继万科、保利、领地、融创
纷纷在徐州近郊乡镇拿地后，
最近又传出消息：
恒大、珍宝岛进入丰县。
更劲爆的是——绿地
进驻睢宁县双沟镇，
还在贾汪区大吴拿了地！
地产巨头纷纷进入县城及乡镇
这一波，徐州掀起了房地产下乡的高潮！
爆料：绿地进驻双沟、大吴
“绿地 陆港小镇”楼盘示意图
据睢宁吧网友爆料，睢宁县双沟镇迎来品牌房企，绿地集团将在双沟“徐州空港经济开发区”，开发“绿地陆港小镇”，位置在镇政府后面，双溪公园前面。
为什么绿地会看上双沟呢？大家都知道，双沟是徐州观音机场所在地，建设中的徐盐高铁在双沟设站，规划中的徐州磁浮S2线将双沟，还有睢宁规划的县城至双沟的轻轨。
去年，位于双沟的“徐州空港经济开发区”获批为省级开发区，双沟已纳入徐州新一轮城市规划范围，未来将建成一座“空港新城”。
而绿地，作为造城的先行者，成为进驻双沟的品牌房企，也在意料之中了。
绿地，曾是进驻东区的房企（绿地世纪城），接下来，又个进驻新城区（绿地商务城），个进驻高铁商务区（绿地之窗），个进驻高铁商务区二期（绿地高铁东城），可以说是徐州造城的引领者。
陆港小镇的海报上，展示了绿地在徐州的发展史，2018年的新项目中，除了“陆港小镇”外，还有一个“运河小镇”！
运河小镇在哪里？房哥搜索发现，原来是在贾汪区大吴！
据贾汪区官网去年12月25日的消息中，有这样一段话：
文中提到了大吴街道引进绿地、中南等地产巨头，加速城市建设。
贾汪电视台官微“爱贾汪”今年3月6日的消息，则具体提到了绿地“运河小镇”。
大吴位于大运河畔，双楼港物流园区、徐州保税物流中心所在地，也是徐州9个小城市试点之一，徐州新一轮规划将其纳入中心城区。规划中的地铁1号线二期延长到这里。
临港新城规划图
大吴将加快临港新城建设，未来达到20万人口规模！成为徐州的港城。承担开发先锋的，又是绿地。据网友爆料，运河小镇就在25路建平站下车，路西花苑小区北面。
盘点：进驻品牌房企的8个乡镇
去年以来，徐州楼市持续火爆，各大房企拿地竞争日趋激烈，但市区地块越来越少，于是，各大房企纷纷进入徐州各县区，甚至是到乡镇拿地！也是适应徐州城市化发展、小城市建设的发展趋势。
在此，房哥盘点一下，那些进驻品牌房企的各个乡镇。
大庙：
绿地·高铁东城、美的·时代城
开发区大庙街道，是徐州品牌房企进驻的镇。而此处列出的大庙楼盘，是指大庙境内、城市化较慢、高铁以东的楼盘。（高铁以西已分设金龙湖街道）
高铁以东，东龙湖周边几年来发展较慢，除了绿地高铁东城和美的时代城两大楼盘，其他几无配套。但随着东湖公园、医药产业园、剑桥国际学校、大庙小城市等建设，未来这里将是徐州最有潜力的地方之一。
大黄山：
领地&融创：老户人村地块
大黄山境内大多为工业用地，除了西部靠近金山桥的片区，还在东部靠近大庙的片区，规划成片的住宅。3月22日，大黄山最东面的老户人山北地块，被领地集团1.42亿拿下，楼面价1683元/㎡。据业内透露，此地块将由领地与融创合作开发。
（点击回顾：《徐州市区最东边的农村地块，大牌房企1.42亿抢下！》）
目前大庙与大黄山镇区已经连成一片，预测未来这一大片，将成为各大品牌房企角逐的新战场。
大彭：
恒泰·山水文园
铜山区大彭镇，是全市9个小城市试点之一，距离西三环仅有5公里。紧邻开发中的淮海新城。
关于“恒泰 山水文园”项目，请参见上期推送（点击回顾：《徐州西区山水文园的房子，可以买吗？》）
汉王：
蓝城·桃李春风
早在2016年，铜山区与浙江蓝城、协鑫智慧签约蓝城颐养小镇项目，计划总投资50亿元，目前颐养小镇项目涉及区域已经拆迁。其中，住宅项目部分名称，定为“徐州 桃李春风”。
去年夏天，蓝城老板宋卫平亲临汉王考察。江苏蓝城公众号披露了行程，并公布了徐州桃李春风规划方案示意图。
（点击回顾：《地产大佬看中徐州这座小镇，投资50亿要把杭州搬过来》、《云龙湖风景区旁规划一座新城！还有这些村庄要拆》）
茅村：
万科、保利、维维，刮分龙庄村地块
3月19日的土拍大战中，铜山北区的茅村镇龙庄村，成为各大房企争抢的焦点，最终，万科、保利、维维，三家刮分了龙庄村4个涉宅地块，拉开了品牌房企扎堆下乡的大幕。
茅村镇其实离市区很近，龙庄村只是与三环高架隔了一座桥。随着北区的环境治理，交通便捷的运河北茅村地块，被开发商盯上。
（点击回顾：《两大地产巨头抢驻铜山乡镇！》）
大吴：
绿地·运河小镇、中南·安置房项目
绿地运河小镇上面已经介绍过了，这里来看中南的项目。中南作为中国20强房企，去年就已进入贾汪，参与大吴小城市建设。
以下是去年6月份的消息：
潘安湖：
恒大拿下19块地，“承包”了潘安湖
去年秋天，恒大与贾汪区签约，投资500亿打造潘安湖生态文旅小镇。今年4月2日，恒大拿下潘安湖贾汪2018-10号商住地块，楼面价仅825元/㎡。这是恒大自2017年10月份以来，分四次在潘安湖摘下的第19宗地块。
恒大潘安湖文旅小镇总体规划及相关地块规划之前也已曝光，将打造徐州地区生态度假综合体。
点击回顾：《恒大潘安湖小镇总体规划图曝光！10万常住人口、2万工作岗位……猜猜房价会是多少？》
双沟：
绿地·陆港小镇
大吴是徐州未来的临港新城，双沟是徐州未来的临空新城。未来的双沟，机场、高铁、磁浮、高速，前景无限好。但是，双沟会不会像南京的禄口一样，房价也有投资的空间？可能想多了……
徐州临空新城规划图
另外，在上个月的土地拍卖中，铜山的棠张、柳新、三堡也有住宅用地拍出，竞争也很激烈。不过，暂无品牌房企进入。相信用不了多久，徐州市区范围内，将会有更多乡镇进驻大牌地产商。
特别是，下图中的这些镇潜力很大。
除了前文提到的8个镇街，还有一个镇不可忽视，那就是利国镇，也被列入小城市试点，并且去年还被获批省级开发区——铜山经济开发区。而且，还是未来规划的滨湖新城。
另外，东部的重点镇大许、西北的重点镇郑集，还有远期规划中被列入中心城区的徐庄镇、张集镇，都有可能是下一个品牌房企进驻的乡镇。
开发商向乡镇进军的过程，就是徐州城市扩大的过程。到2030年，徐州市区规划区人口将达500万！中心城区人口将达350万。
各大房企进驻徐州县城
除了品牌房企进驻乡镇，4月4日还传出消息：恒大、珍宝岛首次进驻丰县！
恒大：以楼面地价986元/㎡，总价10945万，竞得2018-03商住用地。
珍宝岛：以楼面地价955元/㎡，总价16716万，竞得2018-01商住地块。
大开发商进驻县城，已经不是新闻了。在这之前，碧桂园早已进驻贾汪、睢宁、邳州、沛县、丰县。
那么，我们再来盘点一下，徐州各县市区的城区，都进驻了哪些品牌房企。
各县区中，以贾汪城区入驻楼盘，至少不低于10家，这还不包括潘安湖板块的恒大。
（贾汪城区品牌房企项目分布图）
邳州居第二，共有5家品牌房企入驻。
（邳州城区品牌房企项目分布图）
当然，品牌房企的铜山城区，已经与市区融为一体，不算入县区了。
大牌房企进驻，县区房子能买吗？
五六线的县城，十八线的乡镇，曾经被人嫌弃，如今成了香饽饽，这是为什么呢？
1、市里的地不多了：市里的地越卖越少，城市不断向外拓展城市空间。土地是开发商的命根子，开发商要只有跟随城市外扩，拼命拿地。
2、市里的钱不好挣了：经过近一年多的大涨，徐州楼市去库存基本完成了，该买的差不多都买了，房价也超出了大多数人的购买能力，接盘的人越来越少了。而且地价越来越贵，房价遭到调控限价，开发商的利润越来越少了。
3、房企的业绩增长压力：各大房企你追我赶，不进则退，为了确保地位，只有不断拿地、盖房、卖房。各大房企从一线杀到二线，又从二线杀到三四线，现在连十八线的乡镇也不放过了。
碧桂园、恒大，为什么能够超过万科、保利、中海？就是因为碧桂园、恒大抢先进入了三四五线城市，碧桂园甚至还早就布局了县城。
碧桂园城市进入的标准是：小县城有一万个人就可以去。图为碧桂园进驻西藏的小县城——山南市乃东区。
4、县城去库存，政策引导：大牌房企进县城，既带来了大量财源，又提升了县城的档次，提高了当地人的居住品质，带动了县城的房地产市场发展，解决了县城的去库存压力。另一方面，农民工在老家的进城购房需求增长。
大牌房企下乡，提高了楼盘的品质，必然会带动房价上涨。
那么，县城、乡镇的房子，可以买吗？
关键要看谁来买？是投资还是自住。
对于当地人来说，在家门口买到大牌开发商的房子，提高了生活品质，有面子，不用花高价去市里买房了。
但对于想到县区“抄底”的市区购房者来说，存在较大的风险。毕竟县区人口流失，以后万一卖不掉，你又不会到县城和镇上住，所以这笔投资有可能烂手里。
房地产下乡，加快城镇化建设，提高老百姓的生活品质，欢迎。但对于想来县区的炒房客，送上一句忠告：请三思！
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徐州房哥2018-04-16 15:12:53
