[摘要] 新“国五条”楼市调控政策自3月1日晚出台，到现在已有近两周的时间，南通市场整体表现也颇不平静。从市场的反馈情况，不难看出此次新政给市民带来的恐慌心理。究竟该不该仓促卖房或买房？买卖需提前做足哪些功课？如何能更省交易成本？房产原值又该如何界定和计算？
过户：“受理过户”不等于过户
从二手房的交易流程来看，可以分为一次性付款和贷款购房两种不同情况，前者的流程相对比较简单，不过也有容易忽视的细节需要格外提醒。二手房交易中，如果是采用一次性付款的话，买卖双方当时就支付房款，主要涉及先更名和先交款的事情。一般情况下，通过中介办理的话，是先过户，然后再交款。而如果是买卖双方自行交易的话，这样操作则存在较大的风险。
不少买家担心付了款最终过不了户，卖家则担心如果是先更名过户了买方不给钱，专业人士建议，过户时，会先得到一个“业务受理单”，一般情况下，“受理”后，需要至少4个工作日审核，然后出产权证。这中间，可能存在一些问题，比如提交的手续与系统记录不相符、提供的材料不全、房产存在权属纠纷等，最终导致过不了户。
提醒：“受理过户”的环节，并不等于已经安全更名至自己名下了。
税费：尽量买“超5年”的房子
按现行规定，“超5年”普通住宅免征个税，“未超5年”的要全额收1%个税；营业税是5%。比如，超5年的普通住宅(以上次交易缴税时间为准)，且面积在144平方米以下的房子，营业税和个税免征。正常情况下，营业税、个人所得税由卖方承担，契税、印花税由买方承担，手续费是一方承担一半。不过，在实际交易过程中，也有买卖双方协商税费如何承担。另据业内人士介绍，目前在对二手房收取更名税费时的依据有两个，一个是交易者报的成交价格，另一个是评估价格，采用的是“就高不就低”的原则。
提醒：买二手房想省税费，尽量是“超5年”的房子，如果光盯着“次新房”去挑二手房的话，可能要多付出一些成本。
通过公证延迟更名过户
对于“未超5年”的普通住宅，买卖双方想省税费的话，律师给出的一个建议是，可由卖方(夫妻双方)做一个授权过户更名的公证书，授权给买方在出售方未到场的情况下，随时办理过户更名手续，在交易完成一段时间后，等到符合“超5年”条件时再进行更名过户，这样可以规避或降低营业税、个人所得税等费用。授权公证的费用大约在千元以内。不过，刘 律师强调，如果卖方不讲诚信的话，可能会存在“一房二卖”、单方毁约、产权人对房屋抵押等风险。因此，建议双方通过订立一份不可撤销的公证，尽量降低卖家单方悔约的风险。
提醒：授权过户更名的公证书的方法高是高，但也要承担悔约的风险。
贷款：如果不差钱找中介更省心
据了解，南通二手房交易中介费一般是按成交价的0.7%收取，有的二手房中介公司也单独做“贷款跑腿”方面的业务。“现在一般大银行都更愿意跟中介机构合作，并不愿意直接接待零星的客户。所以，如果是个人找银行递件办贷款的话，往往会吃闭门羹。”李鸿宇表示，由于贷款涉及到的手续、流程较为复杂，非专业人士的话，或许跑两三趟都未必能把件送全，另外还涉及评估、更名取证、抵押、放款等多个环节。所以，通过中介办理省时省力。
提醒：通过中介办理省时省力，风险少，但是费钱啊。
“直贷”可省去中介费
除了通过中介机构“帮办”二手房贷款外，目前已经有个别银行绕开中介，推出了二手房“直贷”业务。在买卖双方交易里，银行的作用更像网购交易中的“支付宝”，以此来为买卖双方控制风险。目前银行房屋交易资金托管业务收费较低。以某银行为例，交易额在50万元以下的，资金托管手续费为0.4%；50万元以上的，资金托管手续费为0.3%。以一笔60万元的二手房交易为例，通过中介办理，目前普遍的中介收费标准在2%～3%之间，以2%标准计算，需要花费1.2万元。而如果通过银行二手房“直贷”业务，交纳的房屋交易资金托管手续费按0.3%计算，需要花费1800元。仅此一项就能省去几千甚至上万元。
提醒：银行“直贷”真不错，风险小还省钱，以后或是趋势。
交易后：警惕---二手房交易或有“后遗症”
新房买到手后或许不存在后续问题，而二手房则不同。因为涉及到水、电、燃气、网络、物业等费用，都直接跟房子有关，如果买到手的房子，欠费一大堆，过后要账的找上门可就麻烦了。
因此，要扫除这些二手房交易的“后遗症”，建议双方在办理房屋更名过户后，一定要尽快办理这些相关的过户手续，避免卖方通过房屋买卖行为转移相应的大额欠费。黄晓芳提醒，一般情况下，建议买方留10%的房款作为“风险保障金”，并且在房屋买卖合同中有这部分约定。
提醒：买方留10%的房款作为“风险保障金”,可以让购房者解除后顾之忧。
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