[摘要] 业内预计房地产市场将迎来明显的利好政策，例如针对改善性需求的政策继续松绑，降低二套房首付比例，限购政策分区域逐步调整。
“两会结束之际便是楼市春暖花开之时”。2015年两会中决策层对于楼市的积极表态，引得市场人士信心大增。就在两会结束之际，位于北京上地地区的领秀慧谷项目，仅在3月14日、15日两天，销售达8亿元，去化率超过90%。
对此，业内人士表示，近年来中央决策层首次一致表示促进房地产市场平稳健康发展，对比过去三年，房地产业正在迎来一个相对看好的政策环境和舆论环境。因此，业内预计房地产市场将迎来明显的利好政策，例如针对改善性需求的政策继续松绑，降低二套房首付比例，限购政策分区域逐步调整。
回暖 上周房地产市场升温明显
中指研究院3月16日发布的数据显示，上周（2015年3月8日至3月14日），24个主要一二线城市住宅成交面积较前一周（3月1日至3月7日）上升27.6%。随着两会落下帷幕，中央对房地产业的正面肯定与支持使得市场信心得以提振，开发商亦加快推盘节奏，楼市有望迎来三月小阳春。
其中，一线城市总体成交量环比涨幅达25.6%，其中上海涨幅大，达48%，深圳涨幅也超过20%，仅广州微降3.1%。二线代表城市成交总量较前一周上涨28.2%，超七成城市呈现环比上涨。其中，昆明、海口成交量，涨幅分别达109.8%和106.4%，青岛也有超60%的上涨。同时，温州、厦门、贵阳、大连及福州等成交量环比出现下降的城市中，降幅均未超过两成。
截至3月14日，CREIS中指数据监测的12个主要代表城市库存总量环比上周下降1.02%。尽管节后推盘量有所回升，但成交回升相对更为迅速，各地库存总量继续减少。其中，合肥库存下降2.6%，上海、南京、苏州、温州上周库存降幅也在1%以上，仅深圳库存略有上涨，涨幅为0.11%。
不仅是住宅市场，土地市场也呈现明显升温迹象。上周，中指院监测的40大中城市推地总量环比增加24%；其中，住宅用地推出量环比增加79%，武汉推出量大。成交方面，主要城市成交量环比增加136%；住宅用地成交环比大幅上涨8倍，天津成交量大。出让金方面，主要城市环比增加38%。
中原地产研究中心同日发布的统计数据也显示，上周，受监测的54城市成交量快速复苏，一周签约套数为4.54万套，环比前一周上涨了20.7%。
中原地产首席分析师张大伟认为，在春节后一个月，市场已经基本恢复到春节前一周的正常水平。从不同城市区域看，一二线城市的表现明显强于三四线城市。“两会后，针对房地产市场的宽松政策将继续出现，预计市场的整体走势将会继续向好，后续改善性需求的入市量将会有所增加”。
转 向 因地施策以“稳”为主
今年政府工作报告指出，2015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自主和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。
DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏表示，稳定住房消费，是拉动国民经济的支柱。“政府并不是要房价跌，而是希望房价稳定上升。这项政策出台是给购房者一颗定心丸，这无疑对房地产行业形成利好。房地产市场将伴随暖春的气温呈上扬曲线，该趋势将贯穿整个2015年。”
此前经济学家厉以宁在接受记者采访时也认为，中国经济中房地产业的作用不可低估。应该把老百姓为关心的房子问题解决好，让一般工薪阶层买得起房。“没有房地产带动，经济增长的拉力是不够的。”
美联物业研究中心研究人员也指出，政府工作报告透露的信号是“稳”。一方面，“稳”住房地产业的投入量。十年高速发展之下，行业已提前透支大量需求，这对未来发展十分不利，为确保房地产业平稳持续性助力经济增长，在现有局势下，要稳定房地产投资力度。另一方面，“稳”住房地产业的输出量。
以山西省太原市为例，2015年目标便是改造23个城中村。从2015年起，太原市将用2年时间完成中环内46个城中村的改造任务，5年时间基本完成全市170个城中村改造任务。
有业内人士指出，现阶段，城市中心已没有太多优质地块存留，因此，旧城改造的目的仍是腾挪出优质土地。
预 期 利好政策或4月出台
“二套房首付比例目前各地执行过严，6至7成的首付标准，是在2013年楼市火爆时期出台的抑制性政策，当时出台的目的是严格控制改善性需求入市推高房价。”中原地产市场总监张大伟表示，现阶段房地产市场已转向，对改善性需求将继续松绑。因此，二套房回归5成首付是必然选择。4月很有可能出台相关政策。
张大伟认为，二套房贷的首付变化，主要对一二线城市产生影响，这些城市的改善性需求总量较大。所以首付的降低将对一二线市场带来比较积极的影响。而目前的三四线城市，因为市场供应已经过剩，这种情况下，二套房贷松绑带来的影响不大。
张大伟表示，除了未来不排除还会有其他税费减免等政策支持改善性需求外，限购政策也将逐步调整。“目前执行限购的城市只有5个，其中以一线城市为主，直接取消的可能性很小，而通过工作居住证、纳税证明等绕道进行放松的可能性较大。”
伍惠敏也认为，对于目前还在限购的城市来说，有取消或放松限购的可能性。例如对于中低端自住产品，除了采取公积金贷款调整、信贷调整，甚至可以用退税来刺激住宅消费；对于高端改善性项目，本身在市场上的供应占比较少可在交易环节收税，取代限购行政调控。此外，伍惠敏表示，2015年底前或许还有两次降准。她认为，稳健的货币政策还有进一步宽松的余地。
伍惠敏预计，2015年房地产价格将稳中有升。“中低端刚需住宅的房价涨幅在10%左右，高端改善性住宅的房价涨幅在5%到8%。”
值得注意的是，CRIC研究中心研究员杨科伟表示，虽然房地产政策转向，但投资方将转向棚户区改造、旧城改造等解决百姓民生问题的方向。因此，未来房地产市场仍然会向好，但对于开发商来说，不是每个开发商都能过好日子。
杨科伟提醒，对于房地产行业，政策平稳趋宽是确定的，但行业趋势已变。长期来看，如今我国经济发展面临的资源环境约束在加大，过去高投入、高消耗、偏重数量扩张的发展方式已经难以为继，必须推动经济在稳定增长中优化结构。房地产作为“调结构”的主要对象之一，行业规模不太可能再度扩张。与此同时，房地产行业数年高速发展已经使得住房稀缺性下降，住房需求基本得到满足，因此行业需求结构将持续变化。
翠湖御景携手房天下电商优惠：2室12000抵3万/3室12000抵4万/4室12000抵5万。
绿地商务城电商启动：享8000抵20000元，同时可享受案场正常优惠
延伸阅读：
多机构预计未来仍有可能出台降息降准等货币政策
2015年1-2月份房地产开发和销售情况
（来源：东北新闻网）房价会怎么走?政府对房地产市场调控有什么新思路?今年是不是置业好时机?每年“两会”,房地产总是公众关注的热点话题。3月5日李克强总理所作政府工作报告中提出了“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善性住房需求”。对于业界来说,这一表述犹如春风拂面。就在新政策思路展现同时,近期接连的降息信号,也给市场注入强心针。对于今年的房地产市场走向,不少房地产界、学界政协委员在接受记者采访时提出了不同看法。可以确定的是,在政策走向预期下,今年对于改善性置业买家来说,是一个好年份。
“今年房价不会大幅下跌”
央行再度降息将对楼市产生什么影响,备受关注。政协委员黄文仔说:“我看这不是为救楼市而来的,大家不要那么敏感,中国的经济在新常态下的发展压力并不是没有,这是从整个经济发展来考虑,而不是一味从房地产角度来考虑。”
对于高企的房价,黄文仔说,2014年入市的土地面积少了20%,但是土地的收入却没有减少,这意味着土地价格还是一路上升。“现在,二线城市、三四线城市饱和度也高了,开发商回归一线城市时,拍卖土地楼面地价达到2万元一平方米,房价就要卖到3.8万元一平方米才能保本。”
至去年底,除了北上广深四大一线城市和三亚共5个城市外,其他城市均取消了限购。“楼市限购政策逐步放开是对的,一些对市场有过多干预的这种行为是应该要退出的,这才是市场经济。”黄文仔说,广州的限购政策应该早点退出,可以从南沙、从化、增城等郊区逐步放开限购,市中心有交通的拥堵等问题,而且在发展上中心城区不宜再多做商品房开发。
黄文仔判断,“今年的房价不太乐观,但是房价过大幅度的下跌不太可能,特别是一线城市,而二三线城市有较大的下跌压力”。黄文仔说,如果是购房自住,则基本上该入市的还是要入市,“如果你想它降价的话那你有可能会失望”。
而政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵则认为,降息对楼市救市效果也很有限,因为房地产有自己的恢复逻辑。中国楼市还需要一定时间去消化存量,需要时间等待时机,购房需求才能再逐步恢复。他预计房地产还需要一年时间才能恢复元气。恢复元气的标准是量价都不再下跌,进入上升期。
改善性置业需求有待推动
今年“两会”上政府工作报告明确提出稳定住房消费,而“支持居民自住和改善性住房需求”的提法,首次将改善性置业也纳入政府鼓励和支持的方向。事实上,近两年住宅调控持续高压,改善性置业买家青睐的大户型产品成交萎缩,刚需小户型则在市场上供不应求。而去年“9·30”房贷新政放宽二套房房贷,也间接利好了大户型产品成交。对于改善性置业,不少业界人士都表示今年是个置业的好时机。
今年政策风向的变化,是否意味着改善型住宅产品的春天已经到来?合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,政策影响不会那么快显现。目前的市场仍然是刚需住宅供不应求,而大户型住宅产品则库存较多。就广州市场而言,目前库存量相当大一部分是130平方米以上的大户型产品,消化库存仍然是开发商今年的主要任务。“近两年房企高价拿地,10多个地王?项目将在今年陆续入市,这些项目成本高,肯定不会定位刚需。”黎文江表示,如何在高成本房价又无法调升的情况下消化库存,是广州房企面临的两难挑战。
广东省房协新闻发言人王韶表示,改善性置业需求对市场的稳定和健康发展非常重要,如何有效推动改善性置业需求是一个重要课题。改善性置业买家本身并没有急切的住房需求,他们更注重居住品质和产品的性价比,而要刺激这类需求,开发商在相关住宅产品开发上,不应单纯追求居住面积增加,而更要重视买家消费诉求的变化。包括绿色环保、智能家居、社区文化等多方面的配置,都能有效提升居住生活体验,吸引更多换房买家置业。
而对于改善型买家而言,眼下广州楼市在售的大户型住宅产品选择多,价格也不会有太多上涨预期,如果金融信贷上有进一步对改善性置业的实质支持措施出台,那么今年还是一个出手换房较好的年份。
翠湖御景携手房天下电商优惠：2室12000抵3万/3室12000抵4万/4室12000抵5万。
绿地商务城电商启动：享8000抵20000元，同时可享受案场正常优惠
延伸阅读：
多机构预计未来仍有可能出台降息降准等货币政策
2015年1-2月份房地产开发和销售情况
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
