[摘要] 房贷松动传言已久，而相关联政策不断出台。继2月下旬央行降息后，不动产新政于3月起正式实施，在全国“两会”上，房地产金融政策是否变化无疑成为讨论的一大热点。昨日，央行副行长潘功胜一席关于正在对房地产信贷进行评估的言论再次引发市场对政策走向的猜想。
房贷松动传言已久，而相关联政策不断出台。继2月下旬央行降息后，不动产新政于3月起正式实施，在“两会”上，房地产金融政策是否变化无疑成为讨论的一大热点。昨日，央行副行长潘功胜一席关于正在对房地产信贷进行评估的言论再次引发市场对政策走向的猜想。
房产政策进入评估期
潘功胜在“两会”上表示，央行在不断评估房贷等房地产金融政策，此前有关首套房首付比例降低的传言，需要从两方面去考虑，不可轻信。央行目前已经在对房地产市场信贷等是否需要放松进行后期的统计，以及对影响进行评估。
虽然房地产金融政策的走势尚未明朗，但相比前几年政策从未松动，未来政策产生变化的可能性增大。
潘功胜说，“房地产金融政策肯定在不断评估，毫无疑问”。虽然潘功胜拒绝透露可能调整的方向，但近期央行的报告和市场消息可能都给央行未来采取的行动提供了线索。在上月10日发布的四季度货币政策报告中，央行放弃了此前“坚决抑制投机投资性购房需求”的措辞。在分析人士看来，这一变化可能意味着房地产政策将会进一步放松。
目前商业银行首套房贷要求首付款是总房款的三成，以北京为例，一套300万元的住房，首付款需要90万元。在本届“两会”上，政协委员、上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭表示，对于首次购房者政策应当彻底宽松，首套刚需房的首付比例甚至可以考虑降至一成，同时利率也需要有硬性优惠。
“可能只有取消限购、营业税这类的政策才能大规模撬动老百姓的购房需求，所以未来的政策走势如何还要看政府的预期。”贷款机构伟嘉安捷市场部分析师吴昊直言。
不过，市场普遍预期，央行在2月底再度降息，在原有贷款利率6.15%的基础上下降至5.9%，将进一步刺激购房人的买房热情，降低买房人的入市门槛，宏观贷款政策的大幅松动对买房人来说将形成极大利好。
北京商报记者注意到，虽然央行时隔3个月再次动用了降息工具，但市场的反应并没有预期中那么热烈。“市场降息后，商业银行的利差进一步收窄，所以要进行成本核算重新制定房贷折扣政策，此前的一些折扣可能会回归基准。”不少商业银行内部人士如此表示。
“对于购房者来说，一方面银行利率折扣可能会恢复至基准；另一方面刚需没有以前旺盛，单凭降息这一杠杆已经难以大幅度撬动购房需求，所以未来一段时间市场会有所升温，但幅度应该不大，市场上的自住房不断投放也会满足一部分购房需求。”吴昊认为。
同时，目前银行的放贷速度多为正常，但房贷仍然不是其主营贷款项目。针对市场认为银行惜贷的问题，交通银行首席经济学家连平则表示，2014年有些商业银行看到房产商遇到这么大的市场调整确实惜贷，因为银行也怕风险，怕产生新的不良资产，必须考虑利润，所以它会使得风险偏好下降，比较谨慎。
首付降至两成可期
2015年的房地产市场总体会是一个筑底企稳的趋势。有可能上半年是筑底，下半年逐步改善。
对于未来的政策走势，连平详细分析道，首套房首付比例有可能会降低到两成，但是降至一成不太可能。对银行来说要分两方面，一方面如果客户贷款越多，银行的利润就越大；另一方面如果贷款的成数比较高，银行的风险也会提高，所以处于安全边际的考虑，降低首套房贷首付比例至两成是有可能的。此外，对于二套房来说，目前首付基本在5-6成，这一比例有可能会降低至四成，因为政策也需要满足改善性住房购房者的需求，对银行来说调低至四成接受程度较高。
中国社科院金融所银行研究室主任曾刚则认为，在国外房贷首付比例由银行根据市场、客户需求来制定，在国内因为政府将房地产本身视为调控对象，所以才将首付比例作为工具，这样做虽然对房地产过热进行了有效调控，但是对有正常需求的购房者则成为一大限制。目前来看，房地产调控目标已经基本实现，在三四线城市房地产市场不是过热而是过冷，因此此时放松房贷政策有必要。至于具体的调整成数，需要监管层进行权衡综合评估，防范给市场以政策刺激房地产的错误信号。
曾刚同时表示，此前房贷政策一直实行“一刀切”，这一权力实际在央行手中，由于各地房地产市场情况各不相同，也存在央行将权力下放至央行各分支机构的可能，由央行总行制定3-4档标准，各地区分支机构根据地区差别选择适当的房贷政策，这也是定向调控的体现。
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潘石屹都把净负债降到19% 地产长冬资不抵债
3月6日，SOHO中国发布年报称，SOHO中国拥有现金125亿元，净资产负债率仅为19%。
这是SOHO近几年来的罕见低负债。
不谋而合的是，在复星昆仲新年酒会上，复星集团副董事长兼CEO梁信军表示，目前是全世界的去杠杆化。前期加过的杠杆这两年要去掉。未来三五年后，我们还将看到去房地产杠杆。梁信军的观点，得到了很多房企老板的认可。
在这样的背景下，潘石屹主动降低SOHO负债率，显然符合眼下的大趋势。
不过，新城控股高级副总裁欧阳捷对邦地产表示，资产负债率太低也不见得是好事，做投资要用杠杆，不负债也就没有杠杆了，发展速度也就相对减慢了。
在欧阳捷看来，负债率多少是合适的模式，很难用准确的数据去框定。他说，企业合适的状态，是负债和经营管理水平是相当的，负债率可以高，但一定要保障现金流的充裕。
净负债率下降和营业额下跌的关系
3月6日，SOHO中国发布年报称，2014年公司营业额约为人民币60.98亿元，较2013年约146.21亿元，下跌58%。SOHO中国表示，营业额的下降主要因公司业务模式从“开发销售”向“开发自持”转变所致。
与此相对应的是SOHO盈利能力的下降。期内SOHO中国毛利润约为30.78亿元，同比下跌约62%；毛利率为50%，同比下降5个百分点；除税前溢利约为66.89亿元，同比下跌46%，公司解释称，主要由于公司业务模式转变以致销售物业减少所致。
截至目前，SOHO中国拥有现金125亿元，净资产负债率仅为19%，资金量较为充裕。
在欧阳捷看来，纯持有型物业，主要靠租金来覆盖贷款的成本，再覆盖其经营成本。而持有型物业资金回笼较慢、较少，所以要求负债率要比较低。“持有型物业一般讲的是公允价值，比如一处商业房产，每年的评估值可能上涨5%，公允价值变了，等于资产，资产负债率也就相对下降了。”
中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受邦地产采访时表示，对于SOHO中国来说，只要不再拿地或者加大并购，资金支出就会下降，负债率也相应降低，SOHO中国这已经不是向快速开发的路子上走了，如果是传统的开发企业，负债率就不太一致；如果往持有型路线走的话，对标就应该是一些港企，负债肯定要达到“20%～30%”这种水平。
其实，今年多位开发商人士曾表示，在2015年要降低负债率，去迎接地产新常态。
甚至有开发企业为避风险，主动在去年年底裁员。
销售型房企70%负债率较合理
光大证券1月20日发布的《杠杆向下、质量向上》研报指出，行业延续(2014年)11月以来的去杠杆，重申资产质量是2015年的关键。行政政策宽松叠加货币政策适度，终结果是行业销售增速平稳，2015年销售面积预计增速5%，对比2014年12月单月的-4.1%，仍然能看到增速的回升；还有，间接融资渠道较紧，一定程度上带来了行业的整合，资产质量是行业健康的关键，2014年加上来的杠杆，在2015年面临一定风险。光大证券认为，当前情况下，“保去化”比“保利润”更加重要，2015年的地产估值提升并非来自利润率提升(毛利率必将长期下降)，而是来自风险释放(资金回笼的缓解)。
在复星昆仲新年酒会上，复星集团副董事长兼CEO梁信军表示，目前是全世界的去杠杆化。加过的杠杆这两年要去掉。
“未来三五年后我们还将看到去房地产杠杆，我们太多的存量房子了，会产生什么结果呢？有杠杆存在的领域的资产是面临贬值的，债务不一定贬，资产肯定会贬值。所以如果你是新的项目，或者是高杠杆需要被去掉的生产能力。包括未来房地产领域的话，要非常小心，你应该很清楚你的资产会贬值，但是你的债务不一定贬值，如果你不清楚自己怎么转型的话，你可能被洗牌。”这无疑是醒世警钟。
但是，欧阳捷表示，资产负债率太低也不见得是好事，做投资要用杠杆，不负债也就没有杠杆了，发展速度也就相对减慢。高负债率的好处就是能快速扩张规模。扩张速度快的重要原因，是前期举债大举拿地。
陈晟表示，销售型房企要保持一定的增长，70%的负债率还是合理的，因为如果财务杠杆过低，增长就会减弱。但是也建议不要超过70%，因为目前房产市场外延式的空间也在减缓。在有质量的增长前提下，负债率下降，也是风险控制的要素。
去年11月29日，经济学家钟朋荣在重庆表示，合理的负债是一种资源，但不要滥用资源，也不要浪费资源，不要过度负债。另外，企业或家庭要善于利用经济周期进行投资选择，也即是说，无论产业投资、金融投资还是房地产投资，都要选对时点。
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