[摘要] 房地产新政不是为了鼓励投资,而是为了去库存。
房地产新政不是为了鼓励投资,而是为了去库存。fsfs
3月30日,央行、住建部、银监会推出对二套房首付比例下调的新政,40%的二套房贷款首付比例,力度超出市场预期。同日,财政部和国税总局联合发文调整个人住房转让营业税政策,调整力度同样很大。fsfsfs
对于新政,有人推测,一、二线城市的房价短期内或将上涨10%。事实上,确实一些楼盘开始试水涨价。sfsf
但必须认识到,这次房地产市场新政不是为了拉动投资性需求。去年一些地方对楼市政策放宽,主要是从首套刚需住房出发,今年则拓展到二套改善型需求,无论是房贷还是税收的调整,都为改善型需求提供了大的便利。sfsf
对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,低首付款比例调整为不低于40%。此次购房已拥有一套房者不必结清,不必出售。以一线城市一套二手房成交价200万元计算,调整前须支付120万元首付,调整后只需支付80万元,首付降低了40万元,将极大释放潜在的改善型购房需求。sfsf
以上海为例,从统计数据来看,目前购房客户中改善型需求总量占到市场的70%,房贷客户中符合二套房贷款标准占比近50%,按此推算,市场上将有三成左右的购房者受益。有50%以上的客户是置换型需求,多数都是以小换大,以近换远等为目的,上海二套房首付比例目前为70%,不少购房者为享受贷款结清算首套的政策,往往先卖再买,而新政使得改善型购房者无需先卖再买,能自动享受40%首付比例。sfsf
新政扩充了去库存武器,扩大了优惠范围,如果说以往鼓励首套刚需,现在鼓励二套改善型需求,其目的就是为了稳定房地产市场。仅鼓励刚需是不够去库存的,改善型也应被鼓励。
企业有自己坚定的认知。3月31日,万科集团总裁郁亮在2014年度万科业绩推介会上表示,“不会因为政策调整而改变这个判断”。万科已经准备过冬,现金增加负债下降。2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元,年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%,是2006年以来低的水平。fssf
不仅万科,其他大型开发商或者转向国际国内市场并重,或者从开发商向全产业链服务提供商转型,甚至是向风险投资家变身。fssf
对房地产政策也好,对开发商也好,今年都应该把握两大关键词——去库存和转型。以为新政一出万事大吉,房地产投资又会重燃热情,是昧于大势的想法。
中国房地产去库存必须与户籍制度改革和城镇化相配备,否则很难改革到位。fssf
北京市住房保障办公室发出《关于进一步完善保障性住房资格审核中家庭人员结构变化处理意见的通知》,允许已配售保障房家庭成员中的未婚子女,如果结婚组建新家庭,可以参与新家庭申请保障房;保障房家庭夫妇离婚后如果再与他人结婚,再申请保障房取消“满3年”的限制。sfsf
上述政策微调出发点是好的,但容易让人误解。保障房是为中低收入阶层人群提供保障用的,前提必须是中低收入人群。现在已略有变化:去年6月底出台的《北京市城镇基本住房保障条例(草案)》规定:保障房购买资格以无住房为标准。
对照之下,微调之后的新政引起市场议论:已配售保障房家庭成员中的未婚子女,如果结婚组建新家庭,可参与新家庭申请保障房,该政策有可能产生变相鼓励保障房家庭的子女婚前不要买房的效果,以帮助他们进入保障房领域解决住房问题。
如果保障房家庭夫妇离婚与外地人结婚,假设外地人在外地有房,还是可以在北京申请保障房,这个家庭就拥有了北京与外地两套房。由于北京保障房采取封闭运行,没有投资功能,该户家庭占的这个便宜不算太大,但也足以让两夫妇安稳过日子。
上述政策微调有可能造成保障房资源的浪费,一方面是城镇无户籍无居住证无房户,需要保障房而得不到;另一方面是户籍内居民开始具有“挥霍”保障房资源的机会。假如房地产新政不与户籍改革配备,就可能导致资源错配的结果,并且让库存无法有效出清。
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（来源： 钱江晚报）
3月30日出台的两条楼市新政：“二套房首付降至四成”和“二手房营业税免征期由五年缩减为两年”，对于一季度楼市来说，像是点燃了一场季末烟花秀，突如其来，绚烂夺目，振奋人心。
开发商瞬间沸腾了，部分购房者开始焦虑了。有开发商说：4月1日起项目价格全线上浮8~10%！还有开发商说：我们4月1日之前不涨价！4月1日已经过去一个多星期了，这些开发商又私下说：“这只不过是营销说辞嘛，你懂的！”
如果你还不懂，那我们来看看杭州楼市的现状。钱江晚报购房宝指数显示，截至目前，杭州市区（含萧山、余杭）商品房库存超过15.5万套，2014年全年杭州市区共售出9.1万套商品房，而这一销售量在2010~2014这五年中，已经是多的一年。假设开发商不再新申领预售证，那么即使以2014年的成交量来算，如今的库存仍需要20.4个月才能去化完毕。
即便2015年商品房销售套数达到了2009年高峰的11.1万套，那么15.5万套的库存在不申领新预售证的前提下，依旧需要16.8个月才能消化。对于杭州楼市来说，居高不下的库存依旧是一座没那么容易逾越的大山。
如果你依然不懂，那么我们来看一下前面说4月1日开始要涨价的那家开发商。透明售房网显示，该开发商旗下A楼盘从去年8月首次开盘以来，只卖掉了103套，可售房源389套；旗下B楼盘去年12月首次开盘至今，200多套房子只卖掉了27套。这样的销售情况，试问会涨价吗？怎么涨？
不过，我们不得不承认，对于不少开发商来说，这场季末烟花秀，看起来很美。根据购房宝指数，政策出台后周（3月30日~4月5日），杭州市区（含余杭、萧山）商品房共签约2125套，比前一周增加229套，环比增加12.1％。其中余杭区签约量上涨为明显，环比增加29.5％。有人说，你看新政周成交量上涨，市场回暖了。没错，成交量同比上涨，可是价格呢？
某楼盘4月1日过后，不但没涨价，还搞起了团购价8.5折的活动，先不论这个8.5折是否有噱头成份，至少这家开发商清醒地知道，如今的市场背景下，仍需要放低姿态走群众路线。烟花秀结束之后，花没了，剩下的只是四散飘零的烟。
仔细看下3月30日~4月5日的成交数据，大幅的成交量都集中在30日与31日两天，分别为431和536套，连续创下2015年以来的单日成交新高。这真的是因为政策红利到来，购房者漏夜签约吗？记者询问了几家开发商，含糊之间感受到了“季末冲量”的味道。时间倒推回之前的一周，杭州迎来了3月以来大的开盘潮，共计有17个楼盘开盘。到了4月1日，业绩好的，纷纷晒起了自己在一季度的销售排名。
楼市新政，确实是给阴郁已久的楼市带来了春天的气息，但是几年的调控，已经彻底改变了楼市的投资属性。如今的购房者，基本都是出于自住的需求，在明白了房价涨不动的道理之后，尽管慢慢挑选中意的房子，对于那些用涨价来怂恿你快速下单的开发商，大可以摆摆手说一句，不约，我们不约。而对于像喊“狼来了”一样嚷嚷着涨价的开发商，我们也想提醒一句：比谁涨得多，还不如看谁跑得快。
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