[摘要] 农村“三块地”改革试点中的集体经营性建设用地入市即将迈出实质性步伐。《经济参考报》记者获悉，已被授权为 改革试点的33个县(市、区)中的首批农村集体经营性建设用地将于本月底入市开拍。
农村“三块地”改革试点中的集体经营性建设用地入市即将迈出实质性步伐。《经济参考报》记者获悉，已被授权为 改革试点的33个县(市、区)中的首批农村集体经营性建设用地将于本月底入市开拍。
今年2月，人大常委会授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区) 区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。
其中，北京市大兴区、重庆市大足区等试点区域的改革方向是“农村集体经营性建设用地入市”。记者了解到，这几个试点区中的首批农村集体经营性建设用地将于8月底入市开拍。不过，目前还没有任何试点正式公布相关改革方案，各个试点区对当地改革工作进展情况也三缄其口。
实际上，对于农村经营性建设用地入市的基本原则，早在十八届三中全会的《决定》中就有所表述。《决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。建立兼顾国家、集体、个人的土地 分配机制，合理提高个人。
而在去年底发布的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》中，针对农村集体经营性建设用地， 进一步明确，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能；明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径；建立健全市场交易规则和服务 制度。
北京农村产权交易所高级经理赵忠煦告诉《经济参考报》记者，市场对于农村集体经营性建设用地入市拍卖的关注点集中在分配上，虽然 提出了和国有土地同等入市、同价同权，但和国有土地入市直接进入财政不同，农村集体土地入市的需要兼顾国家、集体和个人等多方利益，尤其是随着农村集体股份制改革的深入，个人该如何在分配中得到公平保证尚存难题。
在确定改革试点区域时，国土资源部部长姜大明曾强调，试点 区域只允许集体经营性建设用地入市，非经营性集体建设用地不得入市。入市要符合规划、用途管制和依法取得的条件。入市范围限定在存量用地。同时建立健全市场交易规则、完善规划、 、金融、税收、审计等相关服务和 制度。
此外，还要求各试点严格限制在经法律授权的县(市、区)开展，非试点地区不要盲目攀比，擅自行动，确保试点封闭运行，风险可控。
7月13日，重庆市专门召开农村集体经营性建设用地入市改革试点工作相关会议。针对当地的集体建设用地入市改革试点工作，重庆市副市长陈和平要求，“改革试点必须坚守‘土地公有制性质不改变’等底线，并做到封闭运行、风险可控，确保2017年底前完成试点。此外，要求改革试点终探索出既有重庆特色、又可以在推广的模式”。
中国土地勘测规划院土地 邹晓云告诉《经济参考报》记者，类似重庆等试点区域的改革方案顺利推进之后，未来农村集体用地进行市场化流转的空间将会很大，这也有利于打破当前城乡二元体制的土地结构。
此次改革涉及的土地资源总量丰富。据调查推算，截止到2013年底，的集体经营性建设用地的面积约为4200万亩，占建设用地总量的13.3%左右。有 分析称，随着首批集体经营性建设用地即将入市开拍，为了保证拍卖公平公正公开，相关试点地区极有可能将在近期陆续公布改革方案。此外，试点区域在改革过程中，针对出现的问题，将不断完善改革总体设计，终会总结出面向的可复制、能推广、利修法的改革经验。
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一线地价同比上涨四成 下半年或超2014年高点
一份报告指出，7月，10大典型城市土地成交建筑面积和土地出让金总量，继6月冲高后有所回落，但土地出让金成交均价和溢价率分别环比上涨6.9和1.3个百分点，
业内人士认为，土地市场复苏初期，会出现一定程度的震荡和反复。但是综合近几个月各项指标走势，土地市场“止跌企稳”的形态可以确定，尤其是土地出让金均价已经进入上升通道。
在十大典型城市中，一线城市地价上涨为明显。数据显示，7月份，土地成交建筑面积为394.8万平方米，环比下跌10%，同比下跌22.5%；成交均价为9205元/平方米，环比下跌1.6%，同比上涨40.1%。
高溢价地块频出，北京成交的7宗土地中，4宗溢价在50%以上，二线城市甚至出现不少溢价率100%以上的地块。
值得注意的是，北京四块高溢价土地均来自北京大兴区。7月3日，北京大兴瀛海一宗含有住宅性质的地块被北京城建以22.8亿元的价格和配建94078平方米限价房的代价摘得。据测算，该宗地的成交楼面单价高达3.6万元/平方米，创区域新高；7月7日，北京大兴区瀛海镇一块住宅用地出让。经过32轮竞价，龙湖首开联合体终以25.95亿元、配建8.99万平方米限价房的代价竞拍成功。终该地块的平均楼面价达到3万元/平方米。
业内表示，继6月土地成交均价增长率冲破0轴线站上正区间，7月继续冲高，伴随着房地产市场回暖，预计下半年土地成交均价有望达到甚至超越2014年的历史高点。随着楼市回暖步伐加快，下半年 必然加大土地出让推进力度，但是各地推地量增加的原因有所不同，如多数城市为追求卖地利益大化，会选择等待市场进一步复苏，房企拿地信心大振后，再提高推地量；少数城市，如深圳和上海，是为了抑制房价过快上涨而被迫增加土地供应。
另一位 认为，自2014年起土地成交总量持续处于低位，房企土地储备本就不多，加上近期楼市火热，商品住宅成交量屡创新高，消化了房企不少库存量，拿地补仓布局下半年成为房企的头等大事。但无奈 供应节奏减缓， 地块少之又少，争夺之间溢价率提高则是必然。
认为，溢价率上涨趋势短期内不变。因为从各地方 公布的2015年土地供应计划来看，大多数城市有计划地减少土地供应，尤其是一线城市，全线降低未来土地供应量。但房屋需求量并没有减少，僧多粥少的趋势下，溢价率提高毋庸置疑。不过，各城市能级间的分化继续，一线城市土地热度不会降低，土地抢夺或更加激烈，地价有望再上新台阶。二线城市或将出现马太效应，强者愈强，弱者愈弱。而抗风险能力较差的三四线城市，成交规模和成交金额预计将继续萎缩。
由于地价居高不下，合作已经是开发商不得不采用的方式。
中国电建地产集团有限公司副总经理谢苏明在接受记者采访时表示，未来房地产开发合作是趋势。电建在合作过程中主要看各自已有 ，进行 互补，在开发过程中更好地获取土地资源、降低土地成本，为客户打造出适合需求、更有价值点的产品。在合作伙伴选择上，央企比如招商地产、华润地产等，民企如卓越集团等都是电建的战略伙伴；另外，还与一些金融机构合作，如民生银行和平安地产。
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