[摘要] 连续降息降准之后，一线城市房价已经企稳，央行此次降准或将使二季度房价止跌反涨。业内人士称，房企应把控好两次降准降息之后的跑量去库存“窗口期”，而购房者应把控好降准降息等政策短期红利带来的购房“窗口期”。
连续降息降准之后，一线城市房价已经企稳，央行此次降准或将使二季度房价止跌反涨。业内人士称，房企应把控好两次降准降息之后的跑量去库存“窗口期”，而购房者应把控好降准降息等政策短期红利带来的购房“窗口期”。
世联行昨日发布的研究报告称，历往的走势表明，降准之后的6个月左右，房价将止跌回升、开始上行。回顾2008年底的楼市，需求低迷，房价同比出现负增长，很多城市也迎来了库存的高峰。2008年10月、11月和12月三次连续降准之后（降至15.5%），2009年7月，70个大中城市新建住宅价格同比涨幅为0.3%，结束下行。与此同时，主要一二线城市经历持续去库存，去化周期恢复至合理水平。再回顾2011年，经历当年11月底至2012年5月的3次连续降准之后（降至20%），房价于2013年1月同比转为正增长。
本轮调整从2014年开始，9月大部分城市的库存攀升至2011年以来的高点，目前除主要的一二线城市以外，大部分三四线城市库存去化周期仍在高位；70个大中城市的新建住宅房价同比涨幅也从去年9月以来持续7个月呈现负增长。4月19日的这次降准，叠加信贷、税费、利率等的宽松政策，核心是去库存，以实现稳房价。
世联行的成交数据显示，“3.30”新政以来，4月前3周的成交金额环比3月前3周涨幅为27.5%，新的周成交金额已接近去年12月水平。但城市间的行情分化非常明显，北上广深领涨、涨幅远高于平均水平；二线中的佛山、东莞、惠州、合肥涨幅接近30%；天津、南昌、厦门、济南涨幅约为15%；同时，成都、长沙、中山等城市呈现负增长。
降准之后，分化的行情仍会延续。按照2008年、2011年的走势推算，今年3季度主要一二线城市的库存去化周期将恢复至合理水平，供求逆转后、房价将进入上行通道。就深圳而言，相关数据显示，新房库存去化周期经过“930”至“330”政策，央行放水以及积极财政的影响后，已经出现大幅度好转，目前去化周期仅为6.7个月，相比2014年9月的峰值18个月大比例下降63%。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，央行降准后，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。一线城市及部分二线城市房价势必会涨，楼市“分化”特征将更加明显，二线城市将加速去库存的进程，大多数三四线城市楼市想跑量的主题不变。房企应积极调整推盘节奏，把控好两次降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”，而购房者应把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。
中原地产首席分析师张大伟也分析说,在两到三次降息、市场成交量恢复三个月左右、有一个性的普遍政策出台之后,窗口期才会出现。“现在正处于政策利好累积、库存需要一定时间消化的阶段,总体上看,一线城市的窗口期已经出现。”
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叶檀：外籍人士移民中国门槛还可适度降低
FT中文网近日披露新出版的2015年《中国国际移民报告》，显示当前中国人走出国门的数量，要大于外国人走入国门。这或许表明，我国对人口境内外流通的门槛还可逐步降低。
内地居民近年来出境的热情高涨。上述报告显示，2013年内地居民出入境达1.95亿人次，比2009年的9491万人次增长了106%，而且2008年全球金融危机以来，每年都在增长。总体来说，出境客希望到境外学习、经商、购物、消费，这等于变相以金钱交换教育、医疗、环境、安全食品等各种资源，算一种另类的优势资源互换。
国人向外移民的趋势值得关注。有许多家庭维持着一方在国内经商、另一方陪伴孩子在异国成长的模式，或者孩子在国外，父母在国内，这在某种程度上可以看成一种风险对冲——以家庭天各一方为代价获得优资源，同时获得安全的财富对冲路径。
中国国际移民是世界上大的海外移民群体。根据该份报告，2013年，获得美国、加拿大、澳大利亚居留权的中国人分别有7.18万人、3.4万人、2.73万人。金融危机之后，各国对资金的需求，促成了中国的一波投资移民潮：2013年，有6895名中国人获得美国EB-5投资移民签证，是2010年772人的8.9倍。美国房地产经纪协会的数据显示，2013年到2014年，中国人单是在美国买房就花了220亿美元，为华人服务的房地产商正在华人聚集的各大州重点城市蓬勃发展。
不过根据国家外汇管理局的统计，并不能就此认为有大量资金流出境外。3月26日，外管局综合司司长王允贵表示，今年前两个月，银行累计结售汇逆差254亿美元，但跨境流入依然在增加，跨境收入减去跨境支出之后的净流入是551亿美元，同比增长38%，其中在货物贸易项下净流入449亿美元，同比增长5.6倍。但企业与个人选择不结汇，或者转化为美元存在境外，这是现金资产配置的变化，不等于资金流出国外。
不过在去年全年，中国资本和金融项目出现960亿美元逆差，其中三季度跨境资金转为净流出，而四季度压力进一步上升。这一势头值得密切关注。
按理说，各国都有比较优势，中国的投资移民虽然增加了，但考虑到中国制造业发达，有更多的就业创业机会，以及悠久的历史文化，应该有更多的专业技能人士、对东方文化感兴趣的人士到中国旅行或者定居，让中国呈现出另类的国际化色彩才对。不过情况似乎并非如此。
根据上述报告，2013年外国人入出境中国有5251万人次，虽然比2009年的4373万人次增长了20%，但是比2012年5435万人次下降了4%。
中国目前对外籍人士在境内的居留、工作与移民规定比较严苛。这份报告印证了在人员流转上，我们的国际视野还不够开阔。
目前，中国基本不向外国在华留学毕业生签发工作签证。2013年，35.6万名留学人员分布在中国31个省份的746所教育教学机构，在华留学生都不能在毕业后直接获得工作签证。
中国在美留学生为美国储备了大量的廉价人才库，而我国在某种程度上却把一大批人才拒之门外。投资移民同样如此。截至2012年末，外国来华直接投资余额为2.16万亿美元，比2006年末增长了4.7倍，年均获得投资类外国人居留只有约100~200人。从1985年到2012年，总计约有6000多名外国人取得中国居留权，年均也只有几百人。相比之下，近年来，中国每年约有10万人以上分别取得4个传统移民国家的居留权或国籍。
我们把国外人士在华工作、移民的门槛设得太高，使得各城市缺乏国际色彩，移民多方面的层级也不够丰富，不能体现在全球经济一体化时代的大胸襟与大视野，也不能充分发挥中国比较优势的吸引力。
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