[摘要] 已执行9年的“90/70”政策正在从全国性楼市调控中逐步退出。继南京、杭州、天津在去年修正或取消该政策后，日前四川也宣布对地方政府住房消费政策进行集中清理，其中便包括“90/70”政策。
已执行9年的“90/70”政策正在从性楼市调控中逐步退出。继南京、杭州、天津在去年修正或取消该政策后，日前四川也宣布对地方政府住房消费政策进行集中清理，其中便包括“90/70”政策。
事实上，这一针对新建住房结构比例的硬性规定，出台后不久便在不少城市中被房地产开发商、地方相关部门合力“规避”。从执行的“名存实亡”到多地“公开取消”，“90/70”政策的退出正折射着近年来楼市结构的调整，以及“去行政化”调控思路的转变。
名存实亡的“90/70”政策
“90/70”政策，是指2006年为调控楼市过快上涨，政府出台“国六条”调控楼市，其中就新建住房结构比例作出的规定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
但这一以降低购房总价、支持刚需购房为初衷的政策，并未得到彻底落实。多位房地产人士向中新网房产频道透露，其实“90/70”政策在很多地方早已形同虚设。
“房地产开发商并不愿意执行这一不符合市场规律的政策”，中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞向中新网房产频道表示，因为彻底执行很可能会面临没有市场、较少利润的局面。于是，“开发商会有很多变通的方法去肢解政策”。
开发商对70/90政策的变相“篡改”，催生了一批“一房N证”的新建商品房，即一套房子两个或多个产权证。据中新网房产频道了解，在限购政策出台之前，很多二三线城市中，类似两套60平米组合成一套120平米的房子的现象比较普遍，一线城市则相对较少。
比较极端的例子是，据经济观察报2007年报道，温州一别墅楼盘为保证在70/90政策下通过审批，将一套600多平米的别墅分割成8套，用连廊、花架、车库等进行连接。
业内人士分析，开发商一房多证有一定政策风险，而购房者购买这样的房子也会为贷款、转让带来不少麻烦，买卖过程中也多存在隐瞒、欺骗等诸多问题。“开发商此类规避方法在限购政策出台前较常见，限购后“90/70”政策基本也不执行了。”中原地产首席分析师张大伟说。
“开发商喊的多，落实的少，监管部门也是睁一只眼闭一只眼。”牛凤瑞说，政策出台以来多数地方政府弹性化执行，“这对上是违反政策，但对下却符合实际”。
公开取消“90/70”呼声渐起
自2014年以来，业内对于“90/70”政策取消的呼声日益增多，一些地方已公开出台新政修正或取消这一先前已被变相规避、名存实亡的调控政策。
2014年2月，南京出台住宅用地“90/ 50”政策，明确规定在商品房用地出让时，90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。
杭州也在去年7月对这一政策进行了“口头调整”。据杭州市国土资源局相关部门人士介绍，从去年7月份开始，杭州新挂牌的土地不再对产品户型的套型建筑面积进行限定。
更为大胆直接的是天津。去年10月17日，天津在明确取消房地产限购的同时，宣布调整“90平方米以下户型占70%以上”等限制性规定，至此天津“90/70”政策公开取消。
日前，四川省宣布对地方政府住房消费政策进行集中清理，全面取消包括限购、限价、“90/70”等在内的行政干预政策，并表示鼓励开发企业根据区域城市功能定位和市场需求设计适销对路的产品。
“明确取消‘90/70’政策，是政府的一种勇气。”在牛凤瑞看来，过去有很多房地产政策在发现不符合实际的情况下，既不执行也不废除，这并不利于市场的平稳规范运行。
市场变化“90/70”是废是留？
尽管近几年来在地方执行中往往“阳奉阴违”，2006年发布的“90/70”政策对房地产市场结构的改变仍起到了不小的作用，刚需小户型房源数量在楼市存量中整体攀升。
以北京为例，根据亚豪机构提供的数据，自2007年开始，北京商品住宅供应中90平米以下产品已占到了市场总供量的50%，如果再加上历年供应的保障房，足以超过当年住宅总供应的70%。而一些二三线城市，在2014年甚至出现了较高比例的小户型房源积压。
如果说之前“90/70”政策的“名存实亡”更多源于开发商自身的“逐利”，那么如今多地公开取消该政策，则是基于近两年房地产市场形势的变化。
“房地产市场需求改变，‘90/70’政策已失去了继续存在的必要性。”在郭毅看来，2013、2014年一些二三线城市产业萎靡、人口红利丧失，区域房地产市场以中产阶层的改善型消费为主，中小户型房源需求已大幅下滑。“‘90/70’成为了制约二三线城市楼市供需结构合理化的不合理政策。”
而从今年房地产“去行政化”调控思路来看，无论是限购的取消，还是限贷的放宽，均在一定程度上刺激着改善性住房需求的释放。“居民有居住条件改善的需求，这是历史的大趋势。”牛凤瑞说。
至于“90/70”政策的退出方式，郭毅认为，在分类调控的大方向下，应各地根据自身房地产市场发展状况或不调、或微调、或取消。“在二三线城市应加以调整，而在外来人口基数较大的一线城市，在供不应求、房价上涨动力较强背景下，90/70政策应继续执行。”
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政策暖风难御行业寒流 房企业绩预告近半报忧
2014年，房地产业虽政策暖风频吹，但到了盘点一年业绩的时刻，上市房企们还是能感到阵阵寒意。
据上证报资讯统计，目前A股上市房企中已有73家公布2014年业绩预告，有35家预计2014年净利润下滑，其中14家宣布首亏，且不乏净利润下滑幅度达数十倍的惨烈个案。相比之下，预增房企所预告的业绩增幅则显得较为平缓。此外，今年1月房企销售数据亦难言乐观。
上市房企业绩预告显示，市场分化愈加严重，全行业轻松赚钱的高增长时代已一去不复返。业内人士分析，在房地产业务收入下降、融资成本增加，但土地成本并无下降的情况下，房企业绩下滑已成为行业普遍现象。这也加速了市场集中度的进一步提升，行业门槛将越来越高。
14家公司遭遇首亏
上证报资讯统计显示，已公布业绩预告的73家上市房企中，净利润出现下滑的占到近一半，有35家之多。其中，有14家房企业绩首次报亏，包括金丰投资、新潮实业、万好万家、中华企业、亚太实业、中房股份等；另外还有21家房企业绩预减，包括栖霞建设、万通地产、中茵股份、铁岭新城、等。
目前，2014年上市房企净利润变动幅度大的是深大通。遭遇业绩首亏的深大通预计，2014年亏损6000万至4900万元，净利润变动幅度为下滑3115.11%至2562.34%，相当于净利润下滑了25到30倍。
深大通表示，业绩下滑的原因在于，2014年度公司毛利率与2013年同期基本持平，随着销售收入的增加，营业税金也同比增加；同时，旗下的泗水公司未决诉讼根据一审判决计提了预计负债，增加了营业成本等支出；此外，兖州公司、广顺公司的开发项目按照税务政策有关要求清算土地增值税，增加了营业税金及附加的支出。上述事项的影响均计入本期损益。
此外，包括中华企业、实达集团在内的12家房企，业绩下滑幅度也超过了100%。
在业绩预增的38家房企中，有12家为略增或续盈，较上年净利润增长幅度在40%以内；另有16家业绩增长幅度相对较大，其中有三家增幅达200%以上。增幅大的是多伦股份，业绩预告2014年净利润约6000万至7000万元，增幅达580%至693%；其次是卧龙地产，净利润增幅预计达到318.95%；浙江广厦增幅也达到250%至295%。另有天津松江等十家房企2014年实现扭亏。
寒冬倒逼并购整合
由此可见，2014年房地产市场整体景气状况对上市房企的压力非常大。在35家业绩下滑的上市房企中，有三分之二的企业在其业绩变动原因中提到了2014年房地产市场不景气，导致公司收入未达到预计目标。
兰德咨询机构总裁宋延庆分析，造成经营业绩下滑的主要原因分为三类：类是房地产业务收入下降，比如新潮实业、中房股份等；第二类是融资成本增加，比如实达集团；第三类是由于计提资产减值准备，比如中华企业、绿景控股(000502,股吧)等。
新城控股高级副总裁欧阳捷对此则表示，房企出现大面积业绩下滑的情况其实早有预兆：一方面，市场表现并没有预期的乐观，高增长时代一去不复返；另一方面，土地价格并未出现明显下跌，一线城市的土地资源仍然紧俏，除少数企业能拿到低成本的境外融资，更多的企业还要面临高昂的融资成本，业绩不佳也就在所难免。
欧阳捷认为，百强房企正在不断扩大规模，市场份额仍是这些企业追求的主要目标之一，这会逼迫中小企业不得不降价出售，利润空间被进一步削减，因此才会出现企业大面积预亏。
行业高增长时代一去不复返，所有房企都能轻松赚钱的好日子恐怕到头了，这已是房地产行业的普遍共识。北京（楼盘）中原地产分析师张大伟认为，从整体市场看，楼市分化也愈加严重。一方面是区域市场的分化，另一方面是开发商的分化，楼市集中度将在市场调整中进一步加剧。有品牌、运营、资金和资源优势的开发商将更做大做强，行业的门槛越来越高。
此外，新数据显示，仅以披露今年1月销售数据的保利、万科和招商地产(000024,股吧)为例：保利地产(600048,股吧)1月实现签约面积57.17万平方米，同比降36.66%；实现签约金额73.03亿元，同比下降26.72%。万科今年1月实现销售面积196万平方米，销售金额232.1亿元，分别比2014年同期增长0.7%和下降16.1%。招商地产方面，1月实现签约销售面积19.36万平方米，同比减少44.09%；签约销售金额27.78亿元，同比减少33.94%。
龙头房企开年销售不力，可能预示房地产业今年的日子会更难过。有业内人士预计，在行业经营压力不断增大的背景下，主动退出和寻求并购的中小开发商在2015年恐将更多。
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