[摘要] 近日，福建省国土资源厅、省住建厅转发了国土资源部、住房城乡建设部下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。根据《通知》，福建省允许开发商进行项目住房套型结构调整或房地产项目转型。
被业内认为在国内楼市中表现较为不错的福建，近又出新政了。
据《福州日报》等报道，近日，福建省国土资源厅、省住建厅转发了国土资源部、住房城乡建设部下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。根据《通知》，福建省允许开发商进行项目住房套型结构调整或房地产项目转型。
《每日经济新闻》记者注意到，业内某人士今日(6月16日)在其微信公众号上评价称，“被福建省政府的‘接地气’和‘执行力’惊呆了。”
供地计划调控分为五类
《福州日报》的报道显示，据《通知》内容，福建省内各市、县(区)要根据本地房地产市场实际情况，允许房地产企业适应市场变化，按以下不同情况，作出住房套型结构调整或房地产项目转型。未来供地计划将分五类来调控，分别为“显著增加”、“增加”、“持平”、“适当减少”、“减少直至暂停”，由此来确定房地产市场供应规模。
五类供地计划具体如何执行呢？上述报道称，是根据本市、县近3年商品住房月平均销售量来计算的。截至2015年6月底，商品住房现实库存去化期限超过24个月的市、县，应明显减少商品住房用地供应数量；商品住房现实库存去化期限超过36个月的市、县，应明显减少直至暂停出让商品住房用地。商业办公用房库存供过于求的市、县，要调整供地结构、优化布局，直至暂停供应商业办公用房用地。
据悉，今年3月27日，国土资源部联合住建部下发的“中央版”《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》中提到，要求各地“有供、有限”，控制供地节奏，“对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件下，允许不适应市场需求的住房户型作出调整。”
业内人士在上述微信公众号表示，不管是调规划，还是调供地，都不是容易的事情，规划一旦制定，要改起来就难了；土地供应也是如此，又是地方政府大的财源，说减就减难度很大。
业内人士表示，就目前来看，这还只是省政府对市县发出的的操作性意见，具体落实还需一段时间，具体效果还有待观察，但福建省政府的做法值得其他省份参考，特别是东北、西部等房地产供求失衡的地区。
房企可申请“商改住”
福建此次发布的新政被业内视为力度大的部分是：允许住房套型结构调整或房地产项目转型。
《福州日报》上述报道显示，根据《通知》，各市、县(区)要根据本地房地产市场实际情况，允许房地产企业适应市场变化，按以下不同情况，作出住房套型结构调整或房地产项目转型。
对于未取得预售许可证的商品住房项目及项目中单栋楼房，在不改变用地性质和容积率的前提下，允许房地产开发企业调整住房套型结构，以适应市场需求。
同时，对于未取得预售许可证的整体或部分房地产项目，所在市、县现实库存去化期限超过24个月的(按住房和非住房现实库存分别计算去化期限)，在符合相关规划要求的情况下，允许房地产企业进行项目整体或部分转型；房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更，用于其他产业项目或用于符合市场需求项目用途的开发建设，重新依法依规办理相关规划、用地手续，重新确定相应的土地价款。
根据数据显示，截至2015年4月底，厦门SOHO在售存量为55.87万平方米，未售存量约69.31万平方米，合计约125万平方米，去化周期至少4年以上(按30万平方米/年计)。
依据上述政策，无疑给SOHO项目去库存提供了一条重要途径，对房企而言也意味着新机会。
业内分析师对《每日经济新闻》记者表示，“商办用地可改住宅”的政策，对未来楼市而言是一重大利好，一方面是因为当前商办市场持续处于低迷状态，尤其是SOHO产品，存量房压力大，在售存量超55万平方米，去化周期长。政策的出台，有利于缓解这类型产品后市的开发风险；另外，厦门近年来商住用地供应量偏紧，楼面价不断高企攀升，如果能有一部分商办用地变更为住宅用地，既可以缓解土地的供应压力，对于一些“土地断粮”的房企来说也能寻找新的开发机会，同时或许也能在一定程度上减缓楼面价攀升的速度，有利于楼市更加健康稳定的发展。
不过，对于上述政策的执行落地，业内也表示程序较为复杂。厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎认为，商办和住宅在配电、消防等方面的建设都不一样，这些要更换的话并不容易。
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广州楼市回暖：公积金贴息与房贷证券化方案出炉
继此前旨在降低二套房贷首付的公积金新政出炉后，身处回暖潮中的广州楼市再迎政策大利好。
《每日经济新闻》记者了解到，今日上午（6月16日），广州市住房公积金中心宣布，广州市政府原则上同意其提出的试行开展个人住房公积金贴息贷款业务，以及个人住房抵押贷款证券化业务，但需要征求公众意见后对相关条款进行完善。
多位业内人士向记者表示，尽管公积金贷款由于利率低备受购房者欢迎，但此前由于放款时间过长，广州很多楼盘不予接纳。如果新政策能在下半年陆续落地，意味着自去年起公积金贷款难的难题将极大得到缓解，对购房需求的刺激作用明显。
纾缓住房公积金“钱荒”难题
所谓的住房公积金贴息贷款，是指商业银行向购房者提供贷款，由公积金中心补贴商业贷款和公积金贷款之间的利息差。
广州市竞宇按揭总经理鄢红胜向《每日经济新闻》记者表示，目前广州首套房商业贷款利率约为9折，二套房贷利率上浮10%。按照降息后的贷款利率计算，首套房贷与二套房贷利率约为5.085%与6.215%，但对应的住房公积金贷款利率仅为3.75%与4.125%。以一笔80万元20年期的按揭贷款为例，首套房贷的利息总额差距达到13.8万元，二套房贷款的利息总额差距更达到22.4万元，因此多数购房者倾向于采用公积金贷款。
但由于贷款申请量不断增加，从去年下半年起，广州住房公积金的存贷比超过80%的警戒线，公积金资金池面临“入不敷出”的困境，引发自去年8月起公积金贷款额度告急，连续3个月当月可贷款额度在月初首日被用光。
鄢红胜告诉记者，按照其公司的业务量统计，在广州市中心六区，公积金贷款与商业贷款占比几乎各占一半。但由于去年下半年起公积金贷款收紧，放款时间至今仍长达2个月，导致越来越多楼盘与二手业主不愿意接受买家提出公积金贷款的要求。贴息贷款的出台，一方面可缓解公积金贷款的排队现象，另一方面也没有增加购房者的利息支出，对释放购买力有积极的作用。
对于贴息所需要的资金来源，广州市住房公积金管理中心负责人在接受新华网采访时表示，由公积金中心为贷款者支付的利差，来源于公积金增值，即将原来上缴财政的增值用于缴存者。
根据广州市住房公积金中心此前公布的数据显示，截至今年2月，公积金中心积压的贷款额在50亿元左右，预计公积金中心需要投入总的贴息资金约为12.5亿元，但由于去年广州市住房公积金增值约27亿元，用来支付贴息绰绰有余。
试水房贷证券化
除了试行贴息政策，广州市住房公积金中心还首度提出，将试点开展个人住房抵押贷款证券化业务（以下简称为MBS），以进一步扩充住房公积金的资金池。
《每日经济新闻》记者了解到，MBS的运作原理是：金融机构将已发放出去的房贷资产打包，以债券形式在银行间或通过券商进行买卖交易，变现的资金用来进一步增大房贷资金池，以解决近年来困扰市场的房贷额度紧张难题。
在商业贷款方面，早在去年9月30日，央行、银监会首次出台通知，鼓励银行发行个人住房抵押贷款支持证券。但今年以来，仅有招商银行发行了一单MBS产品，商业银行对于MBS的积极性并不高。
申银万国的研究报告指出，由于国内商业银行房贷成本较高，导致国内MBS和5年期国债率利息差较低，率并不吸引，加上目前银行间流动性较为宽松，大型银行缺乏太多理想的信贷资金投向，因此发行MBS的动力并不高。
与之相对，合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌告诉记者，由于住房公积金贷款利率更低，与5年期国债率利息差更大，这有助于提高对投资者的吸引力，加上国内部分城市多次曝出住房公积金额度紧张，住房公积金实现证券化的短期动力更大。
“从本次公积金的改革方向来看，政策对市场的支持力度不断加强，这对于身处回暖潮中的广州楼市而言，无疑是打了强心针”，中原地产项目部总经理黄韬向记者表示，目前广州楼市库存压力依然较大，预计在未来3个月仍然以去库存为主。但如果回暖潮能延续，开发商的销售压力缓解，涨价的意愿也会加强，预计到了“金九银十”房价会出现实质性上涨。
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