[摘要] 10月29日，十八届五中全会通过了普遍二孩政策，将允许每对夫妇可生育两个孩子。全会公报指出，促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。
10月29日，十八届五中全会通过了普遍二孩政策，将允许每对夫妇可生育两个孩子。全会公报指出，促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。
这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。二孩全面放开的消息一时刷屏，对于非单庭来说再生一个孩子将被允许，那么对于楼市而言影响又有几何？
三四线城市受影响更大
多家券商的统计显示，由于我国25-44岁的主力购房人口占比不断萎缩，老龄化和少子化导致房地产市场的持续性需求收缩，行业天花板渐行渐近。市场期盼已久的“全面二孩”政策尘埃落定，无疑能为房地产市场带来增量购买力，缓解目前供过于求的市场格局。
国家统计局的数据显示，过去近四十年时间里，中国劳动力人口即15-64岁人口占比从57%升至74.5%。但从2011年开始，人口结构迎来拐点，劳动力人口占比逐步下滑，2013年该数据为72.8%。2013年国家统计局在公布2012年经济数据时，特地强调了15-59岁的劳动年龄人口数量次出现下降，比上年减少345万人。劳动人口总量出现转折点，这意味着买房的主力军规模已经在减小了。
如果从购房人群来分析，我国25-44岁人口为购房的主力军，从可查的人口数据看，25-44岁人口在总人口中的比例从2003年的34.36%下降至2014年的32.47%，其数量也在4.4亿左右徘徊。随着我国老龄化和少子化日趋严重，不仅经济发展受到影响，房地产市场的需求也因此收缩。
全面放开二孩后，首当其冲的是增加这部分人口的改善性购房需求。根据卫计委的数据，现阶段符合政策条件的夫妇约有9000万对，假定5年内50%的家庭会生育二孩，那么将新增人口4500万，每年近900万。按照人均住房20平方米计算，将新增9亿平方米需求，每年将新增1.8亿平方米需求。
从中长期来看，根据克而瑞的测算，到2028年底，由15-49岁(1980年开始执行计划生育)人口组成的家庭将达到1.8亿户。这其中，“单独”家庭约7200万户，占比为40%，而“双非独”家庭9540万户，占比53%，“双独”家庭1230万户，占比仅有7%，这意味着全面二孩政策将对更长时期后的房地产市场需求产生正面影响。
大户型将成市场主流
在全面二孩政策落地后，随着家庭多子化成为趋势，相对于过去十年以首次置业需求为主的市场格局，改善型需求有望出现大幅回升。
中金的研究报告显示，目前我国三房或以上住宅占中国住房存量的比例不到40%，未来房产销售将逐渐向大户型倾斜。随着我国已经实现每户1.14套房，首套房购房者比例将出现一定程度下滑，而改善型需求将成为购房主力，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局。
“中小户型尤其是90平方米以下二房显然不能满足基本居住功能，而120平方米以上的大户型、三房或四房将成为市场需求主流。”克而瑞研究中心分析师杨科伟向记者表示，目前首次改善型产品的面积均划定为144平方米以下，大部分为三居户型。对于生二胎的家庭来说，也许在拥有两个孩子以后，首改产品对他们而言将成为刚需，四房则成为市场上真正意义的改善型产品。
从房企户型功能设计来看，杨科伟认为，以前的一主卧、一次卧、一婴儿房或者书房的设置将无法满足市场需求。对于有两个小孩的家庭来说，配备两个一样的次卧或者小孩房将是必须的。对于改善型需求来说，考虑到有两个小孩后的娱乐功能设置，应该单独开辟小孩娱乐的空间。正因如此，困扰诸多二线城市的大户型严重积压的窘境应会得到改观。
地位更加不可动摇
在房地产市场上，那些划片具有较好教育资源的房子，通常被称为“”，这类型房源一直以来都是楼市中的稀缺产品，在楼盘销售时，开发商也会大力宣传楼盘的教育配套功能。
在“全面二孩”放开后，“”房源或将会有更大的购买需求。房地产销售中，有不少人看中的是楼盘的教育配套，购买一套房子就能拥有比较好的教育资源，这对于那些家庭条件较为优越的人来说，具有较高投入产出比。孩子的增多，终也会加大这类房源的销售速度。
另一方面，对于买房置业观念较强的一类人群来说，如果经济基础允许，或将会考虑为子女提前置业，房子作为“增值保值”产品，提前置业能够抵抗通货膨胀、房价上升等现实，提前置业也能为子女带来一定的住房保障。所以，全面放开二孩政策后，各地的地位将更加不可动摇，及入读名额的争夺也将愈发激烈。
不过大户型总价依然较高，且不少家庭购只是为了上学名额，不入住的占有一定比例，因此二孩政策对大户型的“提拔”有限。
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