[摘要] “夫妻二人多可以贷款公积金80万，这意味着很多购房的客户都无法享受纯公积金贷款而必须采取公积金+商贷的组合贷款模式。”一周前记者以购房者身份致电杭州某楼盘时一位姓余的销售顾问这样向记者解释。
“夫妻二人多可以贷款公积金80万，这意味着很多购房的客户都无法享受纯公积金贷款而必须采取公积金+商贷的组合贷款模式。”一周前记者以购房者身份致电杭州某楼盘时一位姓余的销售顾问这样向记者解释。
近日，这个说法发生了改变。
4月3日，浙江省住房公积金中心、杭州市住房公积金管理中心先后发布通知，决定自当日起，对公积金贷款、租房提取等政策进行调整。职工及配偶共同申请贷款的，高额度由80万元提高到100万元。
浙报传媒地产研究院院长丁建刚将这个政策理解为支持和鼓励的导向意义，公积金的高贷款额度提高25%并不算多。在该政策出台之前，杭州业内一直抱有额度将提高到120万元的期待。
由于3月30日中国人民银行、住建部、中国银行业监督管理委员会等明确要求降低贷款首付比例，浙江省住房公积金中心将首套普通自住房低首付款比例下调至20%；对拥有一套住房并已结清相应公积金贷款，再次申请公积金贷款购房时，低首付比例为30%；未结清相应商业性购房贷款的，低首付比例为40%。
《财经日报》记者注意到，公积金贷款申请条件也相应得到了放宽，原先必须连续正常缴存住房公积金一年以上才可以申请公积金贷款，现在调整为6个月(含)以上即可。
有业内人士认为，上述政策可加快买房者的购房效率，只要满足上述条件就可以购置住房。同策咨询研究部总监张宏伟表示，当前各地住房公积金利率下降、贷款额度的增加与商贷利率下降可降低购房者成本，在短期内可有效刺激这些需求入市，为市场带来一波放量的“窗口期”。
但也有业内人士对此保持谨慎。正荣集团福州置业公司副总经理杨俊就曾向记者透露，目前购房者中只有不到30%的人会选择公积金贷款，公积金新政若出台，覆盖人群多少目前还待定。
“杭州楼市有一个明显的热点就是政策导向，之前很多投资型需求进入导致市场并不乐观。”浙江中原资源中心经理荆海燕对本报记者表示。
另外，从2015年11月1日起，杭州市公积金将调整职工个人可贷额度确定方式，由原先的“按住房公积金月缴存额度确定”调整为“按住房公积金账户月均余额 的一定倍数确定”。其中，住房公积金账户月均余额为职工申请贷款时近12个月的住房公积金账户月均余额，不足12个月的按实际月数计算；目前杭州市区(含 萧山、余杭、富阳)按15倍确定。
杭州我爱我家市场评论员宋文杰表示，调整后，对于近12个月内未使用过公积金的购房者是一大利好。
记者发现，上述细则还在落地探讨中。但是可以确定的是，公积金贷款确实可以带来优惠。
杭州住房公积金贷款利率五年期以上年利率为4.00%。以一对夫妻购买价值150万元的首套房，首付50万，贷款100万，分20年还 清为例，调整前只能采取“商业贷款+公积金贷款”模式，有20万年利率5.9%的商业贷款，等额本金需累计还款150.46万元，利息50.46万元，月 均还款6269.19元。调整后，采取纯公积金贷款，等额本金需累计还款145.44万元，利息45.44万元，月均还款6059.8元。
两者相比较，每户每月还款可以节省209.39元，累计少还利息5万多元。
但是早前，杭州、徐州、合肥等城市的住房公积金管理中心向外界直言“余额告急”。杭州、徐州宣布推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”，以缓解公积金贷款猛增的压力;合肥推出公积金贷款“轮候制”，根据每月资金归集、提取等综合因素制定每月放贷计划，实行总量控制。
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根据财政部、国家税务总局日前发布的关于调整个人住房转让营业税政策的通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。这意味着之前可以享受免税的“五年房”条件降低为“两年房”，这一新政从3月31日已开始实施。北青报记者从北京市地税局了解到，仅3月31日新政实施天，北京市共办理了个人房屋交易583户，其中有35户销售购买不足2年的住房，缴纳营业税238.3万元；有48户销售购买2年以上（含2年）的非普通住房，缴纳营业税558.8万元；全市共有500户销售购买2年以上（含2年）的普通住房，免征营业税4308.4万元。
不过，北青报记者昨天从税务机关了解到，如果在此大限之前已经网签、缴税的业主也未必全都失去了享受免税的机会。因为根据规定，如果你之前出售的房屋处于满足2年期、不足5年期的条件，即符合新政策免税条件、不符合旧政策免税条件并已经按旧政策缴纳过契税的，只要该房屋尚未完成过户手续，那么你依然可以向税务机关申请退还已交的税款，享受到新政策的优惠。
不过，据房屋中介专业人士介绍，其实能够享受到这一优惠的业主恐怕不是很多。她介绍，二手房交易通常需要经过网签、缴税、过户三个阶段，买卖双方通常在缴纳相关税费后就立即办理过户手续了，两个程序通常不会拖得太久。而且从政府部门的机构设置来看，也为新老业主共同“一条龙”完成缴税、过户提供了便利，比如在海淀区上地办公区，二楼是税务登记机关，一层就是房屋过户大厅，绝大多数业主都是办完税后就直接到过户大厅进行登记了，基本在一天内就全部解决问题。不过，对于一些临时有特殊情况，或者熟人间房屋转让的，有可能并不特别在意立即办理房屋过户手续，对于这部分买卖者，可能有机会申请到退税。
新闻追访
现在买卖房要交哪些税？
除了上述变化之外，其实新政在税率方面并没有变化，仍然延续之前的标准。现在要买卖二手房的人需要缴纳的费用包括契税、营业税和个人所得税。其中契税根据是否普通住宅所缴税税率也有所不同，其中普通住房的认定又涉及房屋地段、单价、总价等多种因素。比如根据北京市去年9月份新认定的普通住宅新价格标准为：单价31680元/平方米，总价374万元；六环外：单价23760元/平方米，总价281万元。符合任一标准都可享税收优惠。个人购90平方米内普通住房，属家庭住房，按1%税率收契税。
营业税的税率则是5.5%，个人将购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
此外还有个人所得税，税率为1%，对于房产证满5年并且是住房的可以免除。值得注意的是，目前对于免征个人所得税的条件依然是“房产证满5年且是住房”，并没有相应调整为“房产证满2年且是住房”。
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