[摘要] 世界银行行长金墉昨日在北京召开记者会时表示，中国未来应关注土地的分配制度，建立起一套市场体系和机制来更好地分配土地。
如果用两个字形容当今的土地市场，那绝不是火热，而是疯狂。
9月4日，融创集团以21亿元的总价，外加异地建设27.8万平方米医院面积的条件竞得北京市农展馆地块。剔除配建医院面积后，楼面价高达73099元/平方米，溢价16.67%，成为北京甚至单价的成交地块。9月5日，上海徐家汇中心地块被新鸿基以217.7亿元竞得，溢价24.21%，折合楼面价37264.4元/平方米，成为今年总价地块；同日下午，杭州华家池57、58、59三个地块分别被绿地（56.2亿元）、世茂（36.7亿元）和滨江（43.88亿元）拍得，刷新了区域单价、总价土地的纪录。
两天之内，4块高价地轮番亮相。在调控的背景下，土地价格如此上涨不禁让人浮想联翩。但对于未来，土地市场是否会持续火热，业内人士并不看好。
“一是房企手里有钱，二是上半年卖得快，房企有补仓需求，需要拿地；另外，政府贷款压力加剧，卖地需求很大。但从未来看，我认为经济状况低迷不能支持土地价格持续走高。房企拿高价地仍需谨慎。”华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎对记者如是说。
房企：逐鹿一二线城市
今年以来，一线城市高价地频出，这本不是什么意外事件。但房企攻城略地的激烈程度与一涨再涨的价格不禁令人感叹。
上文提及的农展馆地块地处北京市内稀缺位置，土地价值不言而喻。这自然引来诸多实力房企展开竞逐。竞拍一开始就已引来中海地产、融创集团、懋源地产、和裕地产、首城置业等8家房地产企业逐鹿。
9月4日3点半，竞拍准时开始，不到10，只经过9轮举牌，融创便以21亿元将价格推升到“合理价格上限”。如此速度在之前热点地块开拍时，实属罕见。
而后现场转入竞拍配建医院阶段，竞争主要在和裕地产和融创集团之间展开，经过60轮配建面积竞拍，最后融创斩获农展馆地块。而在这一环节，有一个细节耐人寻味。在竞争举牌时，只要有其他房企加价，31号融创就立刻跟举，造成了多次“撞车”事件。由此不难看出，融创可谓势在必得。
融创北京相关负责人在接受记者采访时称，“北京今年拍了那么多地，五环内仅有3块地出让，四环以内没有地出让，三环边更加不可能。由于农展馆地段，要用发展的眼光来看待。融创将把该地块打造成全中国豪宅，未来起售单价将达15万元/平方米。”
融创高价拿地，并非个案。实力房企大踏步进入一二线城市已成为事实。以农展馆地块之后拍卖的北京豆各庄地块为例，尽管该地块限价在2.2万元/平方米，仍引来不少开发商争抢。经过43轮竞拍，以40.4亿元配建51500平方米公租房为代价，恒大夺得这块北京今年推出的块“限房价竞地价”。
其实，恒大付出如此高昂的成本，是出于回归一二线城市的考虑。近日，在恒大业绩大会上，恒大地产集团董事局副主席，总裁兼执行董事夏海钧就曾表示，恒大要优化土地项目布局，主要指新增项目适度向一二线城市倾斜，同时在三线城市核心地段发展具有潜力的项目。也就是说在一二线城市适度增加比例，三线城市的项目一定围绕着这个城市的核心地段。
而根据北京中原地产市场研究部统计数据显示，2013年前7个月，十大标杆房企共计斥资1352.7亿元购地，同比大幅增长。对此睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文表示：“房企在一二线城市拿地，大多是为了获得更多的利润，规避拿地风险。一方面，从半年报能看出，今年很多房企的销售额和利润增长很快，这意味着实力房企资金面比较好，有拿地的条件；另一方面，上半年，房企销售迅速，土地价格属于行业内认可范围，房企有补仓需求。”
但薛迥文也表示，当今并非土地市场的低点，从而言，下半年地价没有攀升的足够理由。“客观来讲，现在的地价有泡沫，但从整个经济和政策取向来看，需要泡沫温和释放。未来，政府可能通过货币贬值、收入提高等来平衡，控制地价不要狂涨”。
地方政府：土地财政与高地价的纠结
调控仍在继续，但土地价格的持续走高亦成为不争的事实。控制土地价格与依赖土地收入的地方财政势必要打一场“攻坚战”。
这从农展馆地块就可见一斑。“太高了，我不知道融创怎么进行的价格分析。若是楼面价破7万元，留下的盈利空间极为有限。”拍卖当天一位在场的开发商不无担忧地对记者说。以此下去土地价格是否会被持续推高？房价又是否会连带上涨？
其实地方政府也在纠结。一方面，巨额土地出让金对地方的财政收入是极大的诱惑。北京市土地整理储备中心信息显示，截至8月底，2013年北京土地市场共成交经营性用地总额约1009亿元，创历史同期水平；另一方面，近期多个地方政府酝酿上调基准地价。而这一举动，被业界认为是为缓解土地征收成本提高和地方债务偿债压力增大。
但在调控背景下，高价地的诞生是政府不愿看到的。据记者了解，农展馆地块开拍当日国土资源部高层也现身拍卖现场坐镇；而针对各地频出的高价地，国土资源部也派出大员巡视、督查。
实际上，早在去年11月27日，北京市土地整理储备中心就发出了农展馆地块将入市交易的公告。但在12月19日，该地块开始接受报价的第3天，北京市市国土资源局就宣布暂停其出让活动。尽管通知没有明确公示暂停出让的具体原因，但业内揣测北京市国土资源局叫停农展馆地块的举动，是为了配合国土资源部通气会上明示的“避免出现异常高价地扰乱市场”要求。
“未来北京将加大差别化供地探索，做到住宅用地‘低端有保障、中端有支撑、高端有市场’。北京一直在探索控制居住用地地价的模式，一个是目前广泛推广的限房价、竞保障房，另外则是一个限房价、竞地价。”对于农展馆地块的拍卖，北京市国土资源局相关人士对记者回答得小心翼翼，“农展馆地块小且具有稀缺性，这两者造成地价高可以理解，属于特殊情况。”
地价与地方政府利益应如何理清？一位不愿透露姓名的业内人士表示：高地价问题源于三个方面，，现在土地出让计划并不是纯计划，而是行政任务，土地市场存在畸形，计划与市场并存；第二，土地交易平台本来是市场，但一些地方政府直接参与了利益分配；第三，当前供地计划的科学性、合理性并不完善，国土规划和城市规划不具备严肃性，长期与短期计划不清晰。“只有解决这些问题，地价才能被有效控制。长期有效的机制正在被建立，新政府正在利用经济手段，着眼长期将地方财政、地价等问题解决。土地价格在下一个市场周期不会持续走高”。
拿高价地需理性
机遇与风险并存，是不变的真理。现在企业疯狂拿高价地，就意味着豪赌明日的房地产市场。但明天未必会阳光灿烂，房企拿地仍需理性。
风险来自于自身和外界两个方面。从企业自身看，拿高价地就意味着要建造相应的高端产品，才能满足利润的需要。但这就要求房企自身诸多方面都要再造、升级。
再以农展馆地块为例，公衍奎认为，这一地块未来市场的消化相对没有问题。“融创以前都是中端偏高的产品，而农展馆地块将来肯定要做成豪宅，这对融创整体的产品开发能力和后期营销能力也是挑战”。
显然，融创在吞下这块高价地后，要想赢得市场就要承担现金流与销售、产品设计等多方面的考验。亚豪机构市场总监郭毅表示：“融创对之前主攻的中高端产品把控较好，但做豪宅的话，要注意豪宅的客户群体关注的是综合属性。这就要求房企不能仅靠产品去赢得客户青睐，还要实现产品价值化，甚至是用价值转化吸引客户。如何让房子产生名片效应、实现社交属性，在这些方面融创还需努力。豪宅是具有居住和社交双重属性的产品。”
如果说，产品层次企业升级再造还在房企把控之内，那么市场的走势及经济环境这些外界因素，就难以掌控了。开发商都在赌中国经济。房企竞相回归一线城市，也是在适当规避未来风险。一线城市是资源最集中的地方，会吸引很多外来购房需求。但这一前提是中国经济形势持续走好，对市场有向上的推动作用。
那么，未来宏观经济及市场走势是否能够承载企业大规模拿高价地呢？公衍奎认为：“目前的市场难以支撑土地价格的持续上涨，因为金融环境难以在短时间转变。市场周期总是存在的，以香港地产发展过程为例，一旦周期内踩错一个节奏，就会倒下一批公司，所以房企还是应该谨慎行动。”
实际上，作为近期频拿高价地的融创董事长孙宏斌也已意识到问题，“地价暴涨，土地市场的风险在积聚。我们会很小心、很谨慎地进入新的城市，对每一块土地都有严格的上限，对每一个市场都会认真判断。”
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