[摘要] 2017年以来，在调控政策和市场机制的共同作用下，房地产市场正在发生一些微妙的变化。
2017年以来，在调控政策和市场机制的共同作用下，房地产市场正在发生一些微妙的变化。
据国信证券等机构的数据，今年以来，房屋市场整体交易数据同比有所下降，但柳州、徐州、呼和浩特等城市却取得极高的涨幅。在土地市场，威海、莱芜、昆明、长沙、贵阳等城市占据近几周住宅用地成交活跃度前十的位置。这也说明，房地产市场的热点正在从此前的一二线城市，向上述城市和区域转移。
一些机构认为这是一个趋势性的变化。如果该判断准确，则意味着在本轮市场周期内，楼市资金正出现新一轮的流动大潮。此前的两轮发生在去年年初和年中，资本先从一线城市流向“强二线”城市，然后又流向区域中心二线城市。
徐州等城市商品房成交量惊人
根据国信证券的统计，在wind有完整房地产日交易数据的62个城市中，2017年以来（1月1日至2月16日），有38个城市的商品房累计交易量同比为正，占比61%，累计同比增速超过50%（含）的有23个。这些城市绝大部分为三四线。
其中，柳州、徐州、泰州、呼和浩特、扬州、湘潭、汕头7个城市的商品房成交套数同比涨幅超过100%。柳州、徐州两地的涨幅分别达到678.6%和471.5%。
此前交易量较为火爆的部分一二线城市，同期却出现明显降温。上述机构表示，东莞、深圳、南京、苏州、杭州、上海成为跌幅大的6个城市。
国信证券指出，自去年国庆节各地密集出台房地产调控政策以来，这种趋势就开始出现。去年11月和12月，三四线城市的市场表现就被多家机构认为“好于预期”。
土地市场也表现出类似的特征。根据统计，近四周（1月23日—2月19日），除武汉、南京、苏州、郑州等热点城市外，在周度住宅用地成交活跃度城市10中，还出现了西安、昆明、贵阳、西宁、济宁、廊坊、莱芜、威海等二三线城市的身影。
由于融资监管、限购限价、土地供应等政策的差异化，楼市资金正在从热点城市“外逃”，并造成了二三线城市的超预期发展。
从去年10月直至今年2月，央行、银监会、证监会、发改委、上交所、深交所、基金业协会先后发文或表态，对房企发债、表外融资、土地贷款、私募资金流向等进行强化监管。一些文件明确点出“16个房价上涨过快城市”，说明热点城市是上述监管的重点。
据不完全统计，到目前为止，实施“限购令”的城市超过16个，在土地出让中实施高限价的城市至少有17个。其中绝大部分为一二线城市。
一线房企蜂拥来徐，高溢价重现土拍市场
自2016年底开始，各大房企突然开始在徐州进行大规模布局，万科、荣盛、中海、美的、融创、碧桂园、恒大、万达、绿城、中船、保利在徐州动作频频，这是过去从未有过的。其中，万科、荣盛、美的等房企在徐州的极速“扩张”也引起行业内热议。
在这些房企所获得的新地块中，有不少地块都炙手可热，项目建成后在一定程度上都是区域性的地标建筑。
2016年12月20日，徐州市国土资源局公开出让2016-27号华东机械厂一期B地块。经过113轮竞价，终被万科竞得。成交价约7.25亿元，溢价率达26.49%。
2017年1月18日，2016-37号香山物流园A地块，为中昂地产（集团）有限公司以17400万元竞得，经35轮出价，溢价率25%，这也是中昂地产首进徐州。
同时，各大房企也积极通过旧城改造、并购、合作开发等方式扩展自己的业务范围。宝龙集团、碧桂园、绿城等房企均十分看重徐州市场，2017年或将成为这些房企的发力之年。
一线房企的蜂拥来徐，除了和徐州城市建设发展和优越的招商环境有关，还受到国内经济大环境的重要影响。根据平安证券的统计，从2012年以来的储备和去化来看，当前三四线城市的去化周期仅为1.46年，同样略低于及40个大中城市。从购买力来看，三四线人均可支配收入与房价比为6.4，远大于（4.7）和40个大中城市（3.9）。这些数据说明一个事实：三四线城市的库存大幅缩减，购买力较强。
华泰证券的看法更为乐观，该机构指出，当前三四线城市逻辑和2011年不同，那时的主要逻辑是一二线城市限购后的资金外流，但由于三四线城市供地过多、库存庞大，很快被证伪。也不同于2013年的三四线城市逻辑，即新型城镇化。
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