重磅!徐州20宗“双限”宅地集中挂牌!9大板块房价限死了!地王惨了~

徐州土拍新政后首次集中挂地，

终于来了！

昨天，江苏土地市场网发布消息，

徐州市本级及铜山区发布土地挂牌公告，

市区26宗、铜山2宗，共28宗地块集中挂牌。

其中20宗商品住宅地块，

全部限地价、限房价！

6月25日集中拍卖，

楼面价达到限价后摇号！

而且无论地价和房价，

限价幅度都比预计的大！

东区新城区毛坯房限均价19000元／㎡，

云龙湖毛坯房限均价24000元／㎡，

市中心毛坯房限均价23000元／㎡。

我们来看这20宗商品住宅地块，主要分布在全市9大板块：客运北站板块2宗、五山公园板块1宗、新城区板块5宗、翠屏山板块3宗、云龙湖北板块1宗、市中心板块1宗、翟山板块2宗、九里湖板块2宗、高铁站板块1宗、杏山子板块2宗。

最热门的新城区板块，集中上架了5宗地块，都是，但是楼面价被限为11000，毛坯房均价被限为19000！

2021-8号：一中南A地块（住宅）

出让面积：37226㎡，容积率：2.7

起拍总价：8.55亿

起拍楼面地价：8507元／㎡

限楼面价：11000元／㎡

限毛坯均价：19000元／㎡

出让要求：需配建18班幼儿园

2021-9号：一中南B地块（住宅）

出让面积：35053㎡容积率：2.8

起拍总价：9.13亿

起拍楼面地价：9302元／㎡

限楼面价：11000元／㎡

限毛坯均价：19000元／㎡

地块解析：这2块地位于一中西南侧，时代艺境（均价16500）的西侧，临近地铁6号线与5号线交汇处紫金路站，靠近金融集聚区，附近还有奥体中心、青年路小学商务城分校、中心医院新城分院等。

2021-34号：太行路北A地块（商住）

出让面积：79221㎡，综合容积率2.07

其中商业10000.3㎡；住宅69220.7㎡，容积率2.2

起拍总价：13.7亿

起拍楼面地价：8339元／㎡

限楼面价：11000元／㎡

限毛坯均价：19000元／㎡

2021-36号：太行路北CA地块（住宅）

出让面积：68868㎡容积率：2.2

起拍总价：13.34亿

起拍楼面地价：8804元／㎡

限楼面价：11000元／㎡

限毛坯均价：19000元／㎡

出让条件：竞得人须无偿代建一所12班幼儿园

地块解析：太行路北这2块地位于故黄河边，生态环境不错。北面靠近奥体中心，西侧靠近中心医院分院，西隔壁就是太行路小学，附近还有新元中学，距离地铁2号线和5号线的新元大道站不远。附近楼盘有绿地国博城（精装均价17200）、大都会（清盘时均价18000）。

2021-14号：昆仑大道南A-2地块（住宅）

出让面积：60125.6㎡容积率：2.3

起拍总价：12.17亿

起拍楼面价：8800元／㎡

楼面地价：11000元／㎡

限毛坯均价：19000元／㎡

地块解析：这块地紧邻昆仑大道，西面靠近地铁2号线新元大道站和美的广场，生活方便；东侧紧靠故黄河，生态环境不错。北面一路之隔，就是新城区东部的地王——万科昆仑大道北地块（楼面价16109，预期房价30000）。而新挂牌地块限楼面价仅11000，比万科地块便宜了5000多；限毛坯均价才19000，比地王预期房价便宜了约10000！几个月前拿地的万科，估计要哭惨了！

其实，目前新城区的几个在售楼盘，备案价已经被限，国博城、时代艺境等楼盘全款＋天价车位都难买到，附近二手房都卖到了25000左右。现在新挂牌的5大地块，毛坯限价都才19000，估计开发商都会附加价格不菲的装修包！

地块解析：翠屏山板块拆迁已经全部结束，是云龙区东区仅有的大片未开发土地。金龙湖、宜家、万科新淮中心都在附近；北面有地铁1号线，紧靠即将建设的地铁4号线土山寺站，郭庄路东延绕过地块至和平路。最近的楼盘——碧桂园云樾外滩，楼面价12412，首开均价20200（另外2600装修包）。

东区是仅次于新城区的热门板块，目前新挂牌地块地价房价都被限死，楼面价比东区地王碧桂园云樾外滩降了1400多；毛坯房价比碧桂园云樾外滩不含装修的价格略低些。

2021-15号：韩山B地块（商住）

出让面积：62583㎡容积率：2.2

起拍总价：15.14亿

起拍楼面地价：10996元／㎡

楼面地价：14800元／㎡

限毛坯均价：24000元／㎡

出让条件：须无偿配建一所12班幼儿园

地块解析：韩山B地块紧邻云龙湖风景区，环境很好；南与云龙湖金茂府一路之隔，北面靠近地铁1号线韩山站，交通很便利；东面有星光小学、三十一中，生活方便。

与隔壁的地王云龙湖金茂府相比，新挂地块虽然楼面价刷新地王，但房价被限在毛坯24000，比金茂府低。不过，加上装修包，房价估计和云龙湖金茂府差不多。

2021-16号：太阳宾馆地块（住宅）

出让面积：9746㎡容积率：2.65

起拍总价：2.96亿

起拍楼面地价：11190元／㎡

限楼面价：14500元／㎡

限毛坯均价：23000元／㎡

地块解析：这块地是市中心，北面靠近淮海路地铁1号线苏堤北路站，向东到彭城广场站2站，向西到金鹰二店几百米，周边还有儿童医院、市二院、13中，生活非常方便。隔壁的徐矿大院地块以后也在挂牌计划中。

这么好的地段，限楼面价仅为14500元／㎡，比位置不如它的矿山东路春澜源璟的楼面价（16906元／㎡）降了2400元／㎡！限毛坯均价23000元／㎡，比春澜源璟放风价30000＋低了约7000元／㎡！即使加上装修，房价也要便宜4000元／㎡！春澜源璟开发商看到这个地块，也要哭晕了吧！

其中商业6632㎡；住宅20197.4㎡，容积率2.4

起拍总价：2.62亿

起拍楼面地价：4479元／㎡

限楼面价：6500元／㎡

地块解析：2块地均位于华润路（徐沛快速路）西侧，北临地铁2号线客运北站，南临三环北路高架。均限楼面价为6500元／㎡，而该板块地王——客运北站南C地块（万科中山都会二期臻境）楼面价达7182元／㎡，新挂牌地价比同板块地王降了600多元／㎡。

新地块的毛坯限价13000，只与已售完的中山都会一期、德信未来之翼价格差不多。与万科中山都会二期的放风精装均价17000相比，新地块的毛坯限价便宜约4000元／㎡，预计未来新地块的装修包价格不便宜！

2021-6号：五山公园西北角A地块（商住）

起拍总价：9.33亿

起拍楼面地价：10899元／㎡

地块解析：位于三环高架东，五山公园板块内，三面环山，生态环境好。属鼓楼区，与云龙区交界。未来规划地铁7号线从旁边经过。

隔壁楼盘富春山居，两年前拿地楼面价为10074，目前在售洋房精装均价21000。与之相比，新挂牌地块因为容积率更小吧，所以楼面价和房价要高出不少，抬升了五山公园的地价、房价。

2021-17号：十里村南A地块（住宅）

出让面积：37141㎡容积率：2.9

起拍总价：5.45亿

起拍楼面地价：5059元／㎡

限楼面价：7000元／㎡

限毛坯均价：14200元／㎡

2021-18号：十里村南B地块（住宅）

出让面积：13354.4㎡容积率：2.2

起拍总价：1.51亿

起拍楼面地价：5140元／㎡

限楼面价：7000元／㎡

限毛坯均价：14200元／㎡

地块解析：位于欣欣路北，奎河西侧，泉山区与铜山区交界处。向西过了铁路不远，有地铁3号线翟山站。南关大润发、铜山万达等商业体都在附近。根据规划，市儿童医院将搬到欣欣路南，与地块仅一路之隔。

地块北侧，就是翟山十里村板块地王万科潮鸣（楼面价8260），新挂牌地块楼面价被限低1260元／㎡！万科潮鸣预期精装均价18000，新地块限房价毛坯14200，即使加上装修也就17000，比附近二手房也倒挂。

2021-20号：莲湖路G地块（商住）

总出让面积：60987㎡

住宅57987.2㎡，容积率1.28；商业3000㎡

起拍总价：2.22亿

起拍楼面地价：2820元／㎡

限楼面地价：4400元／㎡

限毛坯均价：11000元／㎡

出让条件：须无偿配建一所9班幼儿园

地块解析：位于九里湖板块，也是陆港新城概念板块，鱼先生的城西侧。可以说是此次挂牌地块中位置最偏的板块，目前配套很缺，只有九里湖实验学校在建。

但限的地价、房价相对并不低。楼面价比鱼先生的城涨了3000元／㎡，限的房价，毛坯房价相当于鱼先生的精装房价，等于涨了1000元／㎡！所以，这2个地块的土拍较冷门，估计拍不到限价。

2021-21号：高铁站J地块（商住）

出让面积：53949㎡，容积率2.24

起拍总价：5.86亿

起拍楼面地价：4838元／㎡

限楼面地价：6800元／㎡

限毛坯均价：14000元／㎡

地块解析：这两年高铁东不断拍地，而高铁站西土地稀缺，高铁西也多年没卖地了，这次终于挂地了。该地块东面紧靠高铁站，北面紧靠城东大道高架，南面就是高铁站广场。虽然出行方便，但环境比较吵。

高铁西暂无新盘，次新二手房，像美的城、美的明湖、东方雅园，都有房源卖到了20000！绿地之窗二手房均价也约17000。新地块毛坯限价14000，加上装修包，也比二手房价格倒挂。而且，高铁东的和平君启，精装均价也在15000＋了！

XT2021-15号：泉润公园A地块（住宅）

出让面积：30041㎡容积率：2.4

起拍总价：3.61亿

起始楼面价：5007元／㎡

限楼面地价：6700元／㎡

限毛坯均价：14000元／㎡

XT2021-16号：泉润公园B地（住宅）

出让面积：61002㎡容积率：2.2

起拍总价：6.71亿

起拍楼面地价：4999.8元／㎡

限楼面地价：6800元／㎡

限毛坯均价：14000元／㎡

地块解析：杏山子板块终于要有新地块出让了。但这2块地地处泉润公园东，地块1号线杏山子站北，环境很好，交通方便，但属于铜山区，为铜山区与泉山区交界。周边还靠近新淮海西路西延、西三环、卧牛山公园、矿山医院，配套较成熟。

新挂牌地块的楼面价限制在6800，比附近荣盛上月刚拿的卧牛A8-1地块便宜不少。至于附近房价，目前在售的属于泉山区的荣盛城五期涨到12300，这样看，属于铜山区的这2个地块，限价毛坯14000不便宜。但因为是紧靠泉润公园的湖景房，会很受欢迎。

最后总体来看这20个地块，受限价影响的，就是最热的新城区、东区、市中心，使这些板块地价大降，房价也被限到倒挂！

但由于是双限，房价低了，但地价也低了。可以看出，限毛坯均价-楼面价，也约有8000-10000的差价，再加上装修包，这给开发商足够的利润空间，开发商没有理由再搞不好楼盘品质了！

而且，由于限价，将会刺激更多人投资买房，所以，全款优先、天价车位、房号费、滥加装修包，可能越来越普遍。刚需买房可能更难。

另外，由于限房价只限毛坯价，这样表面上看降低了徐州的房价，但对装修包并没有限制，所以，装修包价格可能会冲上新高。

还有，为了让限价楼盘的销售更公开透明，房管部门可能重启公证摇号买房！像南京、杭州等城市的千人摇、万人摇现象，会不会在徐州出现，有这个可能。