酝酿许久的徐州集中挂地终于来了，虽然之前早就对一些政策有所了解，但是说实话从内心深处还是不太相信会有哪个政府愿意如此割肉，愿意放着白花花的银子不要，直至看到真正的挂牌文件。
看到其他一些公众号各种关于新政策的解读，有认同也有不认同的。无论是作为房地产这一行的一份子，还是作为这个城市的一份子，徐州土地市场、住宅市场的任何变化都可以说与个人息息相关，也会不自觉的保持紧密的关注。而这次的集中挂底可以说是影响深远，总是免不了有些感触，免不了有话想说，既然如此就正好在这里说一说。
看完出让公告，我的感受就是要致敬徐州政府，从公告中我们可以看到政府的决心、诚心、良心、责任心。做出这样的决策必然是顶住了很多的诱惑和压力的，但是这也毫无疑问是真正正确的决策，会让这个城市房地产市场更加健康稳健的发展。也让徐州的房地产从1.0时代成功迈进到2.0时代。
年初住建部发文要求22个热点城市对住宅用地实施“两集中政策”——集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年发布住宅用地公告不能超过3次，主要是针对北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
徐州其实并不在其列，完全没必要理会，但是紧接着徐州政府就发文要求自身集中挂地，这态度和意识还是非常积极的，可以很明确的感觉到这么做的出发点是为了规范土地市场，控制市场热度。就这样徐州成了第23个集中供地城市，而且也切切实实做到了。
之前也写过关于苏北五市的限价政策的对比，这一比就发现徐州政府是真实在啊。其他城市的熔断价格基本都是远高于周边成交价格的，这个周边价格还是刚刚拍出来的高价地。我就想说这些政府你们和徐州这位老大哥比较一下之后不会觉得臊得慌吗？先不说你这个熔断价是不是有点自欺欺人了，还觉得不保险，设置个竞保障房，谁给的你自信？还要脸不？上周盐城、宿迁的土拍又风光了一把，但是这种风光能持续多久就没人知道了。
看完徐州的限价才知道了什么叫限价，才明白了“限这个”字的真正含义，基本上所有的地块限价都要远低于周边近期成交的高价地。我相信这些地敞开了拍，只会比周边只高不低。而且进入限价后是摇号，不存在保障房，这相当于地上丢了钱放在政府的面前，政府都没捡啊。
为啥不设置经保障房？设置保障房后开发商会为了拿地疯狂的加码，最后项目不挣钱，项目不挣钱了楼盘的品质拿什么保证呢？
（3）房价不看预期
徐州是苏北一个明确限房价的城市，不得不说这个气度和魄力还是让人钦佩的，更让人钦佩的是限的售价没有看任何的预期。
有朋友说还好啊，请仔细看表中的可比周边售价，这个售价可是很多高价地并没有入市的价格，这个价格说白了直接让徐州房价回到了2020年甚至更之前了。
而且还有毛坯房比例的要求，这个对刚需客户真的可以说是极大的一个福音了。
也有很多人担心由于限价，将会刺激更多人投资买房，所以，全款优先、天价车位、房号费、滥加装修包，可能越来越普遍。但是我觉得政府自己都割肉了，就没理由让开发商赚的盆满钵满，总是有办法整治这些乱象的，但是想买到这些限价盘有难度是肯定的。
前面只说了政府顶住诱惑，那政府又顶住了哪些压力呢？首先是已经拿地企业的压力，之前高价拿地的开发商肯定是怨声载道，肯定会对新政有着很强烈的抗拒。
其次是各区的压力，尤其以云龙区为例，本次出让地块位置都非常优越，财政收入大受影响，牺牲巨大。
徐州从去年到今年拍了不少的的高价地，是形势所迫也罢，是战略所需也好，各家房地产企业都在闷着头玩着一个击鼓传花的游戏，都清楚总有人会在鼓声结束的时候，手里拿着高价地站在高处受尽冷风吹。
这次的集中挂地宣告者鼓声终止，这些企业终是付出了代价。有多少的地王终将落寞收场，多少的房地产企业要倒下，起码在徐州是要倒下了。我就不一一点名了，关注土地市场的朋友都知道是哪几家企业。
先不说政府会不会给他们备到如此高的价格，即使备到这么高的价格，周边的楼盘便宜这么多，谁会买呢？最后要么为了保证利润高价站岗，要么降价亏本大甩卖。
徐州市场一直非常健康，去化周期很短，大多数项目基本开盘就能去个七七八八，利润普遍偏高。但是随着进驻的企业越来越多，徐州的土地供应常年短缺，土拍市场竞争越发激烈，很多房企基本都是一地难求。
随着本次集中挂地很多房企的机会就来了，主要是下面几类公司：
①有钱的公司：徐州集中挂地还是全额保证，如果所有地块全部参拍需要132亿的保证金，这可不是一笔小数字啊。虽然徐州限制马甲，但是能过全部参加的企业还是比较少的，所以有钱的公司全部参与的话，拿地的概率还是比较大的。
②出价能力弱的公司：不是说出价能力弱的公司机会大。只是有原来的完全没有机会变成了有机会。以前的价高者得的竞价规则，因为各家的价格预期和算账逻辑不一样，很多企业根本没有丝毫的竞争力，但是在双限的情况下，很多出价能力弱的公司只要能算到摇号价就有机会分一杯羹。
③合作灵活的企业：规则清晰，土地数量较多，很多企业都会提前沟通合作，很多理念相投的企业都会约定好合作参拍，这样各家合作拿地的机会就增多了。
杭州的集中供地结束后，滨江的网上业绩说明会上，有投资者问，最近集中推地拍下的几块地，净利润能有几个点？滨江老板戚金兴回答说，努力做到1％-2％的净利润水平。这是当下大多数城市集中供地的真实写照，利润率低的吓人，甚至很多地块都明知道是亏钱的，但是为了规模和团队还是要硬着头皮拍下来。
但是在徐州这个问题是不存在的，从地价和售价差可以看到政府给房地产企业还是留了足够的利润空间的，真的是良心。
各个地块虽然没法像之前一样暴利，但是利润还是比较可观，参照目前的市场和周边市场，按照政府的限价真的可以说是躺着卖。其次就像前面说的那样，不需要竞保障房，无需死扣成本，楼盘品质基本可以保证。
若是没有这一波限价地，徐州房价大概率是会一骑绝尘而去，等到前期高价地块陆续入市，刚需将再无生存空间。低价盘消失，购房者不得不被动接受高价盘，因为你没得选。
若是在之前，大家会因为没有上车而焦虑不断，但是现在大家似乎有了盼头，可以安心的等待限价盘的入市，可以从容淡定的进行比选。
土拍越热，房主的心理预期越高，二手房的价格涨得更快，但是徐州一直没有出现过倒挂的现象。可是随着这波限价地的问世，倒挂现象应该成为普遍现象了。
对二手房市场还是有着比较大冲击的，购房者趋于理性，除了以外，各个板块都会有限价盘，购房者的心理预期随着限价盘入市被拉低，拒绝二手房漫天要价。
徐州以后的购房市场更类似于南京，大多数楼盘还是要公平公正的摇号，但是开发商可以要求提高首付比例，甚至会有升级包，这个升级包肯定也是在政府的严密监督之下。
限价盘大家购买的热情必然会空前的高涨，参与摇号的人会很多，这样买到房真的就要看运气了。
写到最后有点不知道自己在说什么了，每个新的政策的出台必定是有人喜欢，有人讨厌，有人怀疑，有人憧憬。但是总的来说我觉得这是一个好的开始，钦佩徐州政府的魄力，不做焚林而田，竭泽而渔之事，小舍方有大得。
房产知多少2021-05-25 10:42:01
