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退房营销被指难操作 律师:银行不可能无条件退贷

广州日报  2015-04-19 00:00

[摘要] 自恒大集团宣布旗下所有在售商品住宅项目昨日起均推行“无理由退房”之后，前日晚间，深圳万科也在其微信公众号发出广告，称“让您无理由退房”。难道万科也借势搞“无理由退房”营销了？记者仔细一看，万科的“无理由退房”更多的是文字游戏，字面意义应该理解为“让您找不到理由提出退房的必要”更为准确。

房企接龙推“无理由退房”营销

万科“让您无理由退房”与恒大所推并非同一概念

自恒大集团宣布旗下所有在售商品住宅项目昨日起均推行“无理由退房”之后，前日晚间，深圳万科也在其微信公众号发出广告，称“让您无理由退房”。难道万科也借势搞“无理由退房”营销了？记者仔细一看，万科的“无理由退房”更多的是文字游戏，字面意义应该理解为“让您找不到理由提出退房的必要”更为准确。

恒大无理由退房对深圳暂无明显影响

恒大集团召开发布会称，自昨日8时起，恒大在的住宅楼盘，购房者履行相关义务并无违约行为，在签署购房合同之日起至办理入住手续前均可无理由退房。

恒大目前在深圳已批售项目就恒大国香山一个项目，已经基本售罄。那么，恒大国香山的业主如果对购买了的房子不满意，能不能退房呢？答案是不能！昨日下午，记者从恒大集团深圳公司获悉，恒大的“无理由退房”政策针对的只是昨日起签约购买恒大房源的新业主。“由于恒大在深圳暂时没有新盘推出，所以这个‘无理由退房’政策对深圳市场基本没有影响”。恒大集团深圳公司相关工作人员表示。

万科乘机造势：“让您无理由退房”

在恒大“无理由退房”抢占各大房产媒体头条之时，前日晚间，深圳万科官方微信公众号也迅速发出广告，称“让您无理由退房”。万科也搞“无理由退房”了？一些市民差点被搞迷糊了。记者仔细查阅该广告信息发现，万科的“让您无理由退房”与恒大的“无理由退房”实质内容大为不同。

深圳万科在微信广告中写道：“我承诺：不给客户添麻烦，产品服务让客户满意”，并提出“三个拒绝”、“三个何需退”概念。其中“三个拒绝”理由包括：“拒绝美好延迟，重新找中介三代人都等着呢！”、“拒绝无谓损失，退房的资金成本及税费损失大约在15%~25%”、“拒绝时间浪费，请假、沟通等审核的时间至少要三个月”等。原来，万科的广告宣称的是“让客户没有理由可退房”，而不是恒大近热推的“无理由退房”。

调查：银行信贷和备案登记是潜在门槛

虽然表示可以“无理由退房”，但是，对于贷款购买的房子如何退，恒大在公告中没有给出明示。深圳房地产律师张茂荣表示，“无理由退房”和几年前有开发商推出的“保证回购”一样，更多的只能是一种营销噱头，在操作层面上可行性不大。

首先，现在房价高企，不少购房者都是贷款买房，此类购房者买房之后都存在和银行的信贷关系，银行不可能给你无条件退贷。

其次，消费者如果已经在规土委备案登记，这期间的更名也比较麻烦。按照深圳市的有关规定，为了避免炒房号，购房者要想解除备案登记，必须通过司法判决、仲裁或者公证等，操作起来也比较麻烦。

此外，目前深圳在售房源大都为期房，购房者从购买到收房起码需要1~2年时间，如果到收楼的时候才发现不满意要退房，那么购房者在这1~2年中付出的资金成本和按揭贷款利息也是一笔不小的数额。另外收房前，根据建筑面积的不同，还有3%~5%的契税支出。如果这时候购房者选择退房，实际是非常不划算的。

“前面提到这些还未包括在这1~2年中房价上涨的因素，退房回来那点现金很可能再也买不到当初同样面积大小的房子。”张茂荣表示。

专家：

中小房企玩不起

在综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，恒大的“无理由退房”之策纯粹为剑走偏锋的一种营销手段。一方面说明恒大对自己的房屋质量比较有信心，另一方面也说明恒大仍想追求更高的市场占有率。“不过，中小企业应该不敢这样承诺，毕竟资金链没那么长，很难玩得起这种游戏！”宋丁认为，就深圳市场而言，恒大是完全没必要玩这样的游戏的，因为楼市走势一直不错，开发商的房子也不愁卖，恒大出此策略，应该纯粹是对市场的考虑。

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延伸阅读：

恒大推无理由退房 龙头房企搅热楼市 每日经济新闻 2015.04.16 

随着房地产进入白银时代，如何提高客户满意度成为房企在下半场突围的关键，作为去年为数不多超额完成任务的标杆房企，恒大地产在营销模式上祭出“大招”。

4月15日下午，恒大地产在广州恒大中心召开新闻发布会，正式宣布在范围内推出“无理由退房”计划。据悉，上述计划从4月16日8时起正式实施，覆盖恒大所有在售住宅，遍布147个城市的305个楼盘。

根据恒大集团承诺：凡购买恒大所有楼盘住宅的客户，若已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间内，均可无理由退房。

无理由退货在传统消费行业早有先例。但恒大作为千亿级别超大型房企，在所有项目里推行，在业内堪称首创。恒大的无理由退货期限远高于淘宝，这有助于提高购房者的信心。

恒大地产董事局副主席夏海钧向《每日经济新闻》记者表示，在上述计划实施后，只要业主认为所购房子价格不符合预期，都可以选择退房。住宅作为商品的一种，理应像其他商品一样获得“包退”承诺。公司希望更多同行都加入“无理由退房”阵营，让住宅“包退”成为市场新常态。

在夏海钧看来，恒大实施无理由退房的底气在于公司拥有超强的成本控制能力，标准化运营、材料统一配送等降低了恒大的运营成本，其利润来自于供应商、建筑商的让利，因此能卖给老百姓便宜的房子。此外，无理由退房也有利于提升恒大的产品竞争力，促进行业集中度的提高，通过加剧市场竞争汰弱留强。

房价点评网高级分析师肖文晓向记者表示，在整体经济下行压力加大，房地产行业进入新常态的情况，恒大打出范围内无理由退房这张牌，一方面为旗下项目造势营销；另一方面，由于购房者退房大多害怕房价下跌，恒大此举表明了公司看好后市的信心，也有助于打消购房者的观望情绪并促进成交。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，恒大2015年率先打出项目“无理由退房”计划枪，意味着正式打响房企主动去库存的促销战。随着房地产市场由卖方转向买方市场，房企要打破“僵持”局面，唯有变相主动突破营销手法，后续预计也会有更多企业学习借鉴恒大的做法。

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