[摘要] 随着近来党中央和国务院一系列重要会议的召开，新型城镇化路径逐渐清晰。作为中国未来发展新引擎，其对房地产业的影响深远。
随着近来党中央和国务院一系列重要会议的召开，新型城镇化路径逐渐清晰。作为中国未来发展新引擎，其对房地产业的影响深远。
从近期的政策来看，十八届三中全会虽未涉及房地产调控政策，但其提出的“市场在资源配置中起决定性作用”为房地产业未来发展定下总基调。专家普遍认为，未来房地产市场将淡化行政色彩，特别是商品房市场会更加强调市场化发展。在政策诉求上，过去比较偏重短期目标，尤其是房价目标，未来政策会更多地兼顾中长期目标，注重供求关系以及资源配置的合理性。
而最近召开的中央经济工作会议、中央城镇化工作会议、中央农村工作会议在对新型城镇化进一步阐释的同时，也更加明确房地产市场未来的走向。
“这一系列重要会议对我国房地产业下一步发展趋势的影响深远。”国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民接受中国经济时报记者采访时表示，首先，房地产业将继续向“居住”本质回归，通过市场和保障双轨体系，解决广大城镇居民的住房问题，特别是农业转移人口、城市之间转移人口的住房问题。其次，随着城乡统一建设用地市场的后续政策出台，在符合规划和用途管制的前提下，如何建立房地产业与农村集体经营性建设用地之间的双赢模式，值得期待。再次，随着城市群和城市圈发展战略逐步实施，城市布局、人口布局、产业布局都将得到改善，这也为不同区域的房地产市场带来新的市场机遇。最后，房地产行业自身发展模式也将进入升级的新阶段，节能、节水、节地、节材的建筑将日益得到市场认可，在综合成本和综合效益之间，房地产行业将逐步寻找到新的平衡点。
盘活存量土地将改变原有格局
从土地改革方面来看，此次中央城镇化工作会议的一个亮点是，明确要“提高城镇建设用地利用效率。要按照严守底线、调整结构、深化改革的思路，严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率，切实提高城镇建设用地集约化程度”。这与十八届三中全会要求的“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价、提高工业用地价格”形成呼应。
申银万国研究报告认为，“盘活存量”是此次三中全会和城镇化工作会议在土地制度方面的变化，而目前市场对此重视程度仍然不足。“盘活存量”意味着原来政府的“征地—卖地”模式将发生改变，存量土地再开发将成为未来土地资源价值的城市——一线城市土地供应的重要甚至是主要方式，城市土地再开发机遇凸显。
刘卫民表示，完善土地市场体系可以从以下几个方面重点突破：一是要建立与新型城镇化中住房需求相适应的土地供应体系。土地是房地产市场的先行指标，把握好供地规模对于房地产市场平稳运行具有重要意义。根据调研发现，那些房地产市场运行较为平稳的地区，当地的土地供求关系也较为平衡。
二是要优化土地供应结构。在目前土地供应结构中，工业用地占有相当大的比重，而且供地价格相对较低，在建设用地计划不变的前提下，这必然会挤占住宅土地供应量，增加地方政府从住宅用地中获取更大土地的冲动。因此，在土地供应结构的调整中，可要求在住房供求紧张的城市，必须增加住宅用地的供应量，以满足住宅土地需求。
三是随着农村集体经营性建设用地入市，并且与国有土地同权同价等政策逐步落实，原来单一的国有土地供应模式被打破，土地供应渠道更加丰富，土地市场的调控弹性将大大增强，有利于在城镇化快速推进过程中，降低房价的刚性成本。
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