缩，令楼市从供不应求转入供过于求阶段，房价下滑。
财经评论员叶檀认为，房产税出台将会令房价立马下跌。房产税是对付房地产投资的“撒手锏”，增加房产持有成本，将迫使风险厌恶型的投资者离开楼市，投资者离开，房价自然下行。
虽然认为房产税会降房价的观点是主流，也有人认为房产税不会令房价下跌，清华大学经济管理学院教授周立认为，房产税不一定可以抑制投资投机需求，反而可能使房价上涨。
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