[摘要] 杭州、常州个别楼盘降价，鄂尔多斯楼市崩盘，贵阳、营口等三、四线城市的楼市出现供过于求，一时间，三、四线城市“崩盘说”、“鬼城论”不绝于耳，该话题在今年“两会”再次被热议。
碧桂园总裁莫斌：三四线楼市前景广阔
随着鄂尔多斯楼市的崩盘，以及贵阳、营口等三、四线城市的楼市出现供过于求，一时间出现了“崩盘说”、“鬼城论”。
去年7月发布的《中国城市住宅发展前景与风险排行榜》也显示，我国房产投资风险的50座城市中，有49个是三线城市。一些大型开发商正在加速向一、二线城市聚集，三、四线城市似乎成了鸡肋。
但也有部分房企依然坚定看好新型城镇化大潮下三、四线城市的发展机遇，比如碧桂园。碧桂园总裁莫斌在接受记者专访时表示，三、四线城市仍然具备广阔的发展空间。
近年来，三、四线城市背后隐藏的风险正在逐步显现。相关人士认为，三、四线城市规模小、市场容量小，需求有限且供给无限，很多项目在开盘之初就把周边有支付能力的客户消耗一空，首次开盘大卖、二次开盘正常、三次开盘萧条成了普遍现象。
但莫斌表示，三、四线城市，尤其是一些人口基数大、经济实力比较好的城市，目前正处于城镇化发展的加速时期。随着经济的发展，也有一批有实力的客户需要更好的产品和服务，而当地市场尚未完全满足，因此这类型城市还是有很大的机会。
莫斌认为，三、四线城市不一定就是“空城”，关键看是否符合新型城镇化的趋势，成败取决于有没有满足市场需求的能力。
2013年，碧桂园在三、四线城市打造多个热销项目。莫斌表示，“当然，公司也注意到了三、四线城市的风险，在土地投资决策时，会作出很好的甄选。至于会否加大一、二线城市的投资，公司会根据市场需要进行调整，重要的是要找到符合碧桂园发展模式的土地。”
对于目前房地产企业掀起的多元化热潮，莫斌明确表示，碧桂园目前还没有多元化发展的计划，随着新型城镇化的推进，国内刚需市场还存在大量机会，龙头房企的市场占有率会有所提升，碧桂园仍将致力于提高公司的核心竞争力。
记者观察
三四线城市盘活的关键是产业
三四线城市的房地产市场真的面临泡沫崩溃的危险？这其实是一个伪命题。
早在去年，记者就曾报道过，大量布局三四线城市的碧桂园去年的销售业绩增长幅度是前十大房企中的。同样，世茂房地产从县级市石狮“攫金”20亿元。龙头老大万科也没放弃三、四线城市的机会。前十的地产商中，绝大部分在三、四线城市都有布局，并且三、四线城市给公司贡献的销售额和利润并不比一线城市少多少。
无可否认，确实有一部分三、四线城市因为土地集中供应、人口外流出现了空城和“鬼城”的现象，但住建部政策研究中心主任陈淮曾说，“鬼城”是暂时的，从一个城市开始建设到最终成熟，必然会经历“鬼城”的阶段。
真正需要担心的，并不是三、四线城市是否存在大量房屋空置现象，而是人们是否愿意留在三、四线城市发展。一位房地产企业家曾向记者表示，三、四线城市是否能吸引人口的关键，是当地能不能培养出一流的企业，进而消化和吸引大量的就业人口留在三、四线城市。
通常来说，三、四线城市要留住企业不容易。很多城市开始时会给出诸多优惠政策，希望能筑巢引凤，但这些企业做大做强之后，往往会和地方政府谈条件，如果不能继续给优惠政策，他们就会迁到资源更为丰富的一线城市。但如果长期给优惠政策，当地的财政又很难有财力做好公共服务设施建设，最后也会导致人才大量外流。留不住企业，留不住人才，是很多地方政府最头疼的问题。这个问题要从根本上解决，只能依靠中央政府更为科学地划分城市功能、明确城市定位。
不过，三、四线城市的楼市即将迎来“春天”。李克强总理在今年“两会”上作的政府工作报告明确提出，将促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，解决人在城市如何落户、生活，从而推动城市均衡发展，促进公共服务均等化。
这些措施不仅能够减轻一线城市的压力，也将大大提升三、四线城市的吸引力，进而盘活整个三、四线城市的房地产市场。
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